Нарушение сроков строительства в рамках договоров аренды земельных участков

В настоящей статье я предлагаю рассмотреть вопрос о воз­можных негативных последствиях, наступающих для юридиче­ского и/или физического лица (далее - Инвестор/Застройщик)

осуществляющего строительство объектов недвижимости (далее - Инвестиционный проект) на земельных участках, являющихся государственной собственностью Санкт-Петербурга в случае на­рушения сроков реализации инвестиционного проекта (сроков строительства и ввода объекта в эксплуатацию). Вопросу взы­скания штрафных санкций с Инвестора (Застройщика) при осу­ществлении строительства объектов недвижимости в рамках Фе­дерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уделено достаточно внимания в теоре­тических и практических исследованиях. Между тем, негативные последствия могут наступить в случае предъявления претензий со стороны не только участников долевого строительства, но и ис­полнительных органов государственной власти, уполномоченных осуществлять контроль за исполнением нормативно-правовых актов о предоставлении земельных участков для строительства и реконструкции (далее - Постановление).

Правовые последствия в случае нарушения сроков строительства в рамках договоров аренды земельных участков находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга

В Санкт-Петербурге порядок предоставления земельных участков под строительство установлен Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недви­жимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современ­ного использования» (далее-Закон № 282-43).

Срок реализации инвестиционного проекта является од­ним из инвестиционных условий, установленных Постановле­нием. Предельные сроки, на которые заключаются договоры аренды земельных участков для строительства и реконструк­ции установлены п. 8 ст. 39 Земельного кодекса РФ. По общему правилу земельный участок под строительство и реконструк­цию предоставляется на срок от трех до десяти лет.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона № 282-43 решение о пре­доставлении земельного участка для целей строительства и ре­конструкции, приспособления для современного использова­ния и об установлении инвестиционных условий принимается Правительством Санкт-Петербурга.

Законом 242-43 также определяется порядок предостав­ления лицам, имеющим имущественные права на объекты не­движимости, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, согласия на их застройку, реконструкцию, приспособление для современного использования, определяются органы го­сударственной власти Санкт-Петербурга, уполномоченные принимать решения о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге, а также определяется порядок уничтожения находящихся в собственности Санкт-Петербурга объектов капи­тального строительства, уничтожение которых является необхо­димым для создания результата инвестирования.

В Санкт-Петербурге органом уполномоченным принимать решение о предоставлении земельных участков под строитель­ство, реконструкцию и приспособление для современного исполь­зования является Правительство Санкт-Петербурга. Указанная норма реализуется в соответствии с постановлением Правительств от 16 декабря 2003 года № 100 «Об утверждении Регламента Пра­вительства Санкт-Петербурга» путем издания соответствующего постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставле­нии земельного участка под строительство, реконструкцию, при­способление для современного использования.

Итак, предположим, издан соответствующий нормативно­правовой акт (постановление Правительства Санкт-Петербурга) о предоставлении земельного участка. На основании Постанов­ления с Инвестором с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (ранее - Комитет по управлению городским имуществом, далее КИО) в установленном порядке заключается договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях (далее - Договор). Указанный Договор, в соответствии с Законом № 282-43 является смешанным, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участ­ка, его застройке и выполнению иных условий. Срок действия Договора соответствует сроку реализации инвестиционного про­екта. Одним из обязательств Инвестора, помимо прочих, являет­ся осуществление мероприятий по вводу объекта недвижимости построенного в соответствии с Постановлением к окончанию срока действия Договора.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом. Указанная норма имеет общий характер для реализации ин­вестиционного проекта и всех гражданско-правовых отноше­ний, в том числе, в случае взаимодействия между государством и юридическим лицом и/или физическим лицом в сфере ин­вестиционного строительства, а именно при предоставлении земельных участков под строительство, реконструкцию и сво­евременное использование. Так, Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом (в настоящее время - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) от 05.07.2005 № 235-р утверждены примерные формы Договора. Договором предусмотрена ответственность Инвестора в слу­чае нарушения сроков реализации инвестиционного проекта. Разделом 8 Договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков строительства к Инвестору могут быть применены штрафы в размере 0,1 % от арендной платы, предусмотренной за весь период действия Договора за каждый день просрочки Практика взыскания штрафов распространена (Решение Ар­битражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2016 по делу А56-74953/2016, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2014 по делу А56-55273/2014, оставленное в силе апелля­ционной и кассационной инстанцией).

