Реализация земельных участков

Постановка проблемы реализации субъективного права на земельный участок обусловлена проводимым в настоящее время реформированием земельного и гражданского зако­нодательства.

В условиях рыночной экономики происходит активный переход от административных методов регулиро­вания инвестиционных отношений по привлечению допол­нительных экономических ресурсов, имущественных отноше­ний по владению, пользованию и распоряжению земельными участками к частноправовым долгосрочным соглашениям, до­говорам.

К вопросу о реализации прав на земельные участки

Глубинный смысл происходящих преобразований, об­условлен естественно-правовым представлением о содержа­нии права, а также предпосылками, выходящими за рамки данного направления правовой мысли, - сохранение в феде­ративном государстве сложившихся в сельском хозяйстве тех­нологических связей, исторических и местных традиций, на­циональных и природных особенностей и др.

По мнению Г. В. Мальцева: «Всякое субъективное право, во-первых, является элементом правового отношения, кото­рый разложим в свою очередь на отдельные элементы (право­мочия); во-вторых, определяя юридическую возможность дей­ствия, устанавливает волевую власть лица в том смысле, что управомоченный субъект не только господствует над вещью или иным объектом правоотношения, но в пределах требова­ний закона способен передать на исполнение обязанной сто­роне определенные собственные волевые решения, т. е «навя­зывать свою волю».

Н. Г. Александров различает следующие характерные черты субъективного права: 1) вид и мера возможного поведе­ния самого обладателя субъективного права; 2) возможность требовать известного поведения от других лиц - поведения, обеспечивающего реализацию первой возможности; 3) воз­можность прибегнуть в необходимых случаях к содействию принудительной силы государственного аппарата для осу­ществления второй возможности.

«Стало быть, - по мнению Г. В. Мальцева,- обладание пра­вами поставлено полностью в зависимость от переживаний обязанности лицом, которое является другой стороной право­отношения, а понимание прав лишено смысла вне обязанно­сти, производно от понимания последней.

Содержание права собственности на вещь в гражданском праве принято раскрывать через «триаду» правомочий - вла­дение, пользование и распоряжение. По мнению А. В. Поля­кова: «Эйдетический центр права заключается в правомочии; именно правомочие является той точкой, из которой расхо­дятся лучи правового смысла, образующие эйдос права».

По мнению Е. А. Суханова, такие «правомочия» оказы­ваются не самостоятельными возможностями, предостав­ляемыми собственнику, а лишь способами реализации уже имеющихся у него правомочий, т.е формами осуществления субъективного права собственности. Иначе высказывается С. Н. Братусь: «...право собственности нельзя отождествлять с суммой правомочий владения, пользования и даже распоря­жения».

Согласно философии А. Уайтхеда, подлинной сущностью реальности является процесс, где одни явления сменяют дру­гие, уходя и сохраняясь в качестве составных частей новых яв­лений. Они воспринимаются (схватываются) в единстве своих аспектов в конкретной точке пространства-времени и в соот­ношении с другими точками времени и пространства. Явле­ние может быть познано только в динамике своего существо­вания и только во взаимосвязи с иными явлениями. «Каждое действительное явление,- замечает Уайтхед,- проявляет себя как процесс; оно есть становление. Раскрывая себя оно находит себе место среди множества других явлений, без которых оно не может быть самими собой»[6]. Всякое явление обладает прошлым, сохраняя в себе формы предшествующих явлений, и будущим, отражая в себе аспекты, «которые будущее от­брасывает на настоящее или, иными словами, которые несут в себе обусловленность будущим».

В концепции Уайтхеда, выделяется два вида процесса - сращения как «конституирования отдельно существующего» и перехода - становления, «благодаря которому прекращение процесса в случае формирования отдельно существующего конституирует это существующее как изначальный элемент конституирования других отдельно существующих.. .».

Исходя из указанной позиции к праву, правовую действи­тельность анализируемой сферы общественных отношений следует рассматривать через призму правовых явлений, кото­рые используются субъектом деятельности для обеспечения реализации конституционного права граждан иметь в частной собственности землю.

Рассмотрим пример из судебной практики. Общество с ограниченной ответственностью, являясь собственником двух летних домиков на территории базы отдыха, обратилось в ар­битражный суд с иском к администрации муниципального района с иском, о понуждении к разделу земельного участка. По мнению суда, раздел земельного участка является одной из форм распоряжения принадлежащим публично-правовому образованию земельным участком. При этом, по общему пра­вилу, собственник имущества распоряжается им своей волей. Понуждение собственника к распоряжению его имуществом помимо воли возможно только в силу императивного указа­ния на это в законе либо в случае принятия на себя такой обя­занности добровольно

Кроме того, отказывая истцу в удовлетворении заявлен­ных требований, суд отметил, что с учетом целевого назна­чения земельного участка - база отдыха, - для нормального функционирования объекта необходимо наличие соответству­ющей инфраструктуры и площади, необходимой для доступа к ней: инженерных коммуникаций (пожарный водопровод, канализация и др.); площадки для мусора; площадки для от­дыха; трансформаторной подстанции и т.д. Поэтому предло­женный сторонами раздел земельного участка, не позволяет использовать вновь образуемые земельные участки как само­стоятельные объекты в соответствии с разрешенным исполь­зованием в целях размещения и эксплуатации объектов не­движимости и препятствует рациональному использованию земель в рекреационных целях.

