О жилых помещениях при отчуждении имущества

Важность и спорный характер правоприменения норм о жилом помещении при его отчуждении подтверждается вну­шительным содержанием соответствующей судебной практи­ки.

В частности, стоит указать на специальные обзоры Верхов­ного Суда РФ (далее - ВС РФ) и постановления Пленума ВС РФ по данным вопросам:

  • множество вопросов по различным видам отчуждения жилого помещения разъясняется в постановлении Пленума ВС РФ № 4 от 02.07.2009 года (далее - Постановление ВС РФ № 4);
  • специальная категория проблем отчуждения жилого помещения в аварийном доме детализируется в соответству­ющем Обзоре судебной практики, утвержденном 29.04.2014 г. (далее - Обзор ВС РФ 29.04.2014);
  • вопросы правоприменения норм в делах, связанных с отчуждением жилого помещения от добросовестного приоб­ретателя, по иску органа власти (местного самоуправления) конкретизированы в Обзоре судебной практики, утвержден­ном 01.10.2014 г. (далее - Обзор ВС РФ 01.10.2014);
  • правовые проблемы отчуждения жилого помещения граждан по иску органа власти (местного самоуправления) си­стематизированы в специальном Обзоре судебной практики, утвержденном 25.11.2015 г. (далее - Обзор ВС РФ 25.11.2015); и т.д.

Основные категории жилищных споров по отчуждению жилого помещения обозначены в п. 3 Постановления ВС РФ № 4:

  • споры по признанию (отчуждению) права на жилое по­мещение;
  • споры относительно прекращения права на пользова­ние жилым помещением члена семьи собственника такого по­мещения;
  • споры по изъятию жилого помещения путем выкупа у собственника в рамках изъятия земельного участка органом власти (местного самоуправления);
  • споры относительно предоставления жилого помеще­ния в рамках договора социального найма;
  • споры по принудительному обмену жилого помеще­ния;
  • споры в части признания сделки с жилым помещением недействительной; и т.д.

Проблемы правоприменения норм о жилых помещениях при отчуждении имущества

В этой связи стоит отметить, что за 9 месяцев 2017 года количество зарегистрированных прав на жилое помещение составило 6,204,286 (из общего числа зарегистрированных сделок физических лиц 13,524,982). В 2016 году число зареги­стрированных прав на жилое помещение составило 9,089,311 (из общего числа зарегистрированных сделок физических лиц 14,698,053).

Таким образом, можно сделать вывод, что существенный объем судебной практики и различных категорий споров по вопросам правоприменения норм об отчуждении жилого по­мещения обусловлен внушительным объемом регистрации в Росреестре соответствующих сделок.

Для снижения объема подобной судебной практики ВС РФ разъясняет категории часто встречающихся проблем пра­воприменения. В частности, в п. 20 Постановления ВС РФ № 4 систематизированы особенности разрешения судами споров, связанных с отчуждением жилого помещения собственника посредством выкупа в рамках изъятия земельного участка ор­ганом власти (местного самоуправления) согласно ст. 32 ЖК РФ:

  • применение норм, содержащихся в ст. 32 ЖК РФ, воз­можно только с условием предварительного, равноценного возмещения в силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ с целью обеспе­чения права и законного интереса собственника жилья;
  • решение по изъятию жилого помещения посредством выкупа должно приниматься компетентным органом, при­нявшим решение по изъятию соответствующего участка на ос­нове положений федерального закона (статей 279-283 ГК РФ, статей 9-11 и пр. ЗК РФ);
  • обязательная предварительная процедура считается об­стоятельством, имеющим значение, и включает мероприятия: принятия компетентным органом решения по изъятию жило­го помещения, государственной регистрации такого решения в Росреестре, письменного уведомления собственника жилого помещения за год до изъятия, которое должно документально подтверждаться;
  • в случае выступления несовершеннолетнего лица сособ­ственником (собственником), пользователем жилого помеще­ния отчуждение жилого помещения требует согласия органа опеки, попечительства, который привлекается судом участни­ком дела для составления заключения о соответствии условий выкупа жилого помещения (предоставления взамен жилого помещения) праву и законному интересу такого несовершен­нолетнего лица;
  • требование органа власти (местного самоуправления) относительно переселения собственника изымаемого поме­щения в другое помещение удовлетворяется только по согла­сию собственника; при этом суд не может обязать указанный орган власти обеспечить собственника другим помещением в силу содержания ст. 32 ЖК РФ, из которого следует обязан­ность органа власти только в части выплаты выкупной стоимо­сти изымаемого помещения;
  • порядок определения выкупной цены изымаемого по­мещения согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ включает рыночную сто­имость такого помещения с убытками, причиненными соб­ственнику в рамках изъятия (упущенную выгоду); и т.д.

