В Российской Федерации объектом аренды могут быть зе­мельные участки, поставленные на кадастровый учет и имею­щие характеристики объекта недвижимости.

Специальными индивидуализирующими характеристиками участка являют­ся его целевое назначение, вид разрешенного использования, адрес. При отсутствии этих данных в договоре условие об объ­екте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласован­ным, а соответствующий договор не считается заключенным. Право передачи земельных участков в аренду возможно толь­ко после постановки на государственный кадастровый учет.

Этот вопрос имеет большое практическое значение, по­скольку судебная практика идет по пути признания неза­ключенными договоров аренды земельных участков, которые не были сформированы в установленном порядке и не имеют кадастрового номера. Так, например, Арбитражный Суд Мо­сковской области, разрешая спор по договору аренды, отме­чал, что земельный участок является объектом земельных пра­воотношений в случае описания и удостоверения его границ в установленном порядке. Как следует из материалов дела, зе­мельный участок, являющийся объектом аренды, кадастровый учет не прошел. Следовательно, условие о предмете договора аренды земельного участка не согласовано, а дополнительное соглашение является незаключенным.

Не менее значим вопрос о правовой судьбе договора арен­ды в случае раздела земельного участка, выступающего объек­том аренды. Ведь при передаче в аренду земельного участка собственник не ограничивается в праве раздела земельного участка в соответствии со ст.11.4 ЗК РФ, а также арендатор мо­жет инициировать процесс раздела предоставленного в арен­ду земельного участка.

Например, в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственно­сти и предоставлен на праве аренды, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца по заявлению арендатора об утвержде­нии схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований. Согласно п.4 ст. 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осу­ществляющее такое использование лицо имеет право на за­ключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не уста­новлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Понятие и существенные условия договора аренды земельного участка как объекта недвижимости

Таким образом, в настоящее время не предусмотрено внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды в связи с образованием земельных участков из арендуемых зе­мельных участков, а предусмотрено заключение новых дого­воров на измененные земельные участки. Расторжение такого договора аренды земельного участка и заключение новых до­говоров аренды осуществляется после проведения кадастро­вых работ в отношении образуемых земельных участков и вне­сения в Единый государственный реестр недвижимости новых сведений об образуемых земельных участках и о земельном участке, который сохраняется в измененных границах, но с но­вой площадью.

Еще более специфичным является второе существен­ное условие договора аренды земельного участка - размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ). Из определения договора аренды следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Широко обсуждаемое положение о включе­нии в число существенных условий договора аренды земельного участка условия об арендной плате нашло свое отражение еще в 2006 году путем внесения дополнений в п. 3 ст. 65 ЗК РФ, но в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Россий­ской Федерации и отдельные законодательные акты Россий­ской Федерации», данное правило было перемещено в п.12 ст. 22 ЗК РФ. По общему правилу, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами арен­ды земельных участков. В обновленном земельном законода­тельстве особенности определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, отражены в ст. 39.7 ЗК РФ. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, опреде­ляется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

В соответствии с позицией высших судебных органов, ос­новные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муни­ципальной) собственности, являются обязательными для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по резуль­татам торгов и не установлен федеральным законом, но под­лежит установлению полномочным органом государственной власти или местного самоуправления.

В случае заключения договора аренды земельного участ­ка, находящегося в государственной или муниципальной соб­ственности, на аукционе, право заключения договора аренды земельного участка, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяются по результатам этого аукциона. В случае заклю­чения договора аренды земельного участка с лицом, подавшем единственную заявку на участие в аукционе на право заключе­ния договора аренды земельного участка, находящегося в го­сударственной или муниципальной собственности, с заявите­лем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участни­ком, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. В исключи­тельных случаях размер арендной платы за участок, находя­щийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога.

Указанные существенные условия - о предмете и размере арендной платы, являются обязательными для всякого рода договоров аренды земельных участков, однако в законодатель­стве этот перечень расширяется, если объектом аренды высту­пают земельные участки с особым правовым режимом.

Во-первых, согласно ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды зе­мельного участка, находящегося в государственной или му­ниципальной собственности и предоставленного для про­ведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка как существенное условие такого договора. Отсутствие условия о рекультивации земельного участка сви­детельствует о незаключенности договора.

Во-вторых, договор аренды земельного участка, образо­ванного из земельного участка, предоставленного для ком­плексного освоения территории должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в соответствии с графи­ками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного меро­приятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за не­выполнение данного обязательства.

В связи с этим, в юридической литературе уже поднимал­ся вопрос о дополнении ряда общих существенных условий договоров аренды. Л. М. Ахметшина обосновала предложение об установлении положения о сроке договора аренды земель­ного участка как о существенном элементе договора, объяс­няя данное положение особым значением земли как объекта гражданских прав.

В действующем земельном законодательстве появилась правовая норма (п. 8 ст.39.8 ЗК РФ), содержащая указание на минимальные и максимальные сроки заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Например, максималь­ный срок предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства составляет 20 лет; в случае предостав­ления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений земельный участок предоставляется в аренду на срок от трех до десяти лет и т.д. Кроме этого, нормы отдельных федеральных законов также посвящены предель­ным срокам различных видов аренды земельных участков.

