Одним из источников закрепления мер правового обе­спечения освоения земельных участков, предопределяющим их природу, выступает гражданское законодательство.

Частноправовые начала задают специфические особен­ности применения данных мер, характерные для реализуемых ими функций.

Как отмечается в литературе, «предмет частного права (частноправового режима) традиционно составляют имуще­ственные и неимущественные общественные отношения с ин­дивидуальным (групповым, негосударственным) интересом отдельных физических и юридических лиц, где последние равны в своих правах, а их интересы осуществляются и охра­няются исключительно по собственной инициативе».

Тем самым, гражданско-правовые меры обеспечения ос­воения земельных участков применяются в тех случаях, когда речь идет о взаимодействии равных субъектов, действующих в силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ на основе принципов неприкос­новенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необ­ходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их су­дебной защиты.

Следовательно, во-первых, одним из ключевых оснований применения мер гражданско-правового обеспечения освоения зе­мельных участков выступает гражданско-правовой договор, что отличает эту группу механизмов правового воздействия от прочих, выделяемых по критерию источника закрепления и правовой природы.

Получается, что сторо­ны, достигая соглашения о дальнейшей судьбе земель­ного участка как предмета сделки, могут самостоя­тельно позаботиться о пре­дотвращении неблагоприятных последствий нарушения соответствующих условий. Указанные возможности предо­ставляет достаточная гибкость и диспозитивность граждан­ского права. Например, в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми акта­ми.

При этом важно учитывать тот момент, что пункт 2 ста­тьи 1 ГК РФ связывает свободу в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора с принципом автономии воли сторон, которая проявляется в двух аспектах.

С одной стороны, решение о принятии на себя тех или иных обязательств должно приниматься участником правово­го взаимодействия самостоятельно, без какого-либо давления или принуждения извне.

Данное правило стало аксиоматичным для правового ре­гулирования частноправовых отношений и нашло отражение, например, в том, что сделки с пороком воли и волеизъявле­ния считаются дефектными. Так, согласно статье 179 ГК РФ, по иску потерпевшего суд может признать недействительными сделки, совершенные под влиянием насилия или угрозы, об­мана либо на крайне невыгодных условиях, когда другая сто­рона сделки воспользовалась положением контрагента, ока­завшегося тяжелых жизненных обстоятельствах.

При этом в Постановлении Пленума Верховного суда Рос­сийской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 дается более под­робное толкование нарушению принципа автономии воли.

Так, в пункте 98 указанного Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 разъяснено, что закон не устанавливает, что насилие или угроза должны исходить исключительно от другой стороны сделки. Поэтому сделка может быть оспорена по­терпевшим и в случае, когда насилие или угроза исходили от третьего лица, а другая сторона сделки знала об этом обстоятельстве. Кроме того, угроза причинения личного или имущественного вреда близким лицам контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц также являются основанием для признания сделки недей­ствительной.

Также из пункта 99 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 следует, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требова­лась по условиям оборота.

В. М. Сырых подчеркивает, что «коль скоро частноправо­вое отношение возникает на строго добровольных началах, то для возникновения конкретного правоотношения требуется предварительное согласование воль его участников. При этом согласование должно проводиться на правовых началах, с со­блюдением принципа свободы воли, то есть быть доброволь­ным, осознанным, реальным, имеющим к тому же необходи­мое доказательство своей реальности. Названные требования к согласованию обеспечиваются заключением договора, чаще всего в письменной форме, в которой в соответствии с объек­тивным или позитивным правом закрепляются конкретные права и обязанности участников правоотношения».

Тем самым, решение о включении в содержание договора гражданско-правовых мер обеспечения освоения земельного участка должно приниматься по обоюдному согласию контр­агентов.

С другой стороны, автономия воли выражается в том, что при вступлении в гражданско-правовые отношения по поводу земельного участка стороны действуют в своем частном инте­ресе, преследуя индивидуальные правовые цели.

