Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Число обманутых дольщиков в Российской Федерации постоянно растет.

Естественно, это не остается без внима­ния законодателя, стремящегося всевозможными правовы­ми средствами защитить права лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Так, например, 29.07.2017 принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоя­тельности (банкротстве) застройщиков и о внесении измене­ний в отдельные законодательные акты Российской Федера­ции», которым предусмотрено создание компенсационного фонда долевого строительства, формирующегося в соответ­ствии со ст. 10 закона за счет отчисления застройщиков в раз­мере 1,2% от согласованной сторонами цены каждого догово­ра участия в долевом строительстве.

Такие меры эффективны, но ложатся определенным бре­менем на самих застройщиков. Готов ли гражданин, желаю­щий приобрести квартиру в строящемся многоквартирном доме, оплатить дополнительные суммы? Далеко не всегда, особенно с учетом современных экономических реалий.

Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства российской федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости: отдельные вопросы квалификации

Вот тут иногда и появляются лица, готовые предложить варианты более дешевого приобретения жилья, оперируя всевозможными гражданско-правовыми конструкциями до­говоров, которые далеко не всегда понятны потребителю. А о правомерности возникает вопрос, как правило, только в слу­чае невозможности возврата ни денежных средств, ни объек­тов недвижимости, в которые они были вложены.

Ранее в квалификации действий недобросовестных за­стройщиков, а также лиц, действующих от их имени, отсут­ствовали единые правовые подходы. Так, привлекали к уго­ловной ответственности, как правило, по ст. 159, 160, 165, 201 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее - УК РФ).

Но, как известно, в силу ст. 3 УК РФ применение уголовно­го закона по аналогии недопустимо.

Сложившаяся ситуация отчасти и послужила поводом к разработке законопроекта № 469182-6 «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации, Уголовно-процес­суальный кодекс Российской Федерации и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в части установления уголовной ответственности за нарушение тре­бований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимо­сти и нецелевое использование денежных средств, уплачивае­мых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», в пояснительной записке к которо­му указано, что на сегодняшний день, по данным Минстроя России, в стране насчитывается свыше 70 000 обманутых доль­щиков, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов.

В мае 2016 года в УК РФ появилась статья об уголовной ответственности застройщика (203.3 УК РФ), предусматриваю­щая ответственность за привлечение денежных средств граж­дан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Изменения УК РФ, конечно, обусловлены благими намерениями государства защитить обманутых дольщиков, однако в существующей редакции эта норма ни­как не поможет улучшить ситуацию, более того, наоборот, мо­жет способствовать недобросовестным застройщикам уйти от уголовной ответственности.

Как пример последнему - постановление Прикубанского рай­онного суда г. Краснодара от 9 ноября 2016 г. по делу № 1-804/2016, согласно которому суд постановил переквалифицировать действия подсудимого, обвиняемого в семи эпизодах мошенничества, со­вершенного в крупном размере, и пяти эпизодах мошенничества, совершенного в особо крупном размере, на двенадцать эпизодов преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 200.3 УК РФ, и прекратить уголовное дело в отношении этого застройщика по указанным эпизо­дам по ч. 1 ст. 200.3 УК РФ в связи с истечением срока давности уго­ловного преследования, а гражданские иски потерпевших на сумму около пяти миллионов рублей оставить без рассмотрения, разъяснив право на обращение в суд в порядке гражданского производства.

Напомним, что в силу ст. 10 УК РФ ст. 203.3 УК РФ распро­страняется на ситуации, которые возникли после 12.05.2016 - даты вступления в силу Федерального закона от 01.05.2016 № 139-ФЗ «О внесении изменений в Уголовный кодекс Россий­ской Федерации и отдельные законодательные акты Россий­ской Федерации в части установления уголовной ответствен­ности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости», уголовное преследование по дан­ной статье возможно только начиная с 12.05.2016.

Санкция ст. 200.3 УК РФ явно меньше санкций вменяемых ранее в аналогичных случаях статей, что, соответственно, опре­деляет категорию этого преступления и возможность приме­нения обратной силы уголовного закона.

