Необходимость обращения к проблемам эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения в России определена тем, что земли сельскохозяйственного на­значения составляют наиболее важную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране.

К ним отнесены ценные земли, обладающие плодородным слоем - почвой, необходи­мым для производства сельскохозяйственной продукции.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назна­чения осуществляется в соответствии с действующим зако­нодательством и принципами земельного права. Принципы содействуют сохранению целевого использования земель сель­скохозяйственного назначения, определяют размер общей пло­щади земельных угодий, сохраняют преимущественное право субъектов РФ, органов местного самоуправления на покупку зе­мельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, включая покупку в праве общей долевой собственности, при заключении договора купли-продажи, учитывая особенности продажи участков с публичных торгов. Влияние принципов зе­мельных правоотношений можно увидеть при предоставлении земельных участков иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юриди­ческим лицам, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства более чем 50 процентов. Особенности предоставления гражда­нам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, согласно действу­ющему земельному законодательству может быть как на воз­мездной или безвозмездной основе.

Приватизация земельных участков, находящихся в госу­дарственной или муниципальной собственности, осуществляет­ся в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизации не подлежат земельные участки сельскохозяйственного назна­чения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, занятые оленьими пастбищами в районах Край­него Севера и отгонными пастбищами.

Возникают вопросы, связанные с приватизацией земель­ных участков земель сельскохозяйственного назначения, нахо­дящихся в государственной и муниципальной собственности. Ученые цивилисты, Опираясь на ст. 217 Гражданского кодекса Российской федерации, указывают, что «приватизация - это i не любое отчуждение (продажа, рередача на безвозмездной д основе) государственного имущества в частную собственность, а отчуждение, осуществляемое в любом порядке по специ­альному [законодательству». При этом выявляется коллизия между ] казанной нормой |ГК РФ и п.4 ст. 1 Федерального за­кона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», i которым определяется что приватизация земельных участков | из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся | в государственной или муниципальной собственности, осу­ществляется в порядке, установленном настоящим федераль­ным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. ГК РФ регулирует вопросы проведения | риватизации лишь в части, связанной с земель­ными долями, а Земельный кодекс рпределяет только рбщий порядок (не связанный с процессом приватизации) предостав­ления земельных участков, находящихся в государственной | или муниципальной Собственности. То есть, вопреки требова­ниям Гражданского кодекса, законодатель понимает термин «приватизация» в широком смысле, как любое отчуждение собственности государства и муниципальных образований в пользу граждан и негосударственных юридических лиц.

Существуют и положительные примеры, к которыммож- но отнести Федеральный закон от 01.05.2016 г. № 119-ФЗ «Об | особенностях предоставления гражданам земельных участков, i находящихся в государственной или муниципальной Собствен­ности и расположенных ра территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты (Российской Федерации». Данный (Федеральный закон ) установил упрощенный !порядок получения (гражданами зе­мельных участков на территории ряда субъектов (Республики Саха (Якутия), Камчатского края, Приморского края, Хабаров­ского края, Амурской области, Магаданской области, Сахалин­ской области, Еврейское автономной рбласти, Чукотского авто­номного округ) в безвозмездное пользование сроком на 5 лет.Я

Внимание ученых обращено на закрепление в качестве ин­ституциональных принципов земельного права принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения. Как отмечалось в научной литературе, принцип сохранения целевого использо­вания земельных участков должен быть дополнен принципом долгосрочного планирования использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, что в настоящее время широко подкреплено судебной практикой.

В настоящее время земельная политика государства изме­нилась, в связи с введением Земельного кодекса Российской Фе­дерации, установившего правовой режим земель сельскохозяй­ственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения являются важной частью государственного земельного фонда и подлежат охране. К ним относятся земли с плодородной почвой, являющейся основой для производства сельскохозяйственной продукции. А государство в свою очередь обеспечивает правовое регулирование использования сельскохозяйственных земель и их контролирует нормальное функционирование в России про­изводство товарной продукции. Использование земель сельско­хозяйственного назначения основано на принципах земельного права, которые разделяют земли по категориям. А затем, устанав­ливается ее правовой режим, права, обязанности субъектов, кото­рые будут использовать земли сельскохозяйственного назначения. Такие перемены влекут последовательное развитие прозрачных и стабильных рыночных механизмов, в соответствии с предусмо­тренными конституционными правами на землю. Земельным кодексом установлены особенности земель сельскохозяйственного назначения, дается их определение, как расположенных вне черты поселения земель, предназначенных для сельскохозяйственного оборота. Использование земель сельскохозяйственного назначе­ния отличается острым социально-экономическим характером, которое вызвано ненадлежащим и недостаточным использовани­ем земель указанной группы и как результат, нарушение устойчи­вости землепользования. Анализ современного земельного зако­нодательства позволить более точно исследовать понятие земель, в т.ч. правовое содержание земель сельхозназначения, выявить по­ложительные или отрицательные стороны договоров, касающих­ся земельных участков, раскрыть субъектный состав участников земельных правоотношений и т.п.