При этом разъясненный ВС РФ порядок определения выкупной цены изымаемого помещения не конкретизирует правовой режим долей в таком помещении, что допускает возможность невключения в выкупную цену стоимости долей права общей собственности относительно общего имущества многоквартирного дома(далее - МКД) и стоимости оплачен­ного, но непроведенного капитального ремонта такого дома. Такой казус стал поводом неоднократного обращения в Кон­ституционный Суд РФ (далее - КС РФ) и принятия ряда соответствующих решений, согласно которым сформирована позиция КС РФ:

во-первых, изъятие (отчуждение) жилого помещения в составе МКД предопределяет одновременно изъятие доли на право собственности относительно общего имущества МКД;

во-вторых, рыночная стоимость изымаемого помещения должна определяться с учетом стоимости общего имущества.

Однако, обозначенная позиция не внесена в п. 20 Поста­новления ВС РФ №4 и применяется в судебных решениях без согласования с указанным п. 20 разъяснения Пленума ВС РФ, хотя считается бесспорным прецедентное значение решения КС РФ и согласно законодательству решения КС РФ обяза­тельны для всех судов на всей российской территории.

Таким образом, можно резюмировать, что несмотря на внушительный объем судебной практики по вопросам право­применения норм об отчуждении жилого помещения не все практические проблемы учитываются ВС РФ в соответству­ющих разъяснительных судебных актах даже при наличии определенной позиции КС РФ по спорным вопросам.

Схожую по своему предмету несогласованность действий ВС РФ с решениями КС РФ можно наблюдать в другом обоб­щении ВС РФ. Так, в Обзоре ВС РФ 01.10.2014 систематизиро­ваны актуальные проблемы правоприменения норм в делах, связанных с отчуждением жилого помещения от добросовест­ного приобретателя, по иску органа власти (местного само­управления). В частности, высшим судом обозначена позиция о применении правил ст. 301, 302 ГК РФ (о виндикационном иске), если недвижимость приобретена ответчиком у лица, не имеющего права его отчуждения, при условии отсутствия между сторонами спора договорных отношений.

Вместе с тем, вывод о применении только виндикаци­онного иска в случае возмездного отчуждения имущества не­правомочным лицом был обозначен в 2003 году Конституци­онным Судом РФ в соответствующем решении, в котором отмечалось:

- собственник может представить иск по отчуждению не­движимости согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество в рамках возмездного договора отчуждено лицом, не имеющим на это право;

  • суд должен отказать в удовлетворении иска, предъяв­ленного по ст. 167 ГК РФ, если в указанном случае:
  • собственник заявил иск по признанию недействитель­ности сделки купли-продажи спорного имущества с примене­нием последствий такой недействительности путем возврата такого имущества;
  • суд установил добросовестность покупателя;
  • право собственника имущества не подлежит защите по­средством подачи иска к добросовестному приобретателю в рамках п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ;
  • право собственника имущества подлежит защите толь­ко удовлетворением виндикационного иска при наличии ос­нований, предусмотренных ст. 302 ГК РФ: безвозмездности приобретения недвижимости добросовестным приобретате­лем, выбытия объекта из владения истца-собственника без его согласования и пр.);
  • другое толкование правил п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ означа­ет возможность собственника использовать способ защиты в виде признания недействительности всех сделок отчуждения спорного имущества с требованием возврата в натуре полу­ченного не только от первой сделки с нарушением закона, но и от последующих сделок с отчуждением спорного имущества добросовестному приобретателю, что нарушает конституци­онные гарантии защиты права, законного интереса добросо­вестного приобретателя.

Обозначенное решение КС РФ было принято внимание другими высшими судами спустя почти 7 лет: в п. 35 совмест­ного постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 2010 года разъясняется право собственника на обращение в суд с виндикационным иском при отчуждении имущества неправо­мочным лицом, а также действие суда по разрешению такого иска в части признания недействительности сделки с учетом правил виндикационнного иска (ст. 31, 302 ГК РФ).

То есть, можно подытожить, что несмотря на внушитель­ный объем судебной практики по вопросам правопримене­ния норм об отчуждении жилого помещения ВС РФ невсегда учитывает позицию КС РФ в соответствующих обобщениях по рассматриваемым спорным вопросам.

Таким образом, анализ правоприменительных аспектов в области отношений по отчуждению жилого помещения по­зволяет сделать вывод о некоторых проблемах в формирова­нии соответствующей судебной практики, которые проявля­ются:

  • в недостаточном охвате известных спорных вопросов, поскольку не все практические проблемы учитываются ВС РФ в соответствующих разъяснительных судебных актах даже при наличии определенной позиции КС РФ по спорным вопро­сам;
  • в запоздалой (около 7 лет) реакции высших судов на озвученную позицию КС РФ.

НИКИФОРОВА Марина Анатольевна
аспирант кафедры гражданского права и процесса Академии труда и социальных отношений, г. Москва

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2019. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 800 500-27-29 (доб. 507)
Московская обл, г. Москва +7 499 653-60-72 (доб. 665)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 812 426-14-07 (доб. 423)
в режиме online - круглосуточно!