Защита жилищных прав граждан при отчуждении собственником жилого помещения

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) глава 18 называется «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», в Жилищном кодек­се Российской Федерации (далее - ЖК РФ) раздел II носит аналогичное название.

Однако изменение правила о судь­бе права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на диаметрально противоположное по смыслу ставит под сомнение вещно-правовую природу права пользования жи­лым помещением членами семьи собственника. Переход права собственности на жилое помещение влечет прекраще­ние права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2. ст. 292 ГК РФ). Это правило распространяется и в отно­шении бывших членов семьи собственника. Вызывает сомне­ние отнесение права указанных лиц к вещным. Их право не носит абсолютный характер и его существование зависимо от волеизъявления собственника. Законом предусмотрено со­хранение права пользования жилым помещением на случай перехода права собственности в отношении членов семьи (в том числе бывших), если они проживали в спорном жилом помещении на момент его приватизации, имели равное пра­во пользования, но отказались от причитающейся им доли (ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ). Только характе­ризуя их жилищные права, можно констатировать, что они содержат признаки вещных прав.

Жилое помещение может выступать как объектом жилищных, так и гражданских правоотношений. В жи­лищных отношениях жилое помещение представляет собой социальное благо, что позволяет наполнять реаль­ным содержанием конституционное право на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В гражданском праве жильё име­ет стоимостную оценку и отнесено к разновидности това­ра. Это различие особо заметно при анализе положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ. При заявлении соб­ственником жилого помещения требования о выселении бывшего члена, последнему предоставлены социальные гарантии в сохранении права пользования жилым поме­щением или в обеспечении жилищным правом в ином помещении. Однако собственник жилого помещения в целях освобождения жилого помещения от защищенных ЖК РФ от выселения лиц может использовать правило, содержащееся в п. 2 ст. 292 ГК РФ. Для этого достаточ­но передать право собственности на жилое помещение к иному лицу, которое в последующем беспрепятственно использует правило о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собствен­ника для их выселения.

Собственник жилого помещения может распоряжаться им по своему усмотрению. Усиление значения волеизъявле­ния собственника соответствует общим тенденциям развития отношений собственности. Прекращение жилищных прав членов семьи прежнего собственника способствует развитию гражданского оборота жилья, а также большему распростра­нению ипотечного кредитования с позиции защищенности интересов банковского сектора. Ущемлены только интересы лиц, которые не могут самостоятельно решить свои жилищ­ные проблемы.

Каким образом члены семьи собственника жилого по­мещения, в том числе бывшие, защищенные социальными гарантиями (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), могут защитить свои интере­сы от притязаний со стороны нового собственника?

Проанализируем возможности защиты посредством установления: злоупотребления правом со стороны преж­него собственника, членами семьи которого они являлись; законодательного ограничения в распоряжении правом собственности на жилое помещение без указания приобре­тателю лиц, имеющих социальные гарантии; ограниченного вещного права члена семьи собственника жилого помеще­ния.

Злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ) буквально можно трактовать как осуществление субъективного права во зло. Отсутствие легального определения, разнообразность правовых явлений интуитивно подпадающих под характе­ристику злоупотребления, позволило сформировать в отече­ственной науке несколько подходов к определению данного понятия. Первый определяет злоупотребление правом как умышленное вредоносное действие. Согласно второму под­ходу злоупотребление правом признается осуществление субъективного права в противоречии с доброй совестью, добрыми нравами. При третьем подходе злоупотребление правом рассматривается как особый тип гражданского пра­вонарушения, совершаемого управомоченным лицом при осуществлении им принадлежащего ему права с использова­нием недозволенных конкретных норм в рамках дозволенно­го ему общего типа поведения.

Добросовестность участников гражданских правоотно­шений презюмируется. Субъект действует добросовестно, если не доказано обратное. Установление принципа добро­совестности повлияло на оценку поведения субъектов. Не­добросовестность и установление недобросовестности лица находится в той же логической связи, что и вина и установ­ление вины лица. Установление недобросовестности лица происходит в судебном порядке. Со времен деятельности римских юристов bona fides являлось основанием мотиви­ровки решений2. Недобросовестность носит субъективный характер, а установление недобросовестности - объектив­ный. Например, недобросовестность лица устанавливается при признании сделки недействительной и применении по­следствий недействительности. Известно, что в случае при­нятия исполнения по недействительной сделке сторона не вправе заявлять в последующем о ее недействительности. То есть недобросовестность поведения лица приводит к отказу в защите его права.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 дано толкование, что в случае перехода пра­ва собственности на жилое помещение право пользования жилым помещением членом семьи собственника прекраща­ется и в том случае, если право пользования было сохранено на установленный судом срок. Вследствие такого толкования действие собственника по отчуждению жилого помещения приводит к утрате права пользования «неугодного» члена се­мьи собственника и требованию о его выселении со стороны приобретателя по правилам п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Судебная практика, основываясь на Постановлении Кон­ституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. №13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 ста­тьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В. В. Чадаевой», защищает жилищные права несовершеннолетних от злоупотреблений со стороны родителей-собственников жилых помещений.

