Капитальный ремонт в многоквартирных домах

Согласно изменениям в жилищном законодательстве с 2014 года на собственников помещений в многоквартирных домах возложена обязанность по уплате взносов на капиталь­ный ремонт общего имущества

Минимальный размер взноса определяется самостоятельно в каждом субъекте Российской Федерации. Указанная обязанность распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме с момен­та возникновения права собственности на помещения в нем, за исключением определенных категорий граждан.

Преимущества и недостатки способов формирования фондов капитального ремонта многоквартирных домов

Расходы на капитальный ремонт общего имущества МКД финансируются за счет средств фонда капитального ремонта. Фонд капитального ремонта формируется путем консолида­ции взносов, уплачиваемых собственниками помещений, а также процентов, которые начисляются за просрочку внесе­ния взносов.

Согласно ч. 1 ст. 174 Жилищного кодекса РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться:

  • для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремон­ту общего имущества в многоквартирном доме;
  • разработки проектной документации;
  • оплаты услуг по строительному контролю;
  • погашения кредитов, займов, полученных и использо­ванных в целях оплаты указанных услуг, работ;
  • для уплаты процентов за пользование такими кредита­ми, займами, оплаты расходов на получение гарантий и по­ручительств по таким кредитам, займам.

В ч. 3 ст. 170 Жилищного кодекса РФ определены два спо­соба формирования фонда капитального ремонта многоквар­тирного дома:

  • перечисление взносов на капитальный ремонт на спе­циальный счет в целях формирования фонда капитального ре­монта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
  • перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда ка­питального ремонта в виде обязательственных прав собствен­ников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капи­тального ремонта на счете регионального оператора).

Указанные способы существенно отличаются друг от дру­га. Итак, первый способ предусматривает, что собственники помещений в МКД перечисляют взносы на капитальный ре­монт на специальный счет в кредитной организации, но при этом из собственности плательщиков уплаченные денежные средства не выбывают. Все обязанности по организации и про­ведению капитального ремонта общего имущества многоквар­тирного дома ложатся на плечи самих собственников.

Средства фонда капитального ремонта всегда доступны для собственников помещений многоквартирного дома. Они могут использоваться ими для проведения работ по капиталь­ному ремонту общего имущества, даже если планируемый региональной программой срок проведения работ ещё не на­ступил.

Если денежные средства, имеющиеся на специальном счете в банке, недостаточны для проведения капитального ре­монта общего имущества многоквартирного дома, который был запланирован на ближайшее время, то собственники по­мещений имеют право привлекать кредиты банка. Затем для погашения кредита используются денежные средства на спе­циальном счете. Следовательно, собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специ­альном счете, могут не копить денежные средства в течение длительного времени, а получить заемные деньги в необходи­мом размере в необходимое время.

Также хотелось бы отметить, что на специальном счете накапливаются денежные средства исключительно для про­ведения капитального ремонта одного конкретного много­квартирного дома, то есть дома, в отношении которого и от­крыт специальный счет в банке. В силу ч. 8 ст. 170 Жилищного кодекса РФ[4] законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда капитального ремонта в отношении МКД. По его достижении собственники помещений вправе принять ре­шение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением взносов собственников, которые имеют задолженность.

Согласно ч. 2 ст. 175 Жилищного кодекса РФ владельцем специального счета может быть:

  • товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собствен­никами помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если данные дома рас­положены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для со­вместного использования собственниками помещений в дан­ных домах;
  • осуществляющий управлением многоквартирным до­мом жилищный кооператив;
  • управляющая организация, осуществляющая управле­ние многоквартирным домом на основании договора управле­ния.

Собственники помещений многоквартирного дома также вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета (ч. 3 ст. 175 Жилищ­ного кодекса РФ). Региональный оператор является юридиче­ским лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда, которое создается субъектом РФ (ст. 178 Жилищного кодекса РФ). Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственником помещений многоквартирного дома перечисляются на счет организации, которая создается субъектом РФ для организа­ции и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Отличительной чертой данного спо­соба является то, что взносы на капитальный ремонт становят­ся имуществом регионального оператора, а фонд капиталь­ного ремонта формируется в виде обязательственных прав собственников помещений многоквартирного дома в отноше­нии регионального оператора. То есть, собственники помеще­ний имеют полное право требовать от регионального опера­тора осуществления капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома в объеме и сроки, которые определе­ны региональной программой капитального ремонта.

Указанная система финансирования капитального ре­монта позволяет при недостаточности денежных средств для осуществления капитального ремонта общего имущества в од­ном многоквартирном доме, предусмотренного региональной программой, использовать денежные средства на возвратной основе, полученные от собственников других многоквартир­ных домов, в которых не планируется осуществление капи­тального ремонта в ближайшее время. Следует отметить, что законом субъекта РФ может быть установлено, что использо­вание средств допускается только при условии, что указанные многоквартирные дома расположены на территории опреде­ленного муниципального образования или территориях не­скольких муниципальных образований согласно ч. 4 ст. 179 Жилищного кодекса РФ.

