Согласно изменениям в жилищном законодательстве с 2014 года на собственников помещений в многоквартирных домах возложена обязанность по уплате взносов на капиталь­ный ремонт общего имущества

Минимальный размер взноса определяется самостоятельно в каждом субъекте Российской Федерации. Указанная обязанность распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме с момен­та возникновения права собственности на помещения в нем, за исключением определенных категорий граждан.

Преимущества и недостатки способов формирования фондов капитального ремонта многоквартирных домов

Расходы на капитальный ремонт общего имущества МКД финансируются за счет средств фонда капитального ремонта. Фонд капитального ремонта формируется путем консолида­ции взносов, уплачиваемых собственниками помещений, а также процентов, которые начисляются за просрочку внесе­ния взносов.

Согласно ч. 1 ст. 174 Жилищного кодекса РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться:

• для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремон­ту общего имущества в многоквартирном доме;
• разработки проектной документации;
• оплаты услуг по строительному контролю;
• погашения кредитов, займов, полученных и использо­ванных в целях оплаты указанных услуг, работ;
• для уплаты процентов за пользование такими кредита­ми, займами, оплаты расходов на получение гарантий и по­ручительств по таким кредитам, займам.

В ч. 3 ст. 170 Жилищного кодекса РФ определены два спо­соба формирования фонда капитального ремонта многоквар­тирного дома:

• перечисление взносов на капитальный ремонт на спе­циальный счет в целях формирования фонда капитального ре­монта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
• перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда ка­питального ремонта в виде обязательственных прав собствен­ников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капи­тального ремонта на счете регионального оператора).

Указанные способы существенно отличаются друг от дру­га. Итак, первый способ предусматривает, что собственники помещений в МКД перечисляют взносы на капитальный ре­монт на специальный счет в кредитной организации, но при этом из собственности плательщиков уплаченные денежные средства не выбывают. Все обязанности по организации и про­ведению капитального ремонта общего имущества многоквар­тирного дома ложатся на плечи самих собственников.

Средства фонда капитального ремонта всегда доступны для собственников помещений многоквартирного дома. Они могут использоваться ими для проведения работ по капиталь­ному ремонту общего имущества, даже если планируемый региональной программой срок проведения работ ещё не на­ступил.

Если денежные средства, имеющиеся на специальном счете в банке, недостаточны для проведения капитального ре­монта общего имущества многоквартирного дома, который был запланирован на ближайшее время, то собственники по­мещений имеют право привлекать кредиты банка. Затем для погашения кредита используются денежные средства на спе­циальном счете. Следовательно, собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специ­альном счете, могут не копить денежные средства в течение длительного времени, а получить заемные деньги в необходи­мом размере в необходимое время.

Также хотелось бы отметить, что на специальном счете накапливаются денежные средства исключительно для про­ведения капитального ремонта одного конкретного много­квартирного дома, то есть дома, в отношении которого и от­крыт специальный счет в банке. В силу ч. 8 ст. 170 Жилищного кодекса РФ^[4] законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда капитального ремонта в отношении МКД. По его достижении собственники помещений вправе принять ре­шение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением взносов собственников, которые имеют задолженность.

Согласно ч. 2 ст. 175 Жилищного кодекса РФ владельцем специального счета может быть:

• товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собствен­никами помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если данные дома рас­положены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для со­вместного использования собственниками помещений в дан­ных домах;
• осуществляющий управлением многоквартирным до­мом жилищный кооператив;
• управляющая организация, осуществляющая управле­ние многоквартирным домом на основании договора управле­ния.

Собственники помещений многоквартирного дома также вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета (ч. 3 ст. 175 Жилищ­ного кодекса РФ). Региональный оператор является юридиче­ским лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда, которое создается субъектом РФ (ст. 178 Жилищного кодекса РФ). Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственником помещений многоквартирного дома перечисляются на счет организации, которая создается субъектом РФ для организа­ции и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Отличительной чертой данного спо­соба является то, что взносы на капитальный ремонт становят­ся имуществом регионального оператора, а фонд капиталь­ного ремонта формируется в виде обязательственных прав собственников помещений многоквартирного дома в отноше­нии регионального оператора. То есть, собственники помеще­ний имеют полное право требовать от регионального опера­тора осуществления капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома в объеме и сроки, которые определе­ны региональной программой капитального ремонта.

