Число обманутых дольщиков в Российской Федерации постоянно растет.

Естественно, это не остается без внима­ния законодателя, стремящегося всевозможными правовы­ми средствами защитить права лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Так, например, 29.07.2017 принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоя­тельности (банкротстве) застройщиков и о внесении измене­ний в отдельные законодательные акты Российской Федера­ции», которым предусмотрено создание компенсационного фонда долевого строительства, формирующегося в соответ­ствии со ст. 10 закона за счет отчисления застройщиков в раз­мере 1,2% от согласованной сторонами цены каждого догово­ра участия в долевом строительстве.

Такие меры эффективны, но ложатся определенным бре­менем на самих застройщиков. Готов ли гражданин, желаю­щий приобрести квартиру в строящемся многоквартирном доме, оплатить дополнительные суммы? Далеко не всегда, особенно с учетом современных экономических реалий.

Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства российской федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости: отдельные вопросы квалификации

Вот тут иногда и появляются лица, готовые предложить варианты более дешевого приобретения жилья, оперируя всевозможными гражданско-правовыми конструкциями до­говоров, которые далеко не всегда понятны потребителю. А о правомерности возникает вопрос, как правило, только в слу­чае невозможности возврата ни денежных средств, ни объек­тов недвижимости, в которые они были вложены.

Ранее в квалификации действий недобросовестных за­стройщиков, а также лиц, действующих от их имени, отсут­ствовали единые правовые подходы. Так, привлекали к уго­ловной ответственности, как правило, по ст. 159, 160, 165, 201 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее - УК РФ).

Но, как известно, в силу ст. 3 УК РФ применение уголовно­го закона по аналогии недопустимо.

Сложившаяся ситуация отчасти и послужила поводом к разработке законопроекта № 469182-6 «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации, Уголовно-процес­суальный кодекс Российской Федерации и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в части установления уголовной ответственности за нарушение тре­бований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимо­сти и нецелевое использование денежных средств, уплачивае­мых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», в пояснительной записке к которо­му указано, что на сегодняшний день, по данным Минстроя России, в стране насчитывается свыше 70 000 обманутых доль­щиков, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов.

В мае 2016 года в УК РФ появилась статья об уголовной ответственности застройщика (203.3 УК РФ), предусматриваю­щая ответственность за привлечение денежных средств граж­дан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Изменения УК РФ, конечно, обусловлены благими намерениями государства защитить обманутых дольщиков, однако в существующей редакции эта норма ни­как не поможет улучшить ситуацию, более того, наоборот, мо­жет способствовать недобросовестным застройщикам уйти от уголовной ответственности.

Как пример последнему - постановление Прикубанского рай­онного суда г. Краснодара от 9 ноября 2016 г. по делу № 1-804/2016, согласно которому суд постановил переквалифицировать действия подсудимого, обвиняемого в семи эпизодах мошенничества, со­вершенного в крупном размере, и пяти эпизодах мошенничества, совершенного в особо крупном размере, на двенадцать эпизодов преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 200.3 УК РФ, и прекратить уголовное дело в отношении этого застройщика по указанным эпизо­дам по ч. 1 ст. 200.3 УК РФ в связи с истечением срока давности уго­ловного преследования, а гражданские иски потерпевших на сумму около пяти миллионов рублей оставить без рассмотрения, разъяснив право на обращение в суд в порядке гражданского производства.

Напомним, что в силу ст. 10 УК РФ ст. 203.3 УК РФ распро­страняется на ситуации, которые возникли после 12.05.2016 - даты вступления в силу Федерального закона от 01.05.2016 № 139-ФЗ «О внесении изменений в Уголовный кодекс Россий­ской Федерации и отдельные законодательные акты Россий­ской Федерации в части установления уголовной ответствен­ности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости», уголовное преследование по дан­ной статье возможно только начиная с 12.05.2016.

Санкция ст. 200.3 УК РФ явно меньше санкций вменяемых ранее в аналогичных случаях статей, что, соответственно, опре­деляет категорию этого преступления и возможность приме­нения обратной силы уголовного закона.

