Юристы и адвокаты по земельному праву

Юридическая онлайн консультация по земельнам делам

К вопросу об эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения в России

Необходимость обращения к проблемам эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения в России определена тем, что земли сельскохозяйственного на­значения составляют наиболее важную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране.

К ним отнесены ценные земли, обладающие плодородным слоем - почвой, необходи­мым для производства сельскохозяйственной продукции.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назна­чения осуществляется в соответствии с действующим зако­нодательством и принципами земельного права. Принципы содействуют сохранению целевого использования земель сель­скохозяйственного назначения, определяют размер общей пло­щади земельных угодий, сохраняют преимущественное право субъектов РФ, органов местного самоуправления на покупку зе­мельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, включая покупку в праве общей долевой собственности, при заключении договора купли-продажи, учитывая особенности продажи участков с публичных торгов. Влияние принципов зе­мельных правоотношений можно увидеть при предоставлении земельных участков иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юриди­ческим лицам, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства более чем 50 процентов. Особенности предоставления гражда­нам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, согласно действу­ющему земельному законодательству может быть как на воз­мездной или безвозмездной основе.

Приватизация земельных участков, находящихся в госу­дарственной или муниципальной собственности, осуществляет­ся в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизации не подлежат земельные участки сельскохозяйственного назна­чения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, занятые оленьими пастбищами в районах Край­него Севера и отгонными пастбищами.

Возникают вопросы, связанные с приватизацией земель­ных участков земель сельскохозяйственного назначения, нахо­дящихся в государственной и муниципальной собственности. Ученые цивилисты, Опираясь на ст. 217 Гражданского кодекса Российской федерации, указывают, что «приватизация - это i не любое отчуждение (продажа, рередача на безвозмездной д основе) государственного имущества в частную собственность, а отчуждение, осуществляемое в любом порядке по специ­альному [законодательству». При этом выявляется коллизия между ] казанной нормой |ГК РФ и п.4 ст. 1 Федерального за­кона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», i которым определяется что приватизация земельных участков | из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся | в государственной или муниципальной собственности, осу­ществляется в порядке, установленном настоящим федераль­ным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. ГК РФ регулирует вопросы проведения | риватизации лишь в части, связанной с земель­ными долями, а Земельный кодекс рпределяет только рбщий порядок (не связанный с процессом приватизации) предостав­ления земельных участков, находящихся в государственной | или муниципальной Собственности. То есть, вопреки требова­ниям Гражданского кодекса, законодатель понимает термин «приватизация» в широком смысле, как любое отчуждение собственности государства и муниципальных образований в пользу граждан и негосударственных юридических лиц.

Существуют и положительные примеры, к которыммож- но отнести Федеральный закон от 01.05.2016 г. № 119-ФЗ «Об | особенностях предоставления гражданам земельных участков, i находящихся в государственной или муниципальной Собствен­ности и расположенных ра территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты (Российской Федерации». Данный (Федеральный закон ) установил упрощенный !порядок получения (гражданами зе­мельных участков на территории ряда субъектов (Республики Саха (Якутия), Камчатского края, Приморского края, Хабаров­ского края, Амурской области, Магаданской области, Сахалин­ской области, Еврейское автономной рбласти, Чукотского авто­номного округ) в безвозмездное пользование сроком на 5 лет.Я

Внимание ученых обращено на закрепление в качестве ин­ституциональных принципов земельного права принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения. Как отмечалось в научной литературе, принцип сохранения целевого использо­вания земельных участков должен быть дополнен принципом долгосрочного планирования использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, что в настоящее время широко подкреплено судебной практикой.

В настоящее время земельная политика государства изме­нилась, в связи с введением Земельного кодекса Российской Фе­дерации, установившего правовой режим земель сельскохозяй­ственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения являются важной частью государственного земельного фонда и подлежат охране. К ним относятся земли с плодородной почвой, являющейся основой для производства сельскохозяйственной продукции. А государство в свою очередь обеспечивает правовое регулирование использования сельскохозяйственных земель и их контролирует нормальное функционирование в России про­изводство товарной продукции. Использование земель сельско­хозяйственного назначения основано на принципах земельного права, которые разделяют земли по категориям. А затем, устанав­ливается ее правовой режим, права, обязанности субъектов, кото­рые будут использовать земли сельскохозяйственного назначения. Такие перемены влекут последовательное развитие прозрачных и стабильных рыночных механизмов, в соответствии с предусмо­тренными конституционными правами на землю. Земельным кодексом установлены особенности земель сельскохозяйственного назначения, дается их определение, как расположенных вне черты поселения земель, предназначенных для сельскохозяйственного оборота. Использование земель сельскохозяйственного назначе­ния отличается острым социально-экономическим характером, которое вызвано ненадлежащим и недостаточным использовани­ем земель указанной группы и как результат, нарушение устойчи­вости землепользования. Анализ современного земельного зако­нодательства позволить более точно исследовать понятие земель, в т.ч. правовое содержание земель сельхозназначения, выявить по­ложительные или отрицательные стороны договоров, касающих­ся земельных участков, раскрыть субъектный состав участников земельных правоотношений и т.п.