Другой пример. Федеральное государственное бюджет­ное учреждение обратилось с арбитражный суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом, о признании не­законным отказа в разделе земельного участка. Признавая не­законным бездействие ответчика, суд исходил из того, что при образовании новых земельных участков путем деления преж­него единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. То есть, гибели объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозмож­ности исполнения, при разделе земельного участка (выделен из него доли) не происходит (правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо­Кавказского округа по делу N А53-12046/2011 и по делу N А53- 14788/2010). Преобразование земельного участка путем его раздела на несколько земельных участков с присвоением но­вых кадастровых номеров не является основанием для прекра­щения обязательств по договору аренды земельного участка (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2012 по делу N А53-12046/2011).

Следующий пример. Заявительница, обращаясь в Кон­ституционный суд Российской Федерации, усматривает на­рушение своих конституционных прав порядком выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственно­сти на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения отдельным сособственникам, включающим про­ведение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, поскольку устанавливает неравенство сособственников в зависимости от их имущественного поло­жения и ограничивает права тех из них, кто имеет меньшее число земельных долей, по отношению к правам тех, кто име­ет большее число земельных долей.

По мнению Конституционного суда, избранная законо­дателем модель реализации сособственниками права на вы­деление земельных участков в счет своих земельных долей, построенная на признании автономии воли каждого сособ­ственника и уважении его права самостоятельно распоря­жаться принадлежащим ему имуществом, не противоречит конституционному принципу справедливости. Кроме того, в отношении прав на имущество, находящегося в долевой соб­ственности, Гражданский кодекс Российской Федерации пред­усматривает, что распоряжение таким имуществом осущест­вляется по соглашению всех ее участников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, пода­рить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчужде­нии предусмотренных статьей 250 указанного Кодекса правил о преимущественном праве покупки (статья 246); имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункты 1 и 2 статьи 252).

Тем самым, на практике к таким способам образования земельных участков, как раздел и выдел сложилось два под­хода: с одной стороны - это одна из форм распоряжения при­надлежащим публично-правовому образованию земельным участком, с другой - реализация права на раздел либо выдел земельного участка.

По мнению Е. Б Хохлова, «общественные отношения - это способ стабилизации и универсализации ценных, значимых для людей, общества, государства моделей (типов) взаимодей­ствия, способных привести к предполагаемым результатам. Признаком именно социальных (общественных) отношений можно считать и то, что они устанавливаются и реализуют­ся в ходе взаимодействия (противодействия) сторон. В обще­ственном отношении люди, т.е. его стороны, нуждаются друг в друге, зависят друг от друга в том смысле, что добиться же­лаемого результата стороны могут, только опираясь на взаим­ное действие (со-действие). Общественное отношение в самом себе содержит возможность контроля за поведением сторон, поскольку каждая из сторон такого отношения оценивает поведение второй стороны и в соответствии с этим реализует (корректирует) свое поведение».

Как только человек намерен претендовать на материаль­ные и духовные блага, так или иначе затрагивающие инте­ресы и права других лиц, ему неизбежно придется вступать в конкретные правоотношения с ними, чтобы выработать компромиссный вариант, гарантирующий удовлетворение и собственного интереса, и учет прав других лиц. Взаимозависи­мость становится необходимым условием реализации субъек­тивного права и, соответственно, принципом права в целом.

Выбирая правовую форму, государство исходит из объ­ективных закономерностей развития содержания земельно - имущественных отношений и возможностей их урегулирова­ния. При этом степень урегулированности указанных отноше­ний зависит как от воли государства в установлении нормой прав и обязанностей, так и от воли самих участников.

Примером может служить статья 39.20 ЗК РФ, из содер­жания которой следует, что при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них вправе ставить вопрос о выделе соответствую­щей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, при условии, что если исходный участок делим, а образуемые земельные участки соответствуют установленным законодателем требованиям.

К таким требованиям в частности относятся: соответствие допустимым предельным размерам земельных участков, к которым будет обеспечен проход, проезд от участков обще­го пользования, в том числе и путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), границы об­разуемых земельных участков, в том числе являющихся лес­ными участками, не пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков (п.21 ч.1 ст. 26 Федерального за­кона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»); возможность разрешенного использования образуемых земельных участков и расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (п.п. 4, 5 статьи 11.9 ЗК РФ); образование земельных участков не приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, череспо­лосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам (пункт 6 ст. 11.9 Земельного кодек­са РФ) и др.

В силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Россий­ской Федерации земельный участок поступает в общую доле­вую собственность, в случае, если при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить невозможно, в связи с невозможностью его образования,

В случае же нахождения земельного участка в государ­ственной либо муниципальной собственности уполномочен­ный орган вправе обратиться в суд с требованием о понужде­нии правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не обратившихся с заявлением о приобретении прав на земельный участков и не подписавших договор аренды зе­мельного участка, заключить этот договор аренды (п.п. 7,8 ста­тьи 39.20 ЗК РФ).