Исходя из содержания и заложенного законодателем потенциала санкции ст. 200.3 УК РФ направлены на стимули­рование застройщика в случае нарушения положений Феде­рального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в не­которые законодательные акты Российской Федерации» (да­лее - Федеральный закон № 214-ФЗ) обеспечить максимальное восстановление прав граждан. Однако ч. 3 ст. 158 УК РФ - пре­ступление, относящееся к тяжким (до 6 лет лишения свобо­ды), ч. 4 ст. 159 УК РФ - также к тяжким (до 10 лет лишения свободы), а ч. 1 ст. 200.3 УК РФ - небольшой тяжести (до 2 лет лишения свободы), ч. 2 ст. 200.3 УК РФ - средней тяжести (до 5 лет лишения свободы). В результате законодатель, предпри­няв попытку унификации квалификации противоправных действий застройщиков, предоставил вариант возможной ми­нимизации их уголовной ответственности.

Но это только часть вопросов, возникающих к современ­ной редакции ст. 200.3 УК РФ. Конечно, можно более глубоко рассмотреть проблему по квалификации, связанную с отгра­ничением мошенничества от исследуемого состава престу­пления с точки зрения, в первую очередь, содержания субъек­тивных признаков. Это, безусловно, важно, но при отсутствии единой судебной практики и необходимых разъяснений Пле­нума Верховного Суда РФ вряд ли грамотные научные крите­рии определят в полной мере адекватные варианты привлече­ния к уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ.

Полагаем важным обратить внимание и на спорные во­просы по анализируемому составу преступления.

Согласно п. 2 примечания к ст. 200.3 УК РФ лицо, совер­шившее преступление, предусмотренное этой статьей, освобождает­ся от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денеж­ных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с данным Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные сред­ства граждан для строительства в нарушение требований, уста­новленных ч. 2 ст. 1 закона, гражданин может потребовать от этого лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Феде­рации (далее - ГК РФ) и положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, может быть признана судом недействи­тельной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Соответственно, это права гражданина на оспаривание сделки и взыскание кроме денежных средств убытков и про­центов.

Согласно же положениям ст. 200.3 УК РФ лицо может быть освобождено от уголовной ответственности при условии, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме.

Что понимать под возмещением в полном объеме? Только сум­му изначально вложенных дольщиком денежных средств или всю сумму с учетом убытков и процентов за пользование денежными средствами.

Если только основную сумму, то, например, лицу, заключив­шему вместо договора об участии в долевом строительстве пред­варительный договор купли-продажи, совершенно невыгодна такая ситуация.

С одной стороны, застройщик нарушил требования законо­дательства по привлечению денежных средств граждан, заключив предварительный договор купли-продажи недвижимости, но, с дру­гой стороны, если он не нарушал обязательств по этому договору, то возникает вопрос о правомерности применения положений ГК РФ о нарушении обязательств - взыскания убытков и процентов за неис­полнение денежного обязательства.

Конечно, можно применить положения ст. 168 ГК РФ о том, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, и по ст. 167 ГК РФ положения о последствиях недействительности сделки, а также о возврате исполненного по не­действительной сделке с возможностью требования о возврате не­основательного обогащения в силу ст. 1103 ГК РФ.

Но не следует забывать о том, что в ст. 167 ГК РФ указано, что лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недей­ствительности оспоримой сделки, после признания этой сделки не­действительной не считается действовавшим добросовестно.

Вполне можно допустить ситуацию, при которой гражданин осознанно соглашается на заключение предварительного договора купли-продажи вместо договора участия в долевом строительстве с целью экономии денежных средств. В таком случае он заведомо не­добросовестно осуществляет свои права и согласно ст. 10 ГК РФ суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и послед­ствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите при­надлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Кроме приведенного аспекта, необходимо учитывать и то, на­сколько гражданину в случае применения положения п. 2 примеча­ния к ст. 200.3 УК РФ необходимы денежные средства, вложенные, например, год, два назад, если он может получить свою недвижи­мость, пусть и по заключенному вопреки законодательству предваригельному договору купли-продажи? Также за это время и денеж­ные средства уменьшают свой номинал за счет процента инфляции.