Исходя из содержания и заложенного законодателем потенциала санкции ст. 200.3 УК РФ направлены на стимули­рование застройщика в случае нарушения положений Феде­рального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в не­которые законодательные акты Российской Федерации» (да­лее - Федеральный закон № 214-ФЗ) обеспечить максимальное восстановление прав граждан. Однако ч. 3 ст. 158 УК РФ - пре­ступление, относящееся к тяжким (до 6 лет лишения свобо­ды), ч. 4 ст. 159 УК РФ - также к тяжким (до 10 лет лишения свободы), а ч. 1 ст. 200.3 УК РФ - небольшой тяжести (до 2 лет лишения свободы), ч. 2 ст. 200.3 УК РФ - средней тяжести (до 5 лет лишения свободы). В результате законодатель, предпри­няв попытку унификации квалификации противоправных действий застройщиков, предоставил вариант возможной ми­нимизации их уголовной ответственности.

Но это только часть вопросов, возникающих к современ­ной редакции ст. 200.3 УК РФ. Конечно, можно более глубоко рассмотреть проблему по квалификации, связанную с отгра­ничением мошенничества от исследуемого состава престу­пления с точки зрения, в первую очередь, содержания субъек­тивных признаков. Это, безусловно, важно, но при отсутствии единой судебной практики и необходимых разъяснений Пле­нума Верховного Суда РФ вряд ли грамотные научные крите­рии определят в полной мере адекватные варианты привлече­ния к уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ.

Полагаем важным обратить внимание и на спорные во­просы по анализируемому составу преступления.

Согласно п. 2 примечания к ст. 200.3 УК РФ лицо, совер­шившее преступление, предусмотренное этой статьей, освобождает­ся от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денеж­ных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с данным Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные сред­ства граждан для строительства в нарушение требований, уста­новленных ч. 2 ст. 1 закона, гражданин может потребовать от этого лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Феде­рации (далее - ГК РФ) и положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, может быть признана судом недействи­тельной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Соответственно, это права гражданина на оспаривание сделки и взыскание кроме денежных средств убытков и про­центов.

Согласно же положениям ст. 200.3 УК РФ лицо может быть освобождено от уголовной ответственности при условии, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме.

Что понимать под возмещением в полном объеме? Только сум­му изначально вложенных дольщиком денежных средств или всю сумму с учетом убытков и процентов за пользование денежными средствами.

Если только основную сумму, то, например, лицу, заключив­шему вместо договора об участии в долевом строительстве пред­варительный договор купли-продажи, совершенно невыгодна такая ситуация.

С одной стороны, застройщик нарушил требования законо­дательства по привлечению денежных средств граждан, заключив предварительный договор купли-продажи недвижимости, но, с дру­гой стороны, если он не нарушал обязательств по этому договору, то возникает вопрос о правомерности применения положений ГК РФ о нарушении обязательств - взыскания убытков и процентов за неис­полнение денежного обязательства.

Конечно, можно применить положения ст. 168 ГК РФ о том, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, и по ст. 167 ГК РФ положения о последствиях недействительности сделки, а также о возврате исполненного по не­действительной сделке с возможностью требования о возврате не­основательного обогащения в силу ст. 1103 ГК РФ.

Но не следует забывать о том, что в ст. 167 ГК РФ указано, что лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недей­ствительности оспоримой сделки, после признания этой сделки не­действительной не считается действовавшим добросовестно.

Вполне можно допустить ситуацию, при которой гражданин осознанно соглашается на заключение предварительного договора купли-продажи вместо договора участия в долевом строительстве с целью экономии денежных средств. В таком случае он заведомо не­добросовестно осуществляет свои права и согласно ст. 10 ГК РФ суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и послед­ствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите при­надлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Кроме приведенного аспекта, необходимо учитывать и то, на­сколько гражданину в случае применения положения п. 2 примеча­ния к ст. 200.3 УК РФ необходимы денежные средства, вложенные, например, год, два назад, если он может получить свою недвижи­мость, пусть и по заключенному вопреки законодательству предваригельному договору купли-продажи? Также за это время и денеж­ные средства уменьшают свой номинал за счет процента инфляции.

