В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) глава 18 называется «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», в Жилищном кодек­се Российской Федерации (далее - ЖК РФ) раздел II носит аналогичное название.

Однако изменение правила о судь­бе права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на диаметрально противоположное по смыслу ставит под сомнение вещно-правовую природу права пользования жи­лым помещением членами семьи собственника. Переход права собственности на жилое помещение влечет прекраще­ние права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2. ст. 292 ГК РФ). Это правило распространяется и в отно­шении бывших членов семьи собственника. Вызывает сомне­ние отнесение права указанных лиц к вещным. Их право не носит абсолютный характер и его существование зависимо от волеизъявления собственника. Законом предусмотрено со­хранение права пользования жилым помещением на случай перехода права собственности в отношении членов семьи (в том числе бывших), если они проживали в спорном жилом помещении на момент его приватизации, имели равное пра­во пользования, но отказались от причитающейся им доли (ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ). Только характе­ризуя их жилищные права, можно констатировать, что они содержат признаки вещных прав.

Жилое помещение может выступать как объектом жилищных, так и гражданских правоотношений. В жи­лищных отношениях жилое помещение представляет собой социальное благо, что позволяет наполнять реаль­ным содержанием конституционное право на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В гражданском праве жильё име­ет стоимостную оценку и отнесено к разновидности това­ра. Это различие особо заметно при анализе положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ. При заявлении соб­ственником жилого помещения требования о выселении бывшего члена, последнему предоставлены социальные гарантии в сохранении права пользования жилым поме­щением или в обеспечении жилищным правом в ином помещении. Однако собственник жилого помещения в целях освобождения жилого помещения от защищенных ЖК РФ от выселения лиц может использовать правило, содержащееся в п. 2 ст. 292 ГК РФ. Для этого достаточ­но передать право собственности на жилое помещение к иному лицу, которое в последующем беспрепятственно использует правило о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собствен­ника для их выселения.

Собственник жилого помещения может распоряжаться им по своему усмотрению. Усиление значения волеизъявле­ния собственника соответствует общим тенденциям развития отношений собственности. Прекращение жилищных прав членов семьи прежнего собственника способствует развитию гражданского оборота жилья, а также большему распростра­нению ипотечного кредитования с позиции защищенности интересов банковского сектора. Ущемлены только интересы лиц, которые не могут самостоятельно решить свои жилищ­ные проблемы.

Каким образом члены семьи собственника жилого по­мещения, в том числе бывшие, защищенные социальными гарантиями (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), могут защитить свои интере­сы от притязаний со стороны нового собственника?

Проанализируем возможности защиты посредством установления: злоупотребления правом со стороны преж­него собственника, членами семьи которого они являлись; законодательного ограничения в распоряжении правом собственности на жилое помещение без указания приобре­тателю лиц, имеющих социальные гарантии; ограниченного вещного права члена семьи собственника жилого помеще­ния.

Злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ) буквально можно трактовать как осуществление субъективного права во зло. Отсутствие легального определения, разнообразность правовых явлений интуитивно подпадающих под характе­ристику злоупотребления, позволило сформировать в отече­ственной науке несколько подходов к определению данного понятия. Первый определяет злоупотребление правом как умышленное вредоносное действие. Согласно второму под­ходу злоупотребление правом признается осуществление субъективного права в противоречии с доброй совестью, добрыми нравами. При третьем подходе злоупотребление правом рассматривается как особый тип гражданского пра­вонарушения, совершаемого управомоченным лицом при осуществлении им принадлежащего ему права с использова­нием недозволенных конкретных норм в рамках дозволенно­го ему общего типа поведения.

Добросовестность участников гражданских правоотно­шений презюмируется. Субъект действует добросовестно, если не доказано обратное. Установление принципа добро­совестности повлияло на оценку поведения субъектов. Не­добросовестность и установление недобросовестности лица находится в той же логической связи, что и вина и установ­ление вины лица. Установление недобросовестности лица происходит в судебном порядке. Со времен деятельности римских юристов bona fides являлось основанием мотиви­ровки решений². Недобросовестность носит субъективный характер, а установление недобросовестности - объектив­ный. Например, недобросовестность лица устанавливается при признании сделки недействительной и применении по­следствий недействительности. Известно, что в случае при­нятия исполнения по недействительной сделке сторона не вправе заявлять в последующем о ее недействительности. То есть недобросовестность поведения лица приводит к отказу в защите его права.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 дано толкование, что в случае перехода пра­ва собственности на жилое помещение право пользования жилым помещением членом семьи собственника прекраща­ется и в том случае, если право пользования было сохранено на установленный судом срок. Вследствие такого толкования действие собственника по отчуждению жилого помещения приводит к утрате права пользования «неугодного» члена се­мьи собственника и требованию о его выселении со стороны приобретателя по правилам п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Судебная практика, основываясь на Постановлении Кон­ституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. №13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 ста­тьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В. В. Чадаевой», защищает жилищные права несовершеннолетних от злоупотреблений со стороны родителей-собственников жилых помещений.