Отметим, что преступление, предусмотренное ст. 200.3 УК РФ, относится согласно УПК РФ к делам публичного об­винения.

А как быть в ситуации, если заключен предварительный договор купли-продажи, установлен факт, что это противо­речит Федеральному закону № 214-ФЗ, привлечены денежные средства свыше 3 млн. руб., но гражданин не желает призна­вать сделку недействительной, не согласен на возмещение при­влеченных денежных средств, а желает получить квартиру?

Есть, по примечанию, и второй вариант, когда застрой­щиком приняты меры, в результате которых многоквартир­ный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплу­атацию.

Далее вопрос: не указано, сколько по времени такие дей­ствия занимают, поскольку лицо может предпринять меры, а сам процесс введения в эксплуатацию очень долгий.

Таким образом, защищая, с одной стороны, права граж­дан от незаконного привлечения денежных средств, к которым также относится и предварительный договор купли-продажи, законодатель в то же время их и ограничивает в части условно­го установления вариантов: либо застройщик подлежит уго­ловной ответственности, что явно не способствует дальнейшей реализации прав гражданина, вложившего денежные сред­ства, либо застройщик, подлежащий уголовной ответственно­сти, освобождается от нее по положениям примечания к ст. 200.3 УК РФ, и, как следствие, возмещает гражданину денеж­ных средств вместо объекта недвижимости.

Полагаем, что гражданину наиболее выгоден только ва­риант, если будет многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Конечно, остается еще и такой вариант, как переоформ­ление договора на законный. Но тогда либо по суду изначаль­но, например, предварительный договор купли-продажи дол­жен быть признан притворной сделкой и законной - договор участия в долевом строительстве, т.е. тот, который прикрыл договор предварительной купли-продажи и, соответственно, на тех же условиях заключенным.

Как альтернатива: заключение нового договора, но и ус­ловия будут уже новые, возможно, отличающиеся от первона­чальных, что в ряде случаев с учетом современной экономиче­ской ситуации может быть невыгодным для гражданина.

Таким образом, в большинстве случаев публичный поря­док привлечения к уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ не способствует защите прав граждан.

Встает вопрос о цели введения уголовной ответственности за рассматриваемые деяния.

Полагаем, что в большей степени налицо общая превен­ция для предотвращения массового нарушения прав граждан в указанной сфере.

Отдельно возникает вопрос о сумме, начиная с которой предусмотрена уголовная ответственность по ст. 200.3 УК РФ.

Согласно примечанию 1 к ст. 200.3 УК РФ деяния, предусмо­тренные этой статьей, признаются совершенными в крупном разме­ре, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежны­ми средствами) превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере - пять миллионов рублей.

Остается открытым вопрос об исчислении этого размере, т.е. это в рамках одной суммы или нескольких от одного или от разных граждан.

Равно как и если в договоре, определяющем незаконный способ привлечения денежных средств, указана сумма более 3 млн. руб., но порядок внесения указан периодический.

Следует для привлечения ждать внесения суммы свыше 3 млн. руб., или же вменять покушение на преступление, пред­усмотренное ст. 200.3 УК РФ.

Что касается субъекта преступления, то, с одной стороны, предполагается, что субъект рассматриваемого деяния специ­альный, поскольку право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое поме­щение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Федерального закона № 214- ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. От имени застройщика ответственности подле­жит лицо, управомоченное за заключение договоров от имени юридического лица. К ним автоматически относятся лица ис­полнительного органа, а также представители этого юридиче­ского лица. Но поскольку в самом УК РФ не указан специаль­ный субъект, то ответственности подлежит любое вменяемое физическое лицо, непосредственно совершившее действия по незаконному привлечению денежных средств граждан. Пола­гаем отчасти такую позицию вполне обоснованной, поскольку это решит вопросы уголовной ответственности и иных лиц, не являющих застройщиками. Например, если лицо действует по доверенности в рамках договора поручения либо агентско­го договора.