Во-первых, согласно п.3 ст.9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйствен­ного назначения», договор аренды земельного участка из зе­мель сельскохозяйственного назначения из земель публичной собственности заключается на срок от трех до сорока девяти лет; эта же норма предусматривает срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения публич­ной собственности для сенокошения и выпаса скота на срок до трех лет. Во-вторых, согласно п.3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государствен­ного и муниципального имущества», по желанию собствен­ника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муници­пальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервиро­вания земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Однако, несмотря на наличие пределов по срокам дей­ствия договора, в действующем гражданском законодатель­стве срок в договоре аренды земельного участка не является существенным, и его отсутствие не является основанием для признания договора незаключенным. В некоторых случаях это негативно влияет на стабильность арендных отношений. Так, в силу п.2 ст. 26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, су­баренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за ис­ключением случаев, установленных федеральными законами.

По мнению В.А. Майбороды, «единство положений п. 3 ст. 610 ГК РФ, не предполагающей установления минималь­ного срока аренды и диспозитивного правила п. 2 ст. 610 ГК РФ о том, что если в договоре не указан срок, то он является заключенным на неопределенный срок, находится в несоответ­ствии правилам Земельного кодекса об обязательности в ряде случаев установления минимального срока аренды. В данном случае гражданское законодательство подлежит приведению в соответствие с земельным исходя из принципа земельного законодательства о приоритете охраны земли как важнейше­го компонента окружающей среды над ее использованием в качестве объекта гражданского оборота». Отсутствие обяза­тельных требований к установлению срока в договоре аренды земельного участка приводит к следующим выводам.

В Письме Роснедвижимости от 16.07.2008 № ВК/3095 «О кадастровом учете земельных участков, предоставленных в аренду до одного года», отмечается, что земельный участок или часть земельного участка, предоставленные в аренду со­гласно договору, заключенному на срок не более одного года, не являются объектом недвижимости, права на которые подле­жат государственной регистрации. Кроме того, отношениям, связанным с оборотом недвижимости, присуща прозрачность процедур приобретения прав. Однако в случае заключения договора аренды участка без указания срока он не подлежит государственной регистрации, а, следовательно, публичность аренды утрачивается.

Более того, в судебной практике сложился подход, соглас­но которому лицо, которое пользуется имуществом по дого­вору аренды, не прошедшему необходимой государственной регистрации, не имеет преимущественного права на заключе­ние договора на новый срок. Это объясняется тем, что права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по не прошедшему государственную регистрацию договору арен­ды, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Го­сударственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, и если договор не прошел необ­ходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и инте­ресы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

И.Е. Степанова полагает, что к существенным условиям должны относиться те условия, которые отражают природу договора, то есть характерные черты соответствующего дого­ворного типа. На наш взгляд, срочный характер отношений является одним из ключевых признаков договора аренды, в связи с чем, назрела необходимость законодательного за­крепления срока в качестве существенного условия договора аренды земельного участка в п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Предлагаем изложить данную норму в следующей редакции: «Условие о сроке действия договора является существенным условием договора аренды земельного участка. Договор арен­ды земельного участка, в котором отсутствует условие о сроке, является незаключенным, к такому договору не могут приме­няться правила о выкупе арендованного имущества».

Публично-правовой статус собственника земель - РФ, субъекта РФ или муниципального образования, в совокупно­сти с различными критериями (целью договора аренды или качественными характеристиками земельного участка) при­водит к расширению в договоре аренды земельного участка существенных условий и применению к нему норм о предель­ных сроках действия такого договора. Например, согласно пп. 2-3 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, нахо­дящегося в публичной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, дол­жен предусматривать проведение работ по рекультивации та­кого земельного участка. Рекультивация участков как условие договора предусматривает комплекс мероприятий, проведе­ние которых направлено на восстановление природной среды, обеспечение благоприятной окружающей среды на нарушен­ных землях и земельных участках в целях дальнейшего исполь­зования таких земель и земельных участков в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Другим таким примером является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в гра­ницах береговой полосы водного объекта общего пользования. Многочисленные случаи самовольного заграждения арендато­рами земель в пределах берегов курортных рек, озер во многих городах активно пресекаются Всероссийским общественным движением «Открытый берег», на официальном сайте которо­го публикуются факты злоупотреблений со стороны владель­цев таких земель. Специфика такого комплекса обстоятельств опосредовала появление условия обеспечения свободного до­ступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе как существенного в договоре аренды в це­лях предупреждения самовольного захвата береговых линий и массовых злоупотреблений со стороны арендаторов по поводу застройки берегов рек, которыми пользуются граждане, к ко­торым они имеют равный доступ.

Таким образом, содержание договора аренды земельно­го участка представляет собой совокупность всех его условий. Существенные условия договора аренды представляю собой базовые условия, согласование и обозначение которых в дого­воре свидетельствует о его заключении. Существует два общих существенных условия договора аренды земельного участка - о предмете и размере арендной платы, и ряд специальных су­щественных условий, сформулированных для частных случаев отдельных видов аренды. Для совершенствования реализации договорных отношений следует закрепить в ЗК условие о сро­ке в качестве существенного условия договора аренды земель­ного участка.

МЕНИС Елена Владимировна
старший преподаватель кафедры земельного и экологического права Саратовской государственной юридической академии