В силу статей 38 и 40 Конституции Российской Феде­рации в единстве правового регулирования со статьей 17, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на пра­ве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживаю­щих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во вся­ком случае не должны приводить к лишению детей жилища. Конституционный Суд Российской Федерации признал п. 4 ст. 292 ГК РФ не соответствующим Конституции Российской Федерации, в той мере, что не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помеще­ний, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечи­вать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к нахо­дящимся под опекой или попечительством или оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совер­шения сделки) без родительского попечения.

Прослеживается правовая связь в применении правил п. 4 ст. 292 ГК РФ как специальных в отношении решения во­проса об утрате или сохранении прав членов семьи собствен­ников в случае перехода права собственности на жилое поме­щение. Можно констатировать, что при совершении сделки с жилым помещением, в результате которой несовершен­нолетние дети собственника лишаются права пользования жилым помещением без предоставления права пользования в другом жилом помещении, собственник злоупотребляет своим правом собственности, родительскими правами и, фактически, оставляет детей без родительского попечения. В ходе рассмотрения дела в суде о выселении из жилого поме­щения, если усматривается злоупотребление правом со сто­роны собственника-родителя, суд отказывает в выселении по п. 2 ст. 292 ГК РФ. При этом требование о признании сделки недействительной по отчуждению имущества не ставится. Приобретатель жилого помещения может заявить требова­ние о расторжении договора или о возмещении убытков за передачу вещи с обременением правами третьих лиц при ус­ловии, если он не знал и не должен был знать о таких прав (ст. 460 ГК РФ). Однако возникает вопрос, имеет ли место быть злоупотребление правом со стороны приобретателя жилого помещения? Ведь именно ему суд отказывает в защите права собственности, не допуская выселения несовершеннолетних детей прежнего собственника. Недобросовестность в поведе­нии приобретателя выражается в пренебрежении правами членов семьи прежнего собственника. Наличие регистрации детей по месту жительства, нахождение их в жилом поме­щении на момент подписания передаточного акта, необхо­димого для перехода права собственности, свидетельствует о недобросовестности приобретателя. Он должен был обязать собственника предпринять действия по прекращению права пользования жилым помещением членами его семьи. После­дующее же его требование о выселении членов семьи прежнего собственника жилого помещения будет свидетельство­вать о злоупотреблении правом.

В том случае, если родители являются сособственника­ми жилого помещения, потенциально, возможно примене­ние правил п. 4 ст. 292 ГК РФ о судебной защите жилищных прав несовершеннолетнего в случае отчуждения ими жилого помещения без предоставления права пользования несовер­шеннолетнему в ином жилом помещении. Однако в этом случае собственники не используют правила, изложенные в п. 2 ст. 292 ГК РФ, для его выселения по требованию приобре­тателя. В связи с чем, о злоупотреблении правом со стороны сособственников-родителей говорить не приходится. Иной подход противоречит интересам приобретателей и подры­вает рынок вторичного жилья. Приобретатель жилого поме­щения в таком случае является заложником действий преж­них собственников - не приобретение ими иного жилого помещения на вырученные средства приводит к перспективе судебного разбирательства и возможному удовлетворению требования в интересах несовершеннолетнего. Подобный исход дела возможен по причине недобросовестности пове­дения приобретателей. В случае, когда в период предшеству­ющий заключению сделки они воспринимали признаки от­сутствия родительского попечения сособственников жилого помещения в отношении детей, но не обратились в органы опеки и попечительства для организации проверки на пред­мет выяснения отсутствия или наличия родительского по­печения в семье лиц, у которых планируется приобретение жилого помещения, а также не заявили требование собствен­никам о прекращении права пользования жилым помеще­нием членами их семьи.

Законодательное ограничение в распоряжении правом собственности на жилое помещение без указания приобре­тателю лиц, имеющих социальные гарантии, также может являться действенным механизмом защиты их интересов. Принятое судом решение о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи должно яв­ляться основанием для сохранения права пользования на установленный судом срок при переходе права собствен­ности на жилое помещение. В настоящее время сформи­рована позиция Верховного Суда Российской Федерации о прекращении права пользования жилым помещением по правилам п. 2 ст. 292 ГК РФ бывшим членом семьи собствен­ника за которым на установленный судом срок сохранено право пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Предусмотренная законом гарантия по сохранению права пользования жилым помещением направлена на защиту конституционного права на жилище. Судом устанавливает­ся отсутствие у него иного жилого помещения на праве соб­ственности или на основании договора социального найма, а также имущественное положение и иные заслуживающие внимания обстоятельства, не позволяющие ему обеспечить себя иным жилым помещением. Собственник жилого поме­щения, осуществляя свое право распоряжение имуществом, отчуждая его, нарушает тем самым права и законные интере­сы бывшего члена семьи собственника, за которым сохранено право пользования отчуждаемым жилым помещением на установленный судом срок.

Представляется целесообразным установить правило, о том что отчуждение жилого помещения собственником воз­можно с сохранением права пользования жилым помещени­ем бывшим членом семьи собственника на установленный су­дом срок. Необходимо установить меру защиты гражданских прав в виде отказа в удовлетворении требования о выселении в случае злоупотребления правом со стороны собственника и приобретателя жилого помещения.

ЯРОВОЙ Александр Валерьевич
кандидат юридических наук, доцент, декан факультета профессиональной переподготовки и повышения квалификации Иркутского юридического института (филиала) Университета прокуратуры Российской Федерации