Отметим, что преступление, предусмотренное ст. 200.3 УК РФ, относится согласно УПК РФ к делам публичного об­винения.

А как быть в ситуации, если заключен предварительный договор купли-продажи, установлен факт, что это противо­речит Федеральному закону № 214-ФЗ, привлечены денежные средства свыше 3 млн. руб., но гражданин не желает призна­вать сделку недействительной, не согласен на возмещение при­влеченных денежных средств, а желает получить квартиру?

Есть, по примечанию, и второй вариант, когда застрой­щиком приняты меры, в результате которых многоквартир­ный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплу­атацию.

Далее вопрос: не указано, сколько по времени такие дей­ствия занимают, поскольку лицо может предпринять меры, а сам процесс введения в эксплуатацию очень долгий.

Таким образом, защищая, с одной стороны, права граж­дан от незаконного привлечения денежных средств, к которым также относится и предварительный договор купли-продажи, законодатель в то же время их и ограничивает в части условно­го установления вариантов: либо застройщик подлежит уго­ловной ответственности, что явно не способствует дальнейшей реализации прав гражданина, вложившего денежные сред­ства, либо застройщик, подлежащий уголовной ответственно­сти, освобождается от нее по положениям примечания к ст. 200.3 УК РФ, и, как следствие, возмещает гражданину денеж­ных средств вместо объекта недвижимости.

Полагаем, что гражданину наиболее выгоден только ва­риант, если будет многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Конечно, остается еще и такой вариант, как переоформ­ление договора на законный. Но тогда либо по суду изначаль­но, например, предварительный договор купли-продажи дол­жен быть признан притворной сделкой и законной - договор участия в долевом строительстве, т.е. тот, который прикрыл договор предварительной купли-продажи и, соответственно, на тех же условиях заключенным.

Как альтернатива: заключение нового договора, но и ус­ловия будут уже новые, возможно, отличающиеся от первона­чальных, что в ряде случаев с учетом современной экономиче­ской ситуации может быть невыгодным для гражданина.

Таким образом, в большинстве случаев публичный поря­док привлечения к уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ не способствует защите прав граждан.

Встает вопрос о цели введения уголовной ответственности за рассматриваемые деяния.

Полагаем, что в большей степени налицо общая превен­ция для предотвращения массового нарушения прав граждан в указанной сфере.

Отдельно возникает вопрос о сумме, начиная с которой предусмотрена уголовная ответственность по ст. 200.3 УК РФ.

Согласно примечанию 1 к ст. 200.3 УК РФ деяния, предусмо­тренные этой статьей, признаются совершенными в крупном разме­ре, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежны­ми средствами) превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере - пять миллионов рублей.

Остается открытым вопрос об исчислении этого размере, т.е. это в рамках одной суммы или нескольких от одного или от разных граждан.

Равно как и если в договоре, определяющем незаконный способ привлечения денежных средств, указана сумма более 3 млн. руб., но порядок внесения указан периодический.

Следует для привлечения ждать внесения суммы свыше 3 млн. руб., или же вменять покушение на преступление, пред­усмотренное ст. 200.3 УК РФ.

Что касается субъекта преступления, то, с одной стороны, предполагается, что субъект рассматриваемого деяния специ­альный, поскольку право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое поме­щение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Федерального закона № 214- ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. От имени застройщика ответственности подле­жит лицо, управомоченное за заключение договоров от имени юридического лица. К ним автоматически относятся лица ис­полнительного органа, а также представители этого юридиче­ского лица. Но поскольку в самом УК РФ не указан специаль­ный субъект, то ответственности подлежит любое вменяемое физическое лицо, непосредственно совершившее действия по незаконному привлечению денежных средств граждан. Пола­гаем отчасти такую позицию вполне обоснованной, поскольку это решит вопросы уголовной ответственности и иных лиц, не являющих застройщиками. Например, если лицо действует по доверенности в рамках договора поручения либо агентско­го договора.