В силу статей 38 и 40 Конституции Российской Феде­рации в единстве правового регулирования со статьей 17, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на пра­ве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживаю­щих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во вся­ком случае не должны приводить к лишению детей жилища. Конституционный Суд Российской Федерации признал п. 4 ст. 292 ГК РФ не соответствующим Конституции Российской Федерации, в той мере, что не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помеще­ний, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечи­вать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к нахо­дящимся под опекой или попечительством или оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совер­шения сделки) без родительского попечения.

Прослеживается правовая связь в применении правил п. 4 ст. 292 ГК РФ как специальных в отношении решения во­проса об утрате или сохранении прав членов семьи собствен­ников в случае перехода права собственности на жилое поме­щение. Можно констатировать, что при совершении сделки с жилым помещением, в результате которой несовершен­нолетние дети собственника лишаются права пользования жилым помещением без предоставления права пользования в другом жилом помещении, собственник злоупотребляет своим правом собственности, родительскими правами и, фактически, оставляет детей без родительского попечения. В ходе рассмотрения дела в суде о выселении из жилого поме­щения, если усматривается злоупотребление правом со сто­роны собственника-родителя, суд отказывает в выселении по п. 2 ст. 292 ГК РФ. При этом требование о признании сделки недействительной по отчуждению имущества не ставится. Приобретатель жилого помещения может заявить требова­ние о расторжении договора или о возмещении убытков за передачу вещи с обременением правами третьих лиц при ус­ловии, если он не знал и не должен был знать о таких прав (ст. 460 ГК РФ). Однако возникает вопрос, имеет ли место быть злоупотребление правом со стороны приобретателя жилого помещения? Ведь именно ему суд отказывает в защите права собственности, не допуская выселения несовершеннолетних детей прежнего собственника. Недобросовестность в поведе­нии приобретателя выражается в пренебрежении правами членов семьи прежнего собственника. Наличие регистрации детей по месту жительства, нахождение их в жилом поме­щении на момент подписания передаточного акта, необхо­димого для перехода права собственности, свидетельствует о недобросовестности приобретателя. Он должен был обязать собственника предпринять действия по прекращению права пользования жилым помещением членами его семьи. После­дующее же его требование о выселении членов семьи прежнего собственника жилого помещения будет свидетельство­вать о злоупотреблении правом.

В том случае, если родители являются сособственника­ми жилого помещения, потенциально, возможно примене­ние правил п. 4 ст. 292 ГК РФ о судебной защите жилищных прав несовершеннолетнего в случае отчуждения ими жилого помещения без предоставления права пользования несовер­шеннолетнему в ином жилом помещении. Однако в этом случае собственники не используют правила, изложенные в п. 2 ст. 292 ГК РФ, для его выселения по требованию приобре­тателя. В связи с чем, о злоупотреблении правом со стороны сособственников-родителей говорить не приходится. Иной подход противоречит интересам приобретателей и подры­вает рынок вторичного жилья. Приобретатель жилого поме­щения в таком случае является заложником действий преж­них собственников - не приобретение ими иного жилого помещения на вырученные средства приводит к перспективе судебного разбирательства и возможному удовлетворению требования в интересах несовершеннолетнего. Подобный исход дела возможен по причине недобросовестности пове­дения приобретателей. В случае, когда в период предшеству­ющий заключению сделки они воспринимали признаки от­сутствия родительского попечения сособственников жилого помещения в отношении детей, но не обратились в органы опеки и попечительства для организации проверки на пред­мет выяснения отсутствия или наличия родительского по­печения в семье лиц, у которых планируется приобретение жилого помещения, а также не заявили требование собствен­никам о прекращении права пользования жилым помеще­нием членами их семьи.

Законодательное ограничение в распоряжении правом собственности на жилое помещение без указания приобре­тателю лиц, имеющих социальные гарантии, также может являться действенным механизмом защиты их интересов. Принятое судом решение о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи должно яв­ляться основанием для сохранения права пользования на установленный судом срок при переходе права собствен­ности на жилое помещение. В настоящее время сформи­рована позиция Верховного Суда Российской Федерации о прекращении права пользования жилым помещением по правилам п. 2 ст. 292 ГК РФ бывшим членом семьи собствен­ника за которым на установленный судом срок сохранено право пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Предусмотренная законом гарантия по сохранению права пользования жилым помещением направлена на защиту конституционного права на жилище. Судом устанавливает­ся отсутствие у него иного жилого помещения на праве соб­ственности или на основании договора социального найма, а также имущественное положение и иные заслуживающие внимания обстоятельства, не позволяющие ему обеспечить себя иным жилым помещением. Собственник жилого поме­щения, осуществляя свое право распоряжение имуществом, отчуждая его, нарушает тем самым права и законные интере­сы бывшего члена семьи собственника, за которым сохранено право пользования отчуждаемым жилым помещением на установленный судом срок.

Представляется целесообразным установить правило, о том что отчуждение жилого помещения собственником воз­можно с сохранением права пользования жилым помещени­ем бывшим членом семьи собственника на установленный су­дом срок. Необходимо установить меру защиты гражданских прав в виде отказа в удовлетворении требования о выселении в случае злоупотребления правом со стороны собственника и приобретателя жилого помещения.

ЯРОВОЙ Александр Валерьевич
кандидат юридических наук, доцент, декан факультета профессиональной переподготовки и повышения квалификации Иркутского юридического института (филиала) Университета прокуратуры Российской Федерации

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2018-2020. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!