Важность и спорный характер правоприменения норм о жилом помещении при его отчуждении подтверждается внушительным содержанием соответствующей судебной практики.
В частности, стоит указать на специальные обзоры Верховного Суда РФ (далее - ВС РФ) и постановления Пленума ВС РФ по данным вопросам:
- множество вопросов по различным видам отчуждения жилого помещения разъясняется в постановлении Пленума ВС РФ № 4 от 02.07.2009 года (далее - Постановление ВС РФ № 4);
- специальная категория проблем отчуждения жилого помещения в аварийном доме детализируется в соответствующем Обзоре судебной практики, утвержденном 29.04.2014 г. (далее - Обзор ВС РФ 29.04.2014);
- вопросы правоприменения норм в делах, связанных с отчуждением жилого помещения от добросовестного приобретателя, по иску органа власти (местного самоуправления) конкретизированы в Обзоре судебной практики, утвержденном 01.10.2014 г. (далее - Обзор ВС РФ 01.10.2014);
- правовые проблемы отчуждения жилого помещения граждан по иску органа власти (местного самоуправления) систематизированы в специальном Обзоре судебной практики, утвержденном 25.11.2015 г. (далее - Обзор ВС РФ 25.11.2015); и т.д.
Основные категории жилищных споров по отчуждению жилого помещения обозначены в п. 3 Постановления ВС РФ № 4:
- споры по признанию (отчуждению) права на жилое помещение;
- споры относительно прекращения права на пользование жилым помещением члена семьи собственника такого помещения;
- споры по изъятию жилого помещения путем выкупа у собственника в рамках изъятия земельного участка органом власти (местного самоуправления);
- споры относительно предоставления жилого помещения в рамках договора социального найма;
- споры по принудительному обмену жилого помещения;
- споры в части признания сделки с жилым помещением недействительной; и т.д.
Проблемы правоприменения норм о жилых помещениях при отчуждении имущества
В этой связи стоит отметить, что за 9 месяцев 2017 года количество зарегистрированных прав на жилое помещение составило 6,204,286 (из общего числа зарегистрированных сделок физических лиц 13,524,982). В 2016 году число зарегистрированных прав на жилое помещение составило 9,089,311 (из общего числа зарегистрированных сделок физических лиц 14,698,053).
Таким образом, можно сделать вывод, что существенный объем судебной практики и различных категорий споров по вопросам правоприменения норм об отчуждении жилого помещения обусловлен внушительным объемом регистрации в Росреестре соответствующих сделок.
Для снижения объема подобной судебной практики ВС РФ разъясняет категории часто встречающихся проблем правоприменения. В частности, в п. 20 Постановления ВС РФ № 4 систематизированы особенности разрешения судами споров, связанных с отчуждением жилого помещения собственника посредством выкупа в рамках изъятия земельного участка органом власти (местного самоуправления) согласно ст. 32 ЖК РФ:
- применение норм, содержащихся в ст. 32 ЖК РФ, возможно только с условием предварительного, равноценного возмещения в силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ с целью обеспечения права и законного интереса собственника жилья;
- решение по изъятию жилого помещения посредством выкупа должно приниматься компетентным органом, принявшим решение по изъятию соответствующего участка на основе положений федерального закона (статей 279-283 ГК РФ, статей 9-11 и пр. ЗК РФ);
- обязательная предварительная процедура считается обстоятельством, имеющим значение, и включает мероприятия: принятия компетентным органом решения по изъятию жилого помещения, государственной регистрации такого решения в Росреестре, письменного уведомления собственника жилого помещения за год до изъятия, которое должно документально подтверждаться;
- в случае выступления несовершеннолетнего лица сособственником (собственником), пользователем жилого помещения отчуждение жилого помещения требует согласия органа опеки, попечительства, который привлекается судом участником дела для составления заключения о соответствии условий выкупа жилого помещения (предоставления взамен жилого помещения) праву и законному интересу такого несовершеннолетнего лица;
- требование органа власти (местного самоуправления) относительно переселения собственника изымаемого помещения в другое помещение удовлетворяется только по согласию собственника; при этом суд не может обязать указанный орган власти обеспечить собственника другим помещением в силу содержания ст. 32 ЖК РФ, из которого следует обязанность органа власти только в части выплаты выкупной стоимости изымаемого помещения;
- порядок определения выкупной цены изымаемого помещения согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ включает рыночную стоимость такого помещения с убытками, причиненными собственнику в рамках изъятия (упущенную выгоду); и т.д.