Однако не следует забывать, что в этом случае права и обязанности по сделке возникают не у представителя, а у до­верителя или принципала.

Если доказан общий умысел, то возможна группа лиц по предварительному сговору и квалификация по ч. 2 ст. 200.3 УК РФ.

Если же поверенный или агент не осведомлены о непра­вомерности совершаемых действий от имени застройщика, то вопрос о привлечении их к уголовной ответственности весьма спорен. В такой ситуации субъектом преступления выступает застройщик.

В контексте указанного рассмотрим тезисно некоторые возможные варианты.

1. Если есть доверенность и поверенный или агент осве­домлены о недопустимости заключения иных договоров, кро­ме предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, а так­же о том, что такая доверенность действительна и не отозвана, то содеянное следует квалифицировать в соответствии со ст. 35 УК РФ как соучастие в форме группы лиц по предварительно­му сговору.
2. Если есть доверенность, но другая сторона доказывает, что ее не выдавала либо отозвала, о чем осведомлен поверен­ный или агент, то в такой ситуации возможна квалификация содеянного как мошенничество, но только в той части денежных средств, которые были уплачены именно так называемому поверенному или агенту.

Если есть доверенность, но другая сторона доказывает, что она была отозвана, о чем поверенный не знал, не осве­домлен, все равно можно установить, что лицо действовало по договору поручения, и тогда возможна квалификация, как содеянного группой лиц по предварительному сговору (если общий умысел); если не установлены совместность и общий умысел - либо уголовная ответственность только доверителя (по агентскому договору - принципала), так как поверенный (агент) действует в рамках гражданско-правового договора от имени и за счет доверителя (принципала), либо ВООБЩЕ НИ­КОГО нельзя привлекать к уголовной ответственности, так как первый (поверенный или агент) не осведомлен и нет умысла, а второй (доверитель или принципал) «якобы» осознал и ото­звал доверенность! Кроме этого в п. 2 ст. 977 ГК РФ указано, что доверитель вправе отменить поручение, а поверенный - отка­заться от него во всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно.

Конечно, в этом случае положительно то, что с 1.01.2017 изменились правила работы с доверенностями. Отменять до­веренность надо по новым правилам. А сведения об отзыве до­веренности, удостоверенной у нотариуса, теперь можно найти в реестре нотариальных действий. Такие правила установил Федеральный закон от 3.07.2016 № 332-ФЗ «О внесении изме­нений в статьи 188 и 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства Россий­ской Федерации о нотариате».

Не менее интересен и вопрос о временном промежутке, когда лицо считается привлекшим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований законодательства Россий­ской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартир­ных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Так, согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ за­стройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) много­квартирного дома и (или) иных объектов недвижимости толь­ко после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представ­ления проектной декларации в соответствии с законом и госу­дарственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов не­движимости, в состав которых будут входить объекты долево­го строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Соответственно, и договор участия в долевом строитель­стве может быть заключен после того момента.

Значит, до этого момента можно заключать, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости.

Однако предварительный договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием за­кона является строгая определенность предмета договора (квартиры), которой обычно нет, поскольку зачастую строи­тельство дома находится на начальном этапе, а точное опре­деление характеристик недвижимого имущества отсутствует.

Можно еще привести некоторые актуальные вопросы ква­лификации преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ, но отметим, что, хотя норма ст. 200.3 УК РФ и несовершенна, само по себе ее наличие в УК РФ уже прогрессивно и выража­ет осознанность необходимости защиты граждан, вкладываю­щих денежные средства в долевое строительство.

Считаем, что для эффективного правоприменения необ­ходима унификация судебной практики в соответствующих руководящих разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ.

СТУПИНА Светлана Александровна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Сибирского юридического института МВД России