Однако не следует забывать, что в этом случае права и обязанности по сделке возникают не у представителя, а у до­верителя или принципала.

Если доказан общий умысел, то возможна группа лиц по предварительному сговору и квалификация по ч. 2 ст. 200.3 УК РФ.

Если же поверенный или агент не осведомлены о непра­вомерности совершаемых действий от имени застройщика, то вопрос о привлечении их к уголовной ответственности весьма спорен. В такой ситуации субъектом преступления выступает застройщик.

В контексте указанного рассмотрим тезисно некоторые возможные варианты.

  1. Если есть доверенность и поверенный или агент осве­домлены о недопустимости заключения иных договоров, кро­ме предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, а так­же о том, что такая доверенность действительна и не отозвана, то содеянное следует квалифицировать в соответствии со ст. 35 УК РФ как соучастие в форме группы лиц по предварительно­му сговору.
  2. Если есть доверенность, но другая сторона доказывает, что ее не выдавала либо отозвала, о чем осведомлен поверен­ный или агент, то в такой ситуации возможна квалификация содеянного как мошенничество, но только в той части денежных средств, которые были уплачены именно так называемому поверенному или агенту.

Если есть доверенность, но другая сторона доказывает, что она была отозвана, о чем поверенный не знал, не осве­домлен, все равно можно установить, что лицо действовало по договору поручения, и тогда возможна квалификация, как содеянного группой лиц по предварительному сговору (если общий умысел); если не установлены совместность и общий умысел - либо уголовная ответственность только доверителя (по агентскому договору - принципала), так как поверенный (агент) действует в рамках гражданско-правового договора от имени и за счет доверителя (принципала), либо ВООБЩЕ НИ­КОГО нельзя привлекать к уголовной ответственности, так как первый (поверенный или агент) не осведомлен и нет умысла, а второй (доверитель или принципал) «якобы» осознал и ото­звал доверенность! Кроме этого в п. 2 ст. 977 ГК РФ указано, что доверитель вправе отменить поручение, а поверенный - отка­заться от него во всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно.

Конечно, в этом случае положительно то, что с 1.01.2017 изменились правила работы с доверенностями. Отменять до­веренность надо по новым правилам. А сведения об отзыве до­веренности, удостоверенной у нотариуса, теперь можно найти в реестре нотариальных действий. Такие правила установил Федеральный закон от 3.07.2016 № 332-ФЗ «О внесении изме­нений в статьи 188 и 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства Россий­ской Федерации о нотариате».

Не менее интересен и вопрос о временном промежутке, когда лицо считается привлекшим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований законодательства Россий­ской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартир­ных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Так, согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ за­стройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) много­квартирного дома и (или) иных объектов недвижимости толь­ко после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представ­ления проектной декларации в соответствии с законом и госу­дарственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов не­движимости, в состав которых будут входить объекты долево­го строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Соответственно, и договор участия в долевом строитель­стве может быть заключен после того момента.

Значит, до этого момента можно заключать, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости.

Однако предварительный договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием за­кона является строгая определенность предмета договора (квартиры), которой обычно нет, поскольку зачастую строи­тельство дома находится на начальном этапе, а точное опре­деление характеристик недвижимого имущества отсутствует.

Можно еще привести некоторые актуальные вопросы ква­лификации преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ, но отметим, что, хотя норма ст. 200.3 УК РФ и несовершенна, само по себе ее наличие в УК РФ уже прогрессивно и выража­ет осознанность необходимости защиты граждан, вкладываю­щих денежные средства в долевое строительство.

Считаем, что для эффективного правоприменения необ­ходима унификация судебной практики в соответствующих руководящих разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ.

СТУПИНА Светлана Александровна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Сибирского юридического института МВД России

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2019. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 800 500-27-29 (доб. 507)
Московская обл, г. Москва +7 499 653-60-72 (доб. 665)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 812 426-14-07 (доб. 423)
в режиме online - круглосуточно!