При этом разъясненный ВС РФ порядок определения выкупной цены изымаемого помещения не конкретизирует правовой режим долей в таком помещении, что допускает возможность невключения в выкупную цену стоимости долей права общей собственности относительно общего имущества многоквартирного дома(далее - МКД) и стоимости оплаченного, но непроведенного капитального ремонта такого дома. Такой казус стал поводом неоднократного обращения в Конституционный Суд РФ (далее - КС РФ) и принятия ряда соответствующих решений, согласно которым сформирована позиция КС РФ:
во-первых, изъятие (отчуждение) жилого помещения в составе МКД предопределяет одновременно изъятие доли на право собственности относительно общего имущества МКД;
во-вторых, рыночная стоимость изымаемого помещения должна определяться с учетом стоимости общего имущества.
Однако, обозначенная позиция не внесена в п. 20 Постановления ВС РФ №4 и применяется в судебных решениях без согласования с указанным п. 20 разъяснения Пленума ВС РФ, хотя считается бесспорным прецедентное значение решения КС РФ и согласно законодательству решения КС РФ обязательны для всех судов на всей российской территории.
Таким образом, можно резюмировать, что несмотря на внушительный объем судебной практики по вопросам правоприменения норм об отчуждении жилого помещения не все практические проблемы учитываются ВС РФ в соответствующих разъяснительных судебных актах даже при наличии определенной позиции КС РФ по спорным вопросам.
Схожую по своему предмету несогласованность действий ВС РФ с решениями КС РФ можно наблюдать в другом обобщении ВС РФ. Так, в Обзоре ВС РФ 01.10.2014 систематизированы актуальные проблемы правоприменения норм в делах, связанных с отчуждением жилого помещения от добросовестного приобретателя, по иску органа власти (местного самоуправления). В частности, высшим судом обозначена позиция о применении правил ст. 301, 302 ГК РФ (о виндикационном иске), если недвижимость приобретена ответчиком у лица, не имеющего права его отчуждения, при условии отсутствия между сторонами спора договорных отношений.
Вместе с тем, вывод о применении только виндикационного иска в случае возмездного отчуждения имущества неправомочным лицом был обозначен в 2003 году Конституционным Судом РФ в соответствующем решении, в котором отмечалось:
- собственник может представить иск по отчуждению недвижимости согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество в рамках возмездного договора отчуждено лицом, не имеющим на это право;
- суд должен отказать в удовлетворении иска, предъявленного по ст. 167 ГК РФ, если в указанном случае:
- собственник заявил иск по признанию недействительности сделки купли-продажи спорного имущества с применением последствий такой недействительности путем возврата такого имущества;
- суд установил добросовестность покупателя;
- право собственника имущества не подлежит защите посредством подачи иска к добросовестному приобретателю в рамках п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ;
- право собственника имущества подлежит защите только удовлетворением виндикационного иска при наличии оснований, предусмотренных ст. 302 ГК РФ: безвозмездности приобретения недвижимости добросовестным приобретателем, выбытия объекта из владения истца-собственника без его согласования и пр.);
- другое толкование правил п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ означает возможность собственника использовать способ защиты в виде признания недействительности всех сделок отчуждения спорного имущества с требованием возврата в натуре полученного не только от первой сделки с нарушением закона, но и от последующих сделок с отчуждением спорного имущества добросовестному приобретателю, что нарушает конституционные гарантии защиты права, законного интереса добросовестного приобретателя.
Обозначенное решение КС РФ было принято внимание другими высшими судами спустя почти 7 лет: в п. 35 совместного постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 2010 года разъясняется право собственника на обращение в суд с виндикационным иском при отчуждении имущества неправомочным лицом, а также действие суда по разрешению такого иска в части признания недействительности сделки с учетом правил виндикационнного иска (ст. 31, 302 ГК РФ).
То есть, можно подытожить, что несмотря на внушительный объем судебной практики по вопросам правоприменения норм об отчуждении жилого помещения ВС РФ невсегда учитывает позицию КС РФ в соответствующих обобщениях по рассматриваемым спорным вопросам.
Таким образом, анализ правоприменительных аспектов в области отношений по отчуждению жилого помещения позволяет сделать вывод о некоторых проблемах в формировании соответствующей судебной практики, которые проявляются:
- в недостаточном охвате известных спорных вопросов, поскольку не все практические проблемы учитываются ВС РФ в соответствующих разъяснительных судебных актах даже при наличии определенной позиции КС РФ по спорным вопросам;
- в запоздалой (около 7 лет) реакции высших судов на озвученную позицию КС РФ.
НИКИФОРОВА Марина Анатольевна
аспирант кафедры гражданского права и процесса Академии труда и социальных отношений, г. Москва