И. Н. Науменко верно отмечает, что «интересы различных хозяйствующих субъектов должны иметь равную правовую за­щиту в случае их нарушения. Равенство интересов субъектов отнюдь не означает равенства в объеме и содержании принад­лежащих им законных интересов. Подобное равенство невоз­можно вследствие различия в экономических, социальных и иных аспектах их деятельности».

Следовательно, гражданско-правовые меры обеспечения освоения земельных участков устанавливаются и используют­ся в той степени, в какой это соответствует заинтересованности взаимодействующих лиц.

Безусловно, при необходимости их реализация может быть подкреплена правоприменительной деятельностью публичной власти (как правило, в судебном порядке), по­скольку данный признак и обусловливает выполнение граж- данско-правовыми мерами обеспечения земельных участков гарантирующей функции, благодаря которой субъекты пра­воотношений предвосхищают наступление неблагоприятных последствий нарушения контрагентом заранее оговоренных «правил игры».

Во-вторых, гражданско-правовые меры обеспечения освоения земельного участка имеют компенсационную направленность, т. е. нацелены на удовлетворение имущественных интересов сто­роны, управомоченной требовать осуществления соответству­ющей деятельности надлежащим образом.

По аналогии с пунктом 2 статьи 393 ГК РФ гражданско­правовые меры обеспечения освоения земельных участков функционируют для того, чтобы лицо, столкнувшееся с неис­полнением или ненадлежащим исполнением обязательства, могло требовать восстановления положения, в котором оно находилось бы, если бы обязательство было исполнено надле­жащим образом.

Реализация гражданско-правовых мер всегда персона­лизирована, не связана с абстрактными и оценочными ка­тегориями интересов общества и государства. Их использо­вание или неиспользование зависит от комфортности для конкретных субъектов, а также состоянием неюридических связей. Например, в зависимости от динамики неформаль­ных отношений (существования между субъектами затяж­ного личностного конфликта или опыта взаимовыгодного сотрудничества) может решаться вопрос о том, будут ли за­действованы гражданско-правовые меры обеспечения при неосуществлении деятельности по освоению земельного участка или же достаточно применения методов, лежащих за рамками правовой сферы.

Соответственно, закрепление в соглашении гражданско­правовых мер обеспечения освоения земельных участков еще не свидетельствует об их обязательной реализации при воз­никновении ситуации неисполнения или ненадлежащего ис­полнения обязательств контрагентом. Применения таких мер остается на усмотрение стороны, управомоченной требовать освоения земельного участка, что, в свою очередь, зависит от множества различных факторов.

Из этого вытекает, что, в-третьих, эффективность граждан­ско-правовых мер обеспечения освоения земельных участков должна оцениваться на индивидуальном уровне, в максимально конкре­тизированной системе координат.

Не всегда отказ от применения той или иной меры граж­данско-правового воздействия свидетельствует о ее бесполез­ности с точки зрения участников правовоотношения.

Основным критерием является удовлетворенность упра­вомоченного субъекта и разрешение ситуации в соответствии с его интересами. Особенностью гражданско-правовых мер обеспечения освоения земельных участков является их способ­ность подстраиваться под изменяющиеся условия социальной действительности.

Отсутствие жестких рамок в применении гражданско­правовых мер обеспечения освоения земельных участков по­вышает их значимость для достижения компромиссных реше­ний, сохранения партнерских отношений, самостоятельного урегулирования субъектами правоотношений возникающих разногласий.

Итак, к гражданско-правовым мерам обеспечения освое­ния земельных участков можно отнести следующие.

1. Расторжение арендодателем договора аренды земельного участка при неисполнении арендатором условия об его освоении.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязует­ся предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное поль­зование.

При этом из пункта 1 статьи 607 ГК РФ следует, что зе­мельные участки и другие обособленные природные объекты могут быть переданы в аренду.

С точки зрения общих положений об аренде, закреплен­ных в ГК РФ, единственным существенным условием договора является его предмет. Это следует из пункта 3 статьи 607 ГК РФ, где говорится, что в договоре аренды должны быть указа­ны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заклю­ченным.

Судебной практикой выработан подход, согласно ко­торому, применительно к земельным участкам и иным объ­ектам недвижимости к данным, позволяющим определенно установить объект аренды, относится не только кадастровый паспорт, но и, например, подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осущест­вляться арендатором (пункт 9 Постановления Пленума Выс­шего арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73).