Исследование отношений в указанном аспекте дает воз­можность судить, как происходит «привязка» норм граждан­ского и земельного законодательства к той или иной ситуации, исходя из специфических особенностей земельных участков (объект недвижимости, природный объект, часть поверхно­сти земли), при образовании которых прежний земельный участок, как природный объект не исчезает, а меняется лишь описание его границ.

В этой связи необходимо признать, что реализация субъ­ективного права на раздел либо выдел земельных участков - это обеспеченная государством возможность (фактическая и юридическая) выражения воли участников отношения по справедливому разделу либо выделу земельного участка, на­правленная на обеспечение нормальной и беспрепятствен­ной реализации правомочия по распоряжение принадлежа­щим собственнику индивидуально-определенным земельным участком.

В условиях рыночной экономики «отбор» правовых норм и их фактическая реализация осуществляется правообладате­лями земельных участков. И в этой связи, особый интерес вы­зывают притворные сделки по продаже земельного участка по одной второй доли, которые заключены с целью обхода статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельско­хозяйственного назначения», то есть две сделки прикрывают одну сделку купли-продажи земельного участка, направлен­ную на обход требований указанного Закона о соблюдении преимущественного права покупки.

В чем же причина возникновения подобных ситуаций? Выбор варианта поведения продавца зависит от объекта от­ношений. В случае если продавцом осуществляется продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назна­чения, то он обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Рос­сийской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправ­ления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

В соответствии с пунктом 4 статьи 8 указанного Закона сделка по продаже земельного участка, совершенная с нару­шением преимущественного права покупки ничтожна.

В случае если участник долевой собственности на земель­ный участок из земель сельскохозяйственного назначения про­дает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой соб­ственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, то в силу части 2 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» изве­щать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется

Исходя из положений части 1 статьи 12 Федерального за­кона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного на­значения», участником сделки (покупателем) доли земельного участка, без выделения его в счет земельной доли, может вы­ступать только то лицо, которое непосредственно участвует в сельскохозяйственной деятельности в соответствии с его учре­дительными документами.

Совершение же сделки на заведомо невыгодных условиях (к примеру, полученное по сделке в несколько раз ниже ка­дастровой стоимости земельного участка) свидетельствует о сговоре либо об иных совместных действиях в ущерб интере­сам субъектов права. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Исключением, исходя из позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О примене­нии судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», являются обстоятельства, позволяющие считать сделку экономически оправданной (к примеру, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объ­единенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, не­выгодные условия сделки были результатом взаимных равно­ценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам) (п.93).

Справедливость сделок, - по меткому выражению К. Маркса, - совершающихся между агентами производства, ос­новывается на том, что эти сделки как естественное следствие вытекает из отношений производства. Юридические формы, в которых эти экономические сделки проявляются как добро­вольные действия участников, как выражения их общей воли и как обязательства, к выполнению которых каждую из сторон принуждает государство, - эти юридические формы, будучи только формами не могут сами определить этого содержания сделок. Они только выражают его.

По мнению А. М. Минасян, форма есть выражение вну­тренней организации, структуры содержания. А. М. Витченко дополняет указанное определение свойством формы свя­зывать воедино элементы содержания. Способ в отличие от формы представляет тот или иной порядок в осуществлении какой-либо деятельности для достижения цели.

С. Ю. Филиппова классифицирует средства по критерию их сущности на средства-условия, средства-способы и сред- ства-предметы. Однако такую классификацию многие уче­ные считают весьма неудачной. Так, по мнению А. А. Демина и Л. А. Чеговадзе: «правовые средства - это институциональные образования инструментального характера, проявляющие свои функциональные свойства только в ходе использования надлежащими (пригодными) способами. Тогда как способы - это определенного рода приемы, использование которых позволяет проявить средствам свои функции. Так, например, договор есть правовое средство, обладающее регулятивным потенциалом. Но для того, чтобы договор проявил свой потен­циал и начал регулировать обязательства сторон, как правовое регулятивное средство он должен быть использован теми спо­собами, которые законодатель указал в нормах о заключении и действии договора».

Тем самым, точное определение содержания научных ка­тегорий, в частности, таких как, - форма, способ, средства, не­обходимо не только для теоретических построений, но и для правотворческой и правоприменительной практики.

Думается, что реализация субъективных прав на земель­ный участок, выражая закономерный процесс социально-эко­номического, политического развития, правовую действитель­ность, характеризуемую преимущественно дозволительной направленностью комплекса правовых возможностей, воз­можностей индивидуального регулирования общественных отношений представляет собой единство фактической содер­жания и юридической формы, обеспечивающих имуществен­но - распорядительную самостоятельность правообладателей земельных участков.

НИГМАТУЛЛИНА Эльмира Фаатовна
кандидат юридических наук, доцент Казанского (Приволжского) федерального университета

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2018-2020. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!