Указанные способы формирования фонда капитально­го ремонта многоквартирного дома существенно отличаются друг от друга, что свидетельствует о необходимости тщатель­ного изучения всех преимуществ и недостатков каждого из способов. Изучение плюсов и минусов позволит собственни­кам помещений многоквартирного дома принять решение о наиболее оптимальном на их взгляд способе формирования фонда капитального ремонта.

Итак, рассмотрев два способа формирования фонда ка­питального ремонта многоквартирного дома, выделим следу­ющие их преимущества и недостатки:

Преимущества способа формирования фонда капиталь­ного ремонта на специальном счете в банке:

  • возможность использования денежных средств фонда в отношении капитального ремонта общего имущества ис­ключительно вашего многоквартирного дома (накопление денежных средств на счете одного многоквартирного дома и использование их на ремонт других многоквартирных домов не допускается);
  • допустимость самостоятельно контролировать форми­рование фонда капитального ремонта;
  • возможность проведения работ ранее установленного срока в случае накопления необходимой суммы;
  • возможность собственникам помещений многоквартир­ного дома самостоятельно выбрать подрядную организацию для проведения ремонта общего имущества многоквартирно­го дома, определить сроки выполнения работ, принять рабо­ты, а также самостоятельно выбрать кредитную организацию,
  • Преимущества и недостатки способов формирования фондов в которой будет открыт счет конкретного многоквартирного дома;
  • возможность в любой момент изменить способ фор­мирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома.

Мы полагаем, что наиболее целесообразным впервые выбрать (либо изменить) способ формирования фонда капи­тального ремонта и перейти от регионального оператора на специальный счет в банке представляется для только введен­ных в эксплуатацию многоквартирных домов, которые совсем недавно включены в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, срок проведения капитального ремонта которых планируется толь­ко через 20-30 лет.

Недостатки формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в банке:

  • собственники помещений многоквартирного дома са­мостоятельно несут расходы по содержанию и ведению счета;
  • владельцы специального счета самостоятельно взаимо­действуют с выбранным банком;
  • работа с должниками по оплате взносов ведется соб­ственниками помещений многоквартирного дома.

Преимущества формирование фонда капитального ремонта многоквартирных домов у регионального опера­тора:

  • проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, которые остро нуждаются в этом;
  • субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее испол­нение региональным оператором обязательств перед соб­ственниками помещений в многоквартирных домах, что не­посредственно дает гарантию гражданам на выполнение всех обязательств региональным оператором.

Недостатками способа формирования фонда капиталь­ного ремонта у регионального оператора являются:

  • решение о прекращении формирования фонда капи­тального ремонта на счете регионального оператора и форми­ровании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональ­ному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ;
  • нехватка денежных средств, собираемых региональным оператором для осуществления возложенных на него функ­ций;
  • отсутствие у регионального оператора эффективных рычагов воздействия на неплательщиков взносов (возмож­ность взыскания взносов только в судебном порядке);
  • проведение капитальных ремонтов многоквартир­ных домов через 20-30 лет, что вызывает недовольство граждан, поскольку никто не сможет прогнозировать, что будет происходить в стране через 10-15 лет, и сможет ли региональный оператор эффективно действовать все это время;
  • отсутствие доверия со стороны общества.

Мы полагаем, что управляющие компании, товарище­ства собственников жилья и т.п. имеют лучшее представление о том, на какие нужды для дома лучше направить денежные средства. Они делают это быстрее и эффективнее, то есть ре­шают проблемы по мере их возникновения. Мы понимаем, что государство, образовав систему региональных операторов, стремилось решить наболевшие проблемы проведения ре­монта общего имущества многоквартирных домов, однако на практике создало несовершенный механизм, который нужда­ется в значительной законодательной доработке.

Необходимо иметь полную картину того, какие преиму­щества и недостатки несут в себе рассмотренные способы фор­мирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, несмотря на то, что для каждого собственника помеще­ний многоквартирного дома указанные плюсы и минусы мо­гут представлять различный уровень важности при принятии решения о выборе способа формирования фонда капитально­го ремонта.

РАМАЗАНОВА Раисат Магомедкамильевна
магистрант Юридического факультета Дагестанского государственного университета, юрист Ассоциации «КА «Гамидов и партнеры»

АХМЕДОВА Замира Ахмедовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Юридического института Дагестанского государственного университета

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2019. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 800 500-27-29 (доб. 507)
Московская обл, г. Москва +7 499 653-60-72 (доб. 665)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 812 426-14-07 (доб. 423)
в режиме online - круглосуточно!