Условия договора аренды земельного участка

В Российской Федерации объектом аренды могут быть зе­мельные участки, поставленные на кадастровый учет и имею­щие характеристики объекта недвижимости.

Специальными индивидуализирующими характеристиками участка являют­ся его целевое назначение, вид разрешенного использования, адрес. При отсутствии этих данных в договоре условие об объ­екте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласован­ным, а соответствующий договор не считается заключенным. Право передачи земельных участков в аренду возможно толь­ко после постановки на государственный кадастровый учет.

Этот вопрос имеет большое практическое значение, по­скольку судебная практика идет по пути признания неза­ключенными договоров аренды земельных участков, которые не были сформированы в установленном порядке и не имеют кадастрового номера. Так, например, Арбитражный Суд Мо­сковской области, разрешая спор по договору аренды, отме­чал, что земельный участок является объектом земельных пра­воотношений в случае описания и удостоверения его границ в установленном порядке. Как следует из материалов дела, зе­мельный участок, являющийся объектом аренды, кадастровый учет не прошел. Следовательно, условие о предмете договора аренды земельного участка не согласовано, а дополнительное соглашение является незаключенным.

Не менее значим вопрос о правовой судьбе договора арен­ды в случае раздела земельного участка, выступающего объек­том аренды. Ведь при передаче в аренду земельного участка собственник не ограничивается в праве раздела земельного участка в соответствии со ст.11.4 ЗК РФ, а также арендатор мо­жет инициировать процесс раздела предоставленного в арен­ду земельного участка.

Например, в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственно­сти и предоставлен на праве аренды, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца по заявлению арендатора об утвержде­нии схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований. Согласно п.4 ст. 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осу­ществляющее такое использование лицо имеет право на за­ключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не уста­новлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Понятие и существенные условия договора аренды земельного участка как объекта недвижимости

Таким образом, в настоящее время не предусмотрено внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды в связи с образованием земельных участков из арендуемых зе­мельных участков, а предусмотрено заключение новых дого­воров на измененные земельные участки. Расторжение такого договора аренды земельного участка и заключение новых до­говоров аренды осуществляется после проведения кадастро­вых работ в отношении образуемых земельных участков и вне­сения в Единый государственный реестр недвижимости новых сведений об образуемых земельных участках и о земельном участке, который сохраняется в измененных границах, но с но­вой площадью.

Еще более специфичным является второе существен­ное условие договора аренды земельного участка - размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ). Из определения договора аренды следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Широко обсуждаемое положение о включе­нии в число существенных условий договора аренды земельного участка условия об арендной плате нашло свое отражение еще в 2006 году путем внесения дополнений в п. 3 ст. 65 ЗК РФ, но в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Россий­ской Федерации и отдельные законодательные акты Россий­ской Федерации», данное правило было перемещено в п.12 ст. 22 ЗК РФ. По общему правилу, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами арен­ды земельных участков. В обновленном земельном законода­тельстве особенности определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, отражены в ст. 39.7 ЗК РФ. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, опреде­ляется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

В соответствии с позицией высших судебных органов, ос­новные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муни­ципальной) собственности, являются обязательными для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по резуль­татам торгов и не установлен федеральным законом, но под­лежит установлению полномочным органом государственной власти или местного самоуправления.

В случае заключения договора аренды земельного участ­ка, находящегося в государственной или муниципальной соб­ственности, на аукционе, право заключения договора аренды земельного участка, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяются по результатам этого аукциона. В случае заклю­чения договора аренды земельного участка с лицом, подавшем единственную заявку на участие в аукционе на право заключе­ния договора аренды земельного участка, находящегося в го­сударственной или муниципальной собственности, с заявите­лем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участни­ком, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. В исключи­тельных случаях размер арендной платы за участок, находя­щийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога.

Указанные существенные условия - о предмете и размере арендной платы, являются обязательными для всякого рода договоров аренды земельных участков, однако в законодатель­стве этот перечень расширяется, если объектом аренды высту­пают земельные участки с особым правовым режимом.

Во-первых, согласно ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды зе­мельного участка, находящегося в государственной или му­ниципальной собственности и предоставленного для про­ведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка как существенное условие такого договора. Отсутствие условия о рекультивации земельного участка сви­детельствует о незаключенности договора.

Во-вторых, договор аренды земельного участка, образо­ванного из земельного участка, предоставленного для ком­плексного освоения территории должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в соответствии с графи­ками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного меро­приятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за не­выполнение данного обязательства.

В связи с этим, в юридической литературе уже поднимал­ся вопрос о дополнении ряда общих существенных условий договоров аренды. Л. М. Ахметшина обосновала предложение об установлении положения о сроке договора аренды земель­ного участка как о существенном элементе договора, объяс­няя данное положение особым значением земли как объекта гражданских прав.

В действующем земельном законодательстве появилась правовая норма (п. 8 ст.39.8 ЗК РФ), содержащая указание на минимальные и максимальные сроки заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Например, максималь­ный срок предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства составляет 20 лет; в случае предостав­ления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений земельный участок предоставляется в аренду на срок от трех до десяти лет и т.д. Кроме этого, нормы отдельных федеральных законов также посвящены предель­ным срокам различных видов аренды земельных участков.