Расположение земель за пределами населенных пунктов, и предназначенных для ведения сельского хозяйства, это основная особенностью земель сельхозназначения. В соответствии с земель­ным законодательством предусмотрены и иные формы исполь­зования: для ведения сельскохозяйственного производства, и для иных целей, которые бы включали личное подсобное хозяйство, ве­дение крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения огородни­чества, животноводства, дачного строительства. Задачи указанных земель, непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают весь цикл выращивания сельскохозяйственной про­дукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры. Все земли сельскохозяйственного назначения необходимо отличать от земель сельскохозяйственного использования, которые могут включать в себя земельные угодья, земли несельскохозяйственных предприятий, земли государственного лесного фонда. Правовой режим отражает особенности и приоритет земель сельскохозяй­ственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земельные участки передаются для целевого использования и соответствующей кадастровой оценки. В то же время для целей несельскохозяйственных нужд предо­ставлены земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение и в свою очередь земли худшие по кадастровой сто­имости. При этом, Законом запрещено необоснованное изъятие земель из сельскохозяйственного оборота и предусмотрена охрана таких земель. Также предусмотрены ограничения по осуществле­нию сельскохозяйственной деятельности, например, ограничения по использованию земель в заповедных зонах. В зависимости от зонирования территорий, определяется категория и вид разре­шенного использования земель, а также определяется правовой режим всех земель, в том числе сельскохозяйственного назначе­ния. Разделение на группы земель сельскохозяйственного назначе­ния имеют большой положительный эффект при определении их использования, так, к землям сельскохозяйственного назначения можно отнести пастбища, земли пригодные под сенокосы, сельхоз угодья, отведенные в том числе для личного подсобного хозяйства и прочее. К землям, малопригодным для пашни, относятся ягод­ники, виноградники, земли, предназначенные для выращивания чая, риса ит.д. Особое место занимают земли, занятые строения­ми сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, соору­жениями. Для предпринимательских целей используются также земли, занятые водными объектами, отдельное место занимают земли, на которых растут леса, и прочие земельные участки, не привлеченные в градостроительную деятельность. Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по госу­дарственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, ого­родническим и дачным объединениям. Земли сельскохозяйствен­ного назначения являются предметом сделок, в результате кото­рых возникают или прекращаются права на земельные участки. Но, в современных условиях возникают условия, исключающие возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, в связи с тем, что они согласно нормам Земельного кодекса РФ находятся в муниципаль­ной либо государственной собственности. Государственные и му­ниципальные органы имеют преимущественное право на покуп­ку продаваемых участков. Можно выделить некоторые факторы, влияющие на заключение договоров купли-продажи земельных участков, это и форма собственности, надлежащий субъектный состав участников правоотношения, а также вид разрешенного ис­пользования земельных участков. Перед оформлением необходи­мо получить согласие органа государственной власти о намерении продать участок, письменное извещение должно содержать цену и существенные условия договора (местонахождение земельного участка и т.д.). Что касается договора аренды земельного участка, то срок аренды может быть не более 49 лет. Участки земли, при­надлежащие частным лицам, могут быть сданы в аренду как граж­данам РФ, так и иностранным субъектам и лицам без гражданства.

В настоящее время все чаще возникает вопрос о порядке пе­ревода земель сельскохозяйственного назначения в другие фор­мы, например, при изменении категории земель с обеспечением активизации оборота земли, или в связи с ростом спроса на рас­ширение загородных поселков, коттеджных селений и др. Возни­кающие в связи с этим ограничения на законодательном уровне, могут быть преодолены лишь в исключительных случаях: если земельные участки нужны для консервации земель, создание за­поведников, охраняемых государством территорий, увеличение границ поселений, строительство промышленных объектов, включение непригодных для сельского хозяйства земель в состав водного или водного фонда, для строительства дорог, дорожных коммуникаций и сооружений, выполнение международных обязательств, добычи полезных ископаемых, строительство объ­ектов социального и иного назначения. Ограничения действуют и в случаях, когда передав земель сельскохозяйственного назна­чения, имеющих кадастровую стоимость на 50% выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу.

Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий не допускается и в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу. Также за­прещен перевод в другую категорию для особо ценных про­дуктивных сельскохозяйственных угодий.

Разработан нормативный механизм для изменения категории земель, в соответствии с которым должен действовать собственник: необходимо указать кадастровый номер соответствующего земель­ного участка; действующая и предполагаемая для перевода катего­рии земли для данного участка; обоснование для перевода участка в другую категорию. Особенное и немаловажное место занимает проведение государственной экологической экспертизы о возмож­ности такого изменения категории земельного участка. Срок на принятие решения соответствующим органом два месяца с момен­та обращения. При этом, переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.

Таким образом, анализируя действующее земельное за­конодательство, рассмотрены только некоторые вопросы и вы­явлены некоторые проблемы правового регулирования обо­рота, использования, изъятия земель сельскохозяйственного назначения. Надеемся на продолжительное совершенство­вание гражданского и земельного законодательства и созда­ние условий для повышения эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения и сохранения их плодородия, успешного развития сельскохозяйственного про­изводства в России.

АЛИКИЕВА Альбина Мунировна
старший преподаватель Института государства и права Тюменского государственного университета