Между, тем целью органов государственной власти Санкт-Петербурга не является вовлечение Инвестора в постоянный претензионно-исковой процесс. Вопрос не­исполнения Инвестором своих обязательств может быть решен путем прекращения арендных отношений в целях вовлечения объектов недвижимости в дальнейший хозяй­ственный оборот. По истечении срока действия Договора, последний продолжает действовать в режиме неопреде­ленного срока, Однако Правительство Санкт-Петербурга может прерывать договорные отношения в судебном по­рядке в случае невыполнения условий договора аренды зе­мельного участка на инвестиционных условиях и инвести­ционных договоров, в таком случае все внесенные арендные платежи Инвестору не возвращается.

После расторжения Договора земельный участок может быть по­вторно реализован на торгах или предоставлен новому Инвестору без проведения торгов в случаях установленных законодательством.

Что касается вопроса возможности продления аренд­ных отношений (продление срока действия Договора), стоит отметить следующее, с 1 марта 2015 года вступили в силу из­менения в Российское законодательство, регулирующее по­рядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (Федераль­ный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменении в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», Федеральный закон №42-ФЗ от 08.03.2015 г. «О внесении изме­нений в часть первую Гражданского кодекса РФ»).

С 2015 года порядок продления срока аренды возможен через заключение нового договора). По общему правилу зе­мельные участки, находящиеся в государственной и муни­ципальной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам на торгах. Таким образом, подача нового заявления о предоставлении земельного участка для строи­тельства не гарантирует заключение нового договора с Инве­стором, который уже начал строительство.

Между тем, существует достаточное количество объективных причин по которым исполнение в срок обязательств по строитель­ству объекта инвестирования становится не возможном. Это могут быть не добросовестные подрядчики, трудности с подключение к энергосетям, изменения в градостроительным законодательстве. Но даже принимая во внимание наличие объективных причин, по которым строительство не завершено в срок, у уполномочен­ных органов власти нет правовых оснований для продления сро­ков строительства путем продления соответствующих договоров аренды и инвестиционных договоров.

До внесения изменений в Земельный кодекс постановле­нием Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2013 № 1813 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполни­тельных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспосо­бления для современного использования» была предусмотрена возможность продления сроков строительства, исходя из про­цента выполненных работ с взысканием штрафа с инвестора в связи с нарушением сроков строительства. Такой подход, на мой взгляд, более объективен, ведь при реализации такого ме­ханизма продления сроков строительства соблюдается баланс интересов Инвестора и города.

Стоит отметить, что завершить строительство за преде­лами первоначального срока, установленного Договором воз­можно также в случае наличия регистрации права собственно­сти на объект незавершенного строительства. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 07.07.2017 № 598 внесены изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 656 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной вла­сти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости, находящихся в соб­ственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструк­ции и проведении работ по приспособлению для современного использования» (далее - Положение) в части предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, при наличии регистрации права соб­ственности на объект незавершенного строительства Ин­вестор вправе обратиться в уполномоченный органа ис­полнительной государственной власти Санкт-Петербурга с заявлением о предоставлении земельного участка без про­ведения торгов для завершения строительства объекта неза­вершенного строительства по утвержденной форме, в соот­ветствии с разделом 5.1 Положения.

ПАВЛОВА Карина Григорьевна
аспирант Института правоведения и предпринимательства, г. Санкт-Петербург

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2018-2020. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!