В то же время спецификой аренды земельных участков является наличие в договоре дополнительного существенно­го условия, введение которого земельным законодательством возможно в силу пункта 2 статьи 607 ГК РФ, предусматриваю­щего, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природ­ных объектов.

Так, согласно пункту 12 статьи 22 ЗК РФ существенным ус­ловием договора аренды земельного участка является размер арендной платы.

Следовательно, положение об освоении земельного участка не влияет на заключенность или незаключенность до­говора, однако при его включении в соглашение становится обязательным для исполнения сторонами.

В том случае, если арендатор не исполняет или ненадле­жащим образом исполняет обязанность по освоению земель­ного участка, интересы арендодателя обеспечиваются такой гражданско-правовой мерой, как расторжение договора по его требованию.

Поскольку по общему правилу пункта 1статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора происходят по соглаше­нию сторон, вышеназванная гражданско-правовая мера обе­спечения освоения земельного участка будет действовать в од­ном из двух случаев.

Во-первых, если такое последствие неосвоения земельно­го участка предусмотрено самим договором в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ и статьей 619 ГК РФ, закрепляющей, что договором аренды могут быть установле­ны и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Данный вариант в наибольшей степени упрощает меха­низм действия гражданско-правовой обеспечительной меры, поскольку в предмет доказывания будет входить только сам факт неосвоения земельного участка, но не последствий, к ко­торому данное нарушение привело.

В судебной практике в качестве доказательства неосвое­ния земельного участка принимаются акты осмотра террито­рии.

Так, в одном из дел администрация муниципального об­разования обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора аренды земельного участка, по которому администрация (арендодатель) передала обществу (арендатору) во временное владение и пользование земельный участок для строительства. Основанием требова­ния стало неосвоение земельного участка в установленные до­говором сроки.

В качестве доказательства, принятого и оцененного судом, истец представил подготовленный управлением муниципаль­ного контроля акт осмотра земельного участка, в котором были зафиксированы следующие обстоятельства, свидетель­ствующие о неосвоении земельного участка:

• отсутствие зданий, строений, сооружений;
• зарастание сорной растительностью;
• захламленность строительным и бытовым мусором.

Кроме того, в материалы дела представлен ответ на за­прос в департамент архитектуры и градостроительства адми­нистрации муниципального образования, согласно которому информация о выдаче разрешений на строительство в отно­шении земельного участка также отсутствует.

Во-вторых, согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изме­нен или расторгнут по решению суда только при существен­ном нарушении договора другой стороной. При этом суще­ственным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рас­считывать при заключении договора.

Аналогичным образом из статьи 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть до­срочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользу­ется имуществом с существенным нарушением условий до­говора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Представляется, что целью данного положения выступа­ет соблюдение баланса между поддержанием стабильности гражданского оборота и недопущением ситуации недобросо­вестного ущемления интересов одного из субъектов граждан­ского правоотношения.

Однако в этой ситуации трудности в использовании граж­данско-правовых обеспечительных мер заключаются в том, что в норме содержится оценочная категория, а также более ши­роко задается предмет доказывания, с преодолением которых вынужденно сталкивается лицо, управомоченное требовать надлежащего освоения земельного участка от контрагента.

В частности, в пункте 23 Постановления Пленума Высше­го арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 говорится о том, что «арендодатель должен предста­вить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторже­ния договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендо­дателя о досрочном расторжении договора аренды земельно­го участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок».

Хотя, с другой стороны, для лиц, передающих в аренду земельные участки некоторых видов, приятным бонусом явля­ется пункт 2 статьи 46 ГК РФ, согласно которой аренда земель­ного участка может быть прекращена по инициативе арендо­дателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса.

В то же время в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ ука­зано, что таким основанием может являться неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйствен­ного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

Тем самым, в случае, если объектом аренды является зе­мельный участок, предназначенный для сельскохозяйственно­го производства либо жилищного или иного строительства, неиспользование, а тем более неосуществление за этот срок действий по подготовке участка к использованию, априори представляет собой существенное нарушение договора.

