Право частной собственности на земельные участки

Правовое оформление земельных отношений имеет важное значение не только для земельного, но и для граж­данского права, так как вопросы права собственности на зе­мельные участки нашли отражение как в земельном, так и гражданском законодательстве.

Земельные правоотношения развиваются интенсивно, и порой законодательство не по­спевает за стремительно меняющейся реальностью: возника­ют препятствия на пути реализации гражданами своих прав в данной сфере. Пробелы в правовом регулировании права частной собственности на земельные участки в земельном и гражданском законодательстве, влекущие за собой неодно­родную и часто противоречивую правоприменительную и судебную практику (в частности, проблемы в природе при­обретения права частной собственности на земельные участ­ки в порядке приобретательной давности, закреплении при­оритета публичных интересов в регулировании вопросов использования земли при наличии конституционного по­ложения о равенстве всех форм собственности), выдвигают проблемы собственности на земельные участки на передний план границ земельного и гражданского законодательства.

Для наиболее полного раскрытия заявленной нами темы, целесообразно раскрыть понятие «признание права» и отграничить его от иных смежных понятий.

Законодательство РФ не определяет правового содер­жания терминов «признание», «приобретение», «возник­новение» права собственности, а также «предоставление земельных участков», отсутствие подобных дефиниций в за­конодательстве вызывает определенные затруднения в пра­воприменительной деятельности.

О некоторых проблемах признания права частной собственности на земельные участки

В юридической литературе понятие «признание» права собственности рассматривается в двух аспектах: в широком и узком.

Большинство авторов рассматривают, в узком смысле, как один из основополагающих способов защиты прав на зе­мельные участки, который закреплен в ст. 59 ЗК РФ и ст. 12 ГК РФ.

В широком значении «признание права» определяется из буквального толкования термина. Так, словарь русского языка С. Н. Ожегова слово «признать» определяет как «согла­ситься, считать законным, существующим, действительным».

Думается, данное толкование применительно к инсти­туту признания права собственности на землю, так как при признании речь идет об объективно существующем праве на землю, однако лицо не является формальным собственником земельного участка, в силу отсутствия у него правоустанав­ливающих документов на данную землю, в результате чего возникает необходимость признать действительность и за­конность данного права.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что под признанием права собственности следует понимать закрепленный законодателем один из способов защиты зе­мельных прав, сущность которого заключается в подтверж­дении компетентным органом государственной власти законности и действительности права собственности на землю, которое объективно существует, но формально не признает­ся за собственником в силу определенных обстоятельств.

В земельном законодательстве в отличие от гражданско­го законодательства понятия «приобретение» и «возникно­вение» не разграничиваются. Из анализа ст. 25 ЗК РФ и ст. 219 ГК РФ вытекает, что возникновение права собственности является - моментом, с которого лицо становиться облада­телем права на землю, например, государственная регистра­ция сделок с земельными участками.

На наш взгляд, приобретение права частной собственно­сти на земельные участки следует рассматривать как право­мерные действия субъектов земельного права, в отношении находящегося в обороте земельного участка, в результате ко­торых возникает право собственности на земельный участок.

Аналогичной позиции придерживается С. Н. Нугманова, которая рассматривает приобретения права собствен­ности как «совокупность действий (бездействий), которые заключаются в процессе, направленные на возникновение права собственности».

При этом «возникновение» выступает в качестве заклю­чительной стадии данного процесса, по итогу которой субъ­ект приобретает право частной собственности на земельный участок.

Таким образом, термины «приобретение», «возникнове­ние» применительно к признанию праву частной собствен­ности на землю можно рассмотреть как единый процесс, состоящий из последовательных правомерных действий субъектов земельного права, направлений на признание за субъектом земельных правоотношений прав на землю.

Особенно важным, на наш взгляд, для исследования представляется разграничение понятий «признание права» и «предоставление земельного участка».

Сходство между данными понятиями проявляется в том, что они направлены на возникновение земельных прав и обязанностей у конкретного субъекта, в том числе права собственности на земельный участок. Так, О. И. Крассов рас­сматривает понятие «предоставление земельных участков» как одну из функций управления, представляющую собой «совокупность юридически значимых действий органов го­сударственной власти и органов местного самоуправления, направленных на наделение земельными участками юриди­ческих лиц и граждан на определенном в законе праве на землю».