Указанная система финансирования капитального ре­монта позволяет при недостаточности денежных средств для осуществления капитального ремонта общего имущества в од­ном многоквартирном доме, предусмотренного региональной программой, использовать денежные средства на возвратной основе, полученные от собственников других многоквартир­ных домов, в которых не планируется осуществление капи­тального ремонта в ближайшее время. Следует отметить, что законом субъекта РФ может быть установлено, что использо­вание средств допускается только при условии, что указанные многоквартирные дома расположены на территории опреде­ленного муниципального образования или территориях не­скольких муниципальных образований согласно ч. 4 ст. 179 Жилищного кодекса РФ.

Указанные способы формирования фонда капитально­го ремонта многоквартирного дома существенно отличаются друг от друга, что свидетельствует о необходимости тщатель­ного изучения всех преимуществ и недостатков каждого из способов. Изучение плюсов и минусов позволит собственни­кам помещений многоквартирного дома принять решение о наиболее оптимальном на их взгляд способе формирования фонда капитального ремонта.

Итак, рассмотрев два способа формирования фонда ка­питального ремонта многоквартирного дома, выделим следу­ющие их преимущества и недостатки:

Преимущества способа формирования фонда капиталь­ного ремонта на специальном счете в банке:

• возможность использования денежных средств фонда в отношении капитального ремонта общего имущества ис­ключительно вашего многоквартирного дома (накопление денежных средств на счете одного многоквартирного дома и использование их на ремонт других многоквартирных домов не допускается);
• допустимость самостоятельно контролировать форми­рование фонда капитального ремонта;
• возможность проведения работ ранее установленного срока в случае накопления необходимой суммы;
• возможность собственникам помещений многоквартир­ного дома самостоятельно выбрать подрядную организацию для проведения ремонта общего имущества многоквартирно­го дома, определить сроки выполнения работ, принять рабо­ты, а также самостоятельно выбрать кредитную организацию,
• Преимущества и недостатки способов формирования фондов в которой будет открыт счет конкретного многоквартирного дома;

• возможность в любой момент изменить способ фор­мирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома.

Мы полагаем, что наиболее целесообразным впервые выбрать (либо изменить) способ формирования фонда капи­тального ремонта и перейти от регионального оператора на специальный счет в банке представляется для только введен­ных в эксплуатацию многоквартирных домов, которые совсем недавно включены в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, срок проведения капитального ремонта которых планируется толь­ко через 20-30 лет.

Недостатки формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в банке:

• собственники помещений многоквартирного дома са­мостоятельно несут расходы по содержанию и ведению счета;
• владельцы специального счета самостоятельно взаимо­действуют с выбранным банком;
• работа с должниками по оплате взносов ведется соб­ственниками помещений многоквартирного дома.

Преимущества формирование фонда капитального ремонта многоквартирных домов у регионального опера­тора:

• проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, которые остро нуждаются в этом;
• субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее испол­нение региональным оператором обязательств перед соб­ственниками помещений в многоквартирных домах, что не­посредственно дает гарантию гражданам на выполнение всех обязательств региональным оператором.

Недостатками способа формирования фонда капиталь­ного ремонта у регионального оператора являются:

• решение о прекращении формирования фонда капи­тального ремонта на счете регионального оператора и форми­ровании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональ­ному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ;
• нехватка денежных средств, собираемых региональным оператором для осуществления возложенных на него функ­ций;
• отсутствие у регионального оператора эффективных рычагов воздействия на неплательщиков взносов (возмож­ность взыскания взносов только в судебном порядке);
• проведение капитальных ремонтов многоквартир­ных домов через 20-30 лет, что вызывает недовольство граждан, поскольку никто не сможет прогнозировать, что будет происходить в стране через 10-15 лет, и сможет ли региональный оператор эффективно действовать все это время;
• отсутствие доверия со стороны общества.

Мы полагаем, что управляющие компании, товарище­ства собственников жилья и т.п. имеют лучшее представление о том, на какие нужды для дома лучше направить денежные средства. Они делают это быстрее и эффективнее, то есть ре­шают проблемы по мере их возникновения. Мы понимаем, что государство, образовав систему региональных операторов, стремилось решить наболевшие проблемы проведения ре­монта общего имущества многоквартирных домов, однако на практике создало несовершенный механизм, который нужда­ется в значительной законодательной доработке.

Необходимо иметь полную картину того, какие преиму­щества и недостатки несут в себе рассмотренные способы фор­мирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, несмотря на то, что для каждого собственника помеще­ний многоквартирного дома указанные плюсы и минусы мо­гут представлять различный уровень важности при принятии решения о выборе способа формирования фонда капитально­го ремонта.

РАМАЗАНОВА Раисат Магомедкамильевна
магистрант Юридического факультета Дагестанского государственного университета, юрист Ассоциации «КА «Гамидов и партнеры»

АХМЕДОВА Замира Ахмедовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Юридического института Дагестанского государственного университета