Во-первых, согласно п.3 ст.9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйствен­ного назначения», договор аренды земельного участка из зе­мель сельскохозяйственного назначения из земель публичной собственности заключается на срок от трех до сорока девяти лет; эта же норма предусматривает срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения публич­ной собственности для сенокошения и выпаса скота на срок до трех лет. Во-вторых, согласно п.3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государствен­ного и муниципального имущества», по желанию собствен­ника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муници­пальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервиро­вания земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Однако, несмотря на наличие пределов по срокам дей­ствия договора, в действующем гражданском законодатель­стве срок в договоре аренды земельного участка не является существенным, и его отсутствие не является основанием для признания договора незаключенным. В некоторых случаях это негативно влияет на стабильность арендных отношений. Так, в силу п.2 ст. 26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, су­баренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за ис­ключением случаев, установленных федеральными законами.

По мнению В.А. Майбороды, «единство положений п. 3 ст. 610 ГК РФ, не предполагающей установления минималь­ного срока аренды и диспозитивного правила п. 2 ст. 610 ГК РФ о том, что если в договоре не указан срок, то он является заключенным на неопределенный срок, находится в несоответ­ствии правилам Земельного кодекса об обязательности в ряде случаев установления минимального срока аренды. В данном случае гражданское законодательство подлежит приведению в соответствие с земельным исходя из принципа земельного законодательства о приоритете охраны земли как важнейше­го компонента окружающей среды над ее использованием в качестве объекта гражданского оборота». Отсутствие обяза­тельных требований к установлению срока в договоре аренды земельного участка приводит к следующим выводам.

В Письме Роснедвижимости от 16.07.2008 № ВК/3095 «О кадастровом учете земельных участков, предоставленных в аренду до одного года», отмечается, что земельный участок или часть земельного участка, предоставленные в аренду со­гласно договору, заключенному на срок не более одного года, не являются объектом недвижимости, права на которые подле­жат государственной регистрации. Кроме того, отношениям, связанным с оборотом недвижимости, присуща прозрачность процедур приобретения прав. Однако в случае заключения договора аренды участка без указания срока он не подлежит государственной регистрации, а, следовательно, публичность аренды утрачивается.

Более того, в судебной практике сложился подход, соглас­но которому лицо, которое пользуется имуществом по дого­вору аренды, не прошедшему необходимой государственной регистрации, не имеет преимущественного права на заключе­ние договора на новый срок. Это объясняется тем, что права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по не прошедшему государственную регистрацию договору арен­ды, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Го­сударственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, и если договор не прошел необ­ходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и инте­ресы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

И.Е. Степанова полагает, что к существенным условиям должны относиться те условия, которые отражают природу договора, то есть характерные черты соответствующего дого­ворного типа. На наш взгляд, срочный характер отношений является одним из ключевых признаков договора аренды, в связи с чем, назрела необходимость законодательного за­крепления срока в качестве существенного условия договора аренды земельного участка в п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Предлагаем изложить данную норму в следующей редакции: «Условие о сроке действия договора является существенным условием договора аренды земельного участка. Договор арен­ды земельного участка, в котором отсутствует условие о сроке, является незаключенным, к такому договору не могут приме­няться правила о выкупе арендованного имущества».

Публично-правовой статус собственника земель - РФ, субъекта РФ или муниципального образования, в совокупно­сти с различными критериями (целью договора аренды или качественными характеристиками земельного участка) при­водит к расширению в договоре аренды земельного участка существенных условий и применению к нему норм о предель­ных сроках действия такого договора. Например, согласно пп. 2-3 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, нахо­дящегося в публичной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, дол­жен предусматривать проведение работ по рекультивации та­кого земельного участка. Рекультивация участков как условие договора предусматривает комплекс мероприятий, проведе­ние которых направлено на восстановление природной среды, обеспечение благоприятной окружающей среды на нарушен­ных землях и земельных участках в целях дальнейшего исполь­зования таких земель и земельных участков в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Другим таким примером является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в гра­ницах береговой полосы водного объекта общего пользования. Многочисленные случаи самовольного заграждения арендато­рами земель в пределах берегов курортных рек, озер во многих городах активно пресекаются Всероссийским общественным движением «Открытый берег», на официальном сайте которо­го публикуются факты злоупотреблений со стороны владель­цев таких земель. Специфика такого комплекса обстоятельств опосредовала появление условия обеспечения свободного до­ступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе как существенного в договоре аренды в це­лях предупреждения самовольного захвата береговых линий и массовых злоупотреблений со стороны арендаторов по поводу застройки берегов рек, которыми пользуются граждане, к ко­торым они имеют равный доступ.

Таким образом, содержание договора аренды земельно­го участка представляет собой совокупность всех его условий. Существенные условия договора аренды представляю собой базовые условия, согласование и обозначение которых в дого­воре свидетельствует о его заключении. Существует два общих существенных условия договора аренды земельного участка - о предмете и размере арендной платы, и ряд специальных су­щественных условий, сформулированных для частных случаев отдельных видов аренды. Для совершенствования реализации договорных отношений следует закрепить в ЗК условие о сро­ке в качестве существенного условия договора аренды земель­ного участка.

МЕНИС Елена Владимировна
старший преподаватель кафедры земельного и экологического права Саратовской государственной юридической академии

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2019. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 800 500-27-29 (доб. 507)
Московская обл, г. Москва +7 499 653-60-72 (доб. 665)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 812 426-14-07 (доб. 423)
в режиме online - круглосуточно!