На основе анализа главы V. 1 ЗК РФ можно сделать вы­вод, что «предоставление земельного участка» представляет собой передачу в установленном законодательстве порядке земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам на основании акта органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, договоров купли-прода­жи, аренды, безвозмездного пользования.

Следовательно, основания, объект, порядок предостав­ления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юри­дическому лицу существенно отличаются от института при­знания права собственности.

Одной из острых проблем института признания права частной собственности на земельный участок является отно­симость института давности владения к земельным участкам. Гражданский кодекс России (ст. 234) содержит, на первый взгляд, предельно простую формулировку, согласно которой «лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и не­прерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуще­ством в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество «(приобретательная давность)». Однако в научной литературе по данному институту споры не утихают с момента принятия Гражданского кодекса.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «по смыслу ста­тей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобрета­тельной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество». Однако ни данное По­становление, ни законодательство РФ не устанавливают фор­му собственности, в которой должен находиться земельный участок, для того чтобы лицо могло иметь право приобрести его в силу давности владения. В науке земельного права су­ществуют принципиально противоположные точки зрения на данный вопрос.

О.   И. Крассов считает, что данный институт применим исключительно к земельным участкам, находящимся в част­ной собственности. Участки, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, априори не могут счи­таться бесхозными.

И. А. Колесникова и некоторые другие авторы разделя­ют данную точку зрения, указывая, что приобретательная давность может применяться лишь в отношении участков, находящихся в частной собственности у иных лиц, при этом потенциальный приобретатель владеет участком при соблю­дении всех указанных в законе условий.

Судебная практика также демонстрирует некоторую приверженность данной позиции. Граждане часто оказы­ваются в сложной ситуации, когда им в судебном порядке оказано в приобретении права собственности на земельные участки по давности владения на основании того, что данный правовой институт действует только в отношении участков, находящихся в частной собственности.

Г. Н. Эйриян полагает, что приобретательная давность в качестве основания для приобретения права частной соб­ственности на земельные участки возникает вне зависимости от формы собственности. С ее точки зрения, российское законодательство не предусматривает разграничение или ограничение применения данной правовой конструкции в зависимости от формы собственности. Следовательно, суды в своих решениях по данному вопросу должны руководство­ваться принципом справедливости и в соответствии с кон­кретной ситуацией.

По мнению А. С. Трифонова, приобретение земельных участков в рамках приобретательной давности возможны ис­ключительно в отношении таковых, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственность.

Если мы принимаем одну из более радикальных точек зрения, то возникает вопрос, возможно ли создание ситуа­ции, при которой одна из форм собственности (при их из­начальном конституционном равенстве) оказывается более «равной», т.к. и законодательством, и судебными органами больше предпочтений оказывается государственной соб­ственности? Выходит, что задаются неравные стандарты, одна форма собственности оказывается более защищенной, предпочитаемой, чем другие. На наш взгляд, наиболее адек­ватным становится подход к каждой ситуации в рамках с ее индивидуальными особенностями.

Ввиду того, что земля как природный ресурс является достоянием народа, бесхозяйность земли - это путь к разру­шению государства. Думается, презумпция государственной собственности на землю должна сопровождаться адекватным регулированием, поскольку государство в таком случае несет ответственность за состояние и систему использования при­родных ресурсов. Необходим комплекс мер - учет земельных участков, регулярная инвентаризация, выявления бесхозяй­ных участков, контроль использования и бережного отноше­ния к ним, включая разработку мер ответственности за без­действия органов власти и их должностных лиц. Мы считаем, что если подходить серьезно к данному вопросу, можно пол­ностью исключить саму возможность самовольного завладе­ния земельных участков, за которыми нет надзор.

Несомненно, недопустимы случаи, когда участок приоб­ретается кем-либо, в то время как земля принадлежит иному лицу. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в императивном порядке содер­жит запись об участке, содержащую в том числе сведения о его собственнике, кадастровых данных и т.д. Поэтому нельзя говорить о добросовестном владении участком как «своим» иными лицами.

Закон о введении в действие ЗК РФ содержит одну ин­тересную норму, согласно п. 4 ст. 3 гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в дей­ствие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право соб­ственности наследодателя на жилой дом возникло до дня вве­дения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Основной проблемой является то, что в советский период дома продавались практически без каких-либо документов, позволяющих сегодня установить принадлежность тому или иному лицу. Путаница возникает еще и в силу того, что ЗК РФ не содержит такого основания приобретения земельно­го участка как приобретательная давность; есть случаи, когда суды отказывают в удовлетворении требований заявителя на основании отсутствии данной нормы в законе. Несомненно одно - признание права частной собственности в силу приоб­ретательной давности является прерогативой судов.