При этом важно учитывать, что в ходе рассмотрения дел данной категории судами при принятии решения о растор­жении договора проверяется совокупность обстоятельств, по­скольку «время, необходимое для освоения земельного участ­ка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и ус­ловий договора аренды»:

• проведение или непроведение мероприятий по освое­нию земельного участка, документально и графически зафик­сированное;
• наличие или отсутствие препятствий, свидетельствую­щих о невозможности освоения и использования земельного участка;
• противодействующее, нейтральное или содействую­щее поведение контрагента и его влияние на процесс освоения земельного участка.

Отдельного внимания заслуживают процессуальные мо­менты реализации рассматриваемой гражданско-правовой меры обеспечения освоения земельных участков, о которых необходимо помнить арендодателям.

Так, пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что тре­бование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предло­жении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В развитие указанного положения статьей 619 ГК РФ за­крепляется, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Соответственно, для использования данной гражданско­правовой меры обеспечения освоения земельных участков должен быть соблюден досудебный претензионный порядок, например, посредством направления заказного письма с уве­домлением о вручении.

2. Исключение из членов садоводческого, огроднического или дачного некоммерческого объединения.

Одна из основных мер гражданско-правового обеспече­ния освоения земельных участков лежит в плоскости корпора­тивных отношений.

Согласно статье 1 ФЗ о садоводческих объединениях, са­доводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан представляет собой некоммерческую организацию, учрежденную гражданами на добровольных на­чалах для содействия ее членам в решении общих социально­хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 ФЗ о садоводческих объединениях органами управления садоводческим, огород­ническим или дачным некоммерческим объединением явля­ются общее собрание его членов, правление такого объеди­нения, председатель его правления. Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческо­го объединения является высшим органом управления такого объединения.

В свою очередь, из пункта 1 статьи 65.1 ГК РФ вытекает, что юридические лица, учредители (участники) которых об­ладают правом участия (членства) в них и формируют их выс­ший орган в соответствии с пунктом 1 статьи 65.3 настоящего кодекса (общее собрание участников), являются корпоратив­ными юридическими лицами (корпорациями).

Тем самым, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан являются корпоратив­ными юридическими лицами.

По пункту 2 статьи 65.3 ГК РФ к исключительной компе­тенции высшего органа корпорации относится определение порядка приема в состав участников корпорации и исключе­ния из числа ее участников, кроме случаев, если такой порядок определен законом.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 21 ФЗ о садоводческих объединениях исключение из членов объединения отнесено к компетенции общего собрания членов садоводческого, ого­роднического и дачного некоммерческого объединения (со­брания уполномоченных).

Как следует из подпункта 7 пункта 2 статьи 19 ФЗ о са­доводческих объединениях, член садоводческого, огородни­ческого или дачного некоммерческого объединения обязан в течение трех лет освоить земельный участок, если иной срок не установлен земельным законодательством.

При системном толковании приведенных норм получа­ется, что гражданско-правовой мерой обеспечения освоения земельного участка может быть мера корпоративного воздей­ствия, связанная с задействованием механизмов прекращения членства в организации за неисполнения соответствующей обязанности. В доктрине также отмечается, что исключение участника из корпорации является особым корпоративным способом защиты прав корпорации и других ее участников.

Для понимания того, что входит в содержание деятель­ности членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения по освоению земельных участ­ков, необходимо обратиться к их легальным дефинициям, предусмотренным статьей 1 ФЗ о садоводческих объединениях. Из указанной нормы следует, что об освоении земельного участка могут свидетельствовать такие действия, как:

• выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля;
• обустройство места для отдыха;
• подготовительные мероприятия по возведению жилого строения, хозяйственных строений и сооружений.

В судебной практике встречаются ситуации, когда члены указанных некоммерческих объединений обращаются в суд с требованиями о признании незаконными решений собраний.

Так, в одном из случаев рассматривалось дело по иску бывшего участника садового товарищества с требованием от­менить решение общего собрания об исключении из членов организации.