Расположение земель за пределами населенных пунктов, и предназначенных для ведения сельского хозяйства, это основная особенностью земель сельхозназначения. В соответствии с земель­ным законодательством предусмотрены и иные формы исполь­зования: для ведения сельскохозяйственного производства, и для иных целей, которые бы включали личное подсобное хозяйство, ве­дение крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения огородни­чества, животноводства, дачного строительства. Задачи указанных земель, непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают весь цикл выращивания сельскохозяйственной про­дукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры. Все земли сельскохозяйственного назначения необходимо отличать от земель сельскохозяйственного использования, которые могут включать в себя земельные угодья, земли несельскохозяйственных предприятий, земли государственного лесного фонда. Правовой режим отражает особенности и приоритет земель сельскохозяй­ственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земельные участки передаются для целевого использования и соответствующей кадастровой оценки. В то же время для целей несельскохозяйственных нужд предо­ставлены земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение и в свою очередь земли худшие по кадастровой сто­имости. При этом, Законом запрещено необоснованное изъятие земель из сельскохозяйственного оборота и предусмотрена охрана таких земель. Также предусмотрены ограничения по осуществле­нию сельскохозяйственной деятельности, например, ограничения по использованию земель в заповедных зонах. В зависимости от зонирования территорий, определяется категория и вид разре­шенного использования земель, а также определяется правовой режим всех земель, в том числе сельскохозяйственного назначе­ния. Разделение на группы земель сельскохозяйственного назначе­ния имеют большой положительный эффект при определении их использования, так, к землям сельскохозяйственного назначения можно отнести пастбища, земли пригодные под сенокосы, сельхоз угодья, отведенные в том числе для личного подсобного хозяйства и прочее. К землям, малопригодным для пашни, относятся ягод­ники, виноградники, земли, предназначенные для выращивания чая, риса ит.д. Особое место занимают земли, занятые строения­ми сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, соору­жениями. Для предпринимательских целей используются также земли, занятые водными объектами, отдельное место занимают земли, на которых растут леса, и прочие земельные участки, не привлеченные в градостроительную деятельность. Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по госу­дарственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, ого­родническим и дачным объединениям. Земли сельскохозяйствен­ного назначения являются предметом сделок, в результате кото­рых возникают или прекращаются права на земельные участки. Но, в современных условиях возникают условия, исключающие возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, в связи с тем, что они согласно нормам Земельного кодекса РФ находятся в муниципаль­ной либо государственной собственности. Государственные и му­ниципальные органы имеют преимущественное право на покуп­ку продаваемых участков. Можно выделить некоторые факторы, влияющие на заключение договоров купли-продажи земельных участков, это и форма собственности, надлежащий субъектный состав участников правоотношения, а также вид разрешенного ис­пользования земельных участков. Перед оформлением необходи­мо получить согласие органа государственной власти о намерении продать участок, письменное извещение должно содержать цену и существенные условия договора (местонахождение земельного участка и т.д.). Что касается договора аренды земельного участка, то срок аренды может быть не более 49 лет. Участки земли, при­надлежащие частным лицам, могут быть сданы в аренду как граж­данам РФ, так и иностранным субъектам и лицам без гражданства.

В настоящее время все чаще возникает вопрос о порядке пе­ревода земель сельскохозяйственного назначения в другие фор­мы, например, при изменении категории земель с обеспечением активизации оборота земли, или в связи с ростом спроса на рас­ширение загородных поселков, коттеджных селений и др. Возни­кающие в связи с этим ограничения на законодательном уровне, могут быть преодолены лишь в исключительных случаях: если земельные участки нужны для консервации земель, создание за­поведников, охраняемых государством территорий, увеличение границ поселений, строительство промышленных объектов, включение непригодных для сельского хозяйства земель в состав водного или водного фонда, для строительства дорог, дорожных коммуникаций и сооружений, выполнение международных обязательств, добычи полезных ископаемых, строительство объ­ектов социального и иного назначения. Ограничения действуют и в случаях, когда передав земель сельскохозяйственного назна­чения, имеющих кадастровую стоимость на 50% выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу.

Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий не допускается и в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу. Также за­прещен перевод в другую категорию для особо ценных про­дуктивных сельскохозяйственных угодий.

Разработан нормативный механизм для изменения категории земель, в соответствии с которым должен действовать собственник: необходимо указать кадастровый номер соответствующего земель­ного участка; действующая и предполагаемая для перевода катего­рии земли для данного участка; обоснование для перевода участка в другую категорию. Особенное и немаловажное место занимает проведение государственной экологической экспертизы о возмож­ности такого изменения категории земельного участка. Срок на принятие решения соответствующим органом два месяца с момен­та обращения. При этом, переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.

Таким образом, анализируя действующее земельное за­конодательство, рассмотрены только некоторые вопросы и вы­явлены некоторые проблемы правового регулирования обо­рота, использования, изъятия земель сельскохозяйственного назначения. Надеемся на продолжительное совершенство­вание гражданского и земельного законодательства и созда­ние условий для повышения эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения и сохранения их плодородия, успешного развития сельскохозяйственного про­изводства в России.

АЛИКИЕВА Альбина Мунировна
старший преподаватель Института государства и права Тюменского государственного университета

  • All
  • Договор аренды земельного участка
  • аренда земельного участка
  • градостроительное законодательство
  • договор аренды земли
  • земельное законодательство
  • земельное право
  • земельный участок
  • назначение земель
  • постановка земельного участка на кадастровый учет
load more hold SHIFT key to load all load all
Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.).