Невозможна также ситуация судебного решения о пере­даче жилого дома по приобретательной давности в частную собственность без уточнения юридической судьбы земель­ного участка. Такая форма принятия решений напрямую нарушает один из основополагающих принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объ­ектов, согласно которому все прочно связанные с земельны­ми участками объекты следуют судьбе земельных участков. Практика демонстрирует также случаи, когда участок и по­стройка на нем принадлежат разным лицам. В этой связи Верховный Суд РФ напомнил общее правило, в соответствии с которым передача права собственности на недвижимость неизбежно влечет за собой передачу права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необхо­димый для ее использования.

Таким образом, прослеживается необходимость карди­нального преобразования института приобретательной дав­ности, благодаря которому граждане смогут эффективно ре­ализовывать его положения для защиты своих вещных прав, в том числе и на столь ценный объект гражданских правоот­ношений как земельные участки.

На наш взгляд, необходимо внести изменения не только в гражданское законодательство, но прослеживается необхо­димость дополнения нормами ЗК РФ, во-первых, о допусти­мости приобретения права частной собственности на землю в силу приобретательной давности, во-вторых, об особенно­стях признания права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.

В данной статье необходимо разрешить следующие во­просы:

  1. В какой форме собственности должна находиться зем­ля;
  2. На какие категории земель может распространяться приобретательная авность;
  3. Необходимость учета принцип единства судьбы зе­мельного участка и прочно связанных с ним объектов при признании права собственности на объект в силу приобрета­тельной давности.

Думается, такие поправки в значительной мере способ­ны решить насущные проблемы института приобретатель­ной давности.

Одним из наиболее распространенных видов споров о признании права собственности на земельные участки явля­ются споры о признании права собственности на земельные участки, подтверждающие принадлежность права. Это озна­чает, что право собственности уже существует, но оно нужда­ется в подтверждении в силу различных обстоятельств. Такие ситуации возникают, к примеру, в случае утраты подтверж­дающих документов, отсутствии необходимых реквизитов в них и т.д. Чаще всего такие ситуации возникают в отношении недвижимости, приобретенной до принятия Земельного ко­декса.

Признание права происходит на основании любых до­кументов, в достоверности которых отсутствуют сомнения, а также содержащих достаточное количество сведений для признания такого права. К таким документам могут отно­ситься кадастровый паспорт земельного участка, документы собственников смежных участков, которые содержат сведения о смежных участках, в случае, если они были приобре­тены ранее и т.д.

Широкий пласт дел относится к вопросу признания права собственности на земельные участки при отказе в при­ватизации. Истец в данном случае является фактическим землепользователем

По данной категории дел титульными владельцами зе­мельных участков могут быть владельцы земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожиз­ненного наследуемого владения или фактические пользова­тели земельных участков (собственники расположенных на данных участках жилых домов).

Причинами отказа в приватизации может быть широ­кий круг оснований, наиболее распространенными из кото­рых являются следующие:

  • Земельный участок изъят из оборота (либо земельный участок ограничен в оборотоспособности). В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ такие земли не предоставляются в частную собственность. Перечень таких земель содержится в п. 5 ст. 27 ЗК РФ;
  • Отсутствуют документы, подтверждающие передачу в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бес­срочное) пользование. Необходимо отметить, что с 2001 г. Земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение не предоставля­ются, однако если данные участки находились в таком пра­ве пользования граждан до введения в действие Земельного кодекса, пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование сохраняется;
  • Непредоставление необходимого перечня документов, необходимых для приватизации;
  • Земельный участок зарезервирован решением органа местного самоуправления для муниципальных нужд;

Таким образом, проблема признания права частной собственности на земельные участки требует не только более развернутых теоретических исследований, но и проработки путей решения практических проблем. В силу межотрасле­вой природы изучаемого вопроса необходимо вносить изме­нения не только в земельное, но и гражданское законодатель­ства.

КАДИМОВА Маихалум Шамсудиновна
кандидат юридических наук, доцент, заведующая кафедрой гражданского процесса Дагестанского государственного университета

АЛИБЕКОВА Асият Мурадовна
студентка 4 курса Юридического института Дагестанского государственного университета

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2018-2020. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!