Судом апелляционной инстанции было установлено, что согласно протоколу общего собрания членов. истица была ис­ключена из членов ТСН за систематическое нарушение устав­ных требований, а именно: неосвоение земельного участка, на­рушение сроков оплаты, неуплату в полном объеме взносов.

Положения учредительного документа некоммерческого объединения, процитированные в судебном решении, указы­вают на то, что освоение земельного участка предполагает, в частности, обязательное наличие садовых посадок, уничтоже­ние сорняковых трав, содержание в порядке строений и оград (пункт 4.10.2).

При этом с 2006 г. земельный участок освоен не был, что также подтвердил допрошенный в судебном заседании со­седний землепользователь (свидетель), который пояснил, что участок зарос сорными травами, которые летят на его участок, неоднократно обращался в связи с этим к правлению, истца никогда не видел. Кроме того, в судебном решении отмечено: «на участок не подавалась электроэнергия и вода, что истец также не оспаривала, и что также подтверждает факт неосвое­ния земельного участка».

При таких обстоятельствах в удовлетворении требования истцу было отказано, чем получила подтверждение закон­ность исключения недобросовестного участника некоммерче­ского объединения как гражданско-правовая мера обеспече­ния освоения земельных участков.

3. Возмещение вреда, причиненного земельными правонаруше­ниями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 76 ЗК РФ юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных право­нарушений.

Следовательно, если деятельность по освоению земель­ного участка, осуществляемая ненадлежащим образом, или полное бездействие привели к снижению стоимости такого имущества, то управомоченный субъект получает возмож­ность воспользоваться конструкцией генерального деликта и через гражданско-правовые механизмы компенсировать при­чиненные убытки даже в том случае, если стороны не состоят в обязательственных правоотношениях.

Соответственно по смыслу пунктов 1 и 2 статьи 1064 ГК РФ, устанавливающих, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуще­ству юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред, но при этом лицо, при­чинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине, следуют условия обращения к данной мере гражданско-правового обеспечения освоения земельных участков:

• земельный участок не освоен вопреки требованиям за­кона;
• собственнику земельного участка данным деянием при­чинен вред;
• между деянием и наступившими последствиями имеет­ся причинно-следственная связь;
• не доказано отсутствие вины причинителя вреда.

Тем самым, не все меры гражданско-правового обеспече­ния устанавливаются в договорах, отдельные механизмы, име­ющие по своей природе направленность на гарантирование частных интересов, применяются в силу закона.

4. Иные меры гражданско-правового обеспечения освоения зе­мельных участков.

В силу ранее упомянутого принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 ГК РФ, сторонами сделки, объек­том которой выступает земельный участок, могут быть уста­новлены различные меры гражданско-правового обеспечения исполнения обязательства по его освоению.

Например, договором может быть определен размер неу­стойки, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

Кроме того, по смыслу пункта 1 статьи 308.1 ГК РФ при заявлении лицом, имеющим право требовать освоения зе­мельного участка, иска об исполнении обязательства в натуре, оно также может попросить суд о присуждении в его пользу денежной суммы (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопу­стимости извлечения выгоды из незаконного или недобросо­вестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Следовательно, так называемый астрент (судебная не­устойка) тоже может выступать в качестве меры гражданско­правового обеспечения освоения земельного участка, пред­полагающей потенциальные имущественные обременения «в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре», когда в результате присуждения та­кой судебной неустойки «исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неис­полнение» (пункты 28 и 32 Постановления Пленума Верховно­го суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7).

Таким образом, закрытый перечень гражданско-право­вых мер обеспечения освоения земельных участков в силу под­вижности и диспозитивности частноправового регулирования отсутствует, а их многообразие позволяет наиболее эффектив­ным способом гарантировать подготовку земельного участка к дальнейшей его эксплуатации надлежащим образом.

ВЛАСЕНКО Валерий Николаевич
кандидат юридических наук, заместитель заведующего кафедрой земельного и экологического права Российского государственного университета правосудия

КЕСИДИ Самсон Русланович
аспирант Российского государственного университета правосудия