Арендная плата в договорах аренды земельного участка

Договор аренды рассматривается как правовой институт частного права и для участников гражданского оборота,такой договор предпологается возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества, должен получить встречное имущественное право в виде пре­доставления арендной платы.

Это подтверждает и земельное законодательство: в соответствии с. п. 1 ст. 65 ЗК РФ «за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата и считается существенным условием».

Для российской правовой системы характерно соотно­шение между нормами гражданского и земельного законода­тельства при оценке сделок с земельными участками. Коди­фицированное гражданское законодательство РФ содержит требование о соблюдении существенных условий и формы договора, раскрывает права и обязанности сторон. Земельный кодекс РФ устанавливает особенности аренды отдельных видов земельного участка, например, в отношении земель сельскохо­зяйственного назначения, государственных и муниципальных земель и т.д.

Особенности установления арендной платы в договорах аренды земельного участка по законодательству Российской Федерации и стран СНГ

Гражданские кодексы и законы стран СНГ содержат об­щие нормы об аренде, которые применимы и к аренде земель­ных участков. Прежде всего, учитывая экономический кри­терий, законодательство, закрепляет платный (возмездный) характер пользования земельными объектами, предоставлен­ными на правах аренды.

Нормы Гражданского кодекса Узбекистана (ст. 577) уста­навливают, что «договор аренды здания или сооружения дол­жен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользова­ние зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или пере­даваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В тоже время в Земельном кодексе Узбекистана (ст. 28) указано, что «исполь­зование земли является платным». При передаче земельных участков в аренду плата за землю взимается в форме арендной платы. Арендная плата приравнивается к земельному налогу. Лица, получившие земельные участки в аренду, уплачивают в бюджет арендную плату за землю в соответствии с порядком, установленным для плательщиков земельного налога.

Гражданский кодекс Азербайджана (ст. 710) закрепляет, что «плата за аренду земли устанавливается по соглашению сторон, а формы и правила внесения арендной платы устанав­ливаются договором аренды земли». Более того, право арен­ды земельного участка означает срочное платное пользование землей на основании договора, что закреплено в п.1 ст. 51 Зе­мельного кодекса Азербайджана.

Особенная часть Гражданского кодекса Республики Ка­захстан (ст. 583) указывает что, договор аренды здания или со­оружения должен предусматривать размер арендной платы, что вполне соответствует требованиям Земельного кодекса страны: «за земельные участки, предоставленные государ­ством во временное возмездное землепользование (аренду), взимается плата за пользование земельными участками. По­рядок исчисления и уплаты в доход бюджета платы за поль­зование земельными участками определяется в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан».

В большинстве стран постсоветского пространства, про­слеживается принцип платности землепользования при за­ключении договора аренды земли в соответствии с требовани­ями закона или иными условиями.

В законодательстве РФ содержится императивное прави­ло, согласно которому при отсутствии согласованного сторо­нами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания,сооружения, или земельного участка считается незаключенным, и, что вполне можно отнести к при­знанию подобногого договора к разряду недействительных. Учитывая многие правовые факторы, на практике возникает множество вопросов и как подчеркивают исследователи «на­против, в современном российском законодательстве имеется немало пробелов, а также прямых противоречий».

В граждаснком обороте нередко случается так, что сто­роны при заключении договора не урегулировали разногла­сия, например о размере договорной неустойки и только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным. В этом случае договор признается заключен­ным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ниодной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спор­ному условию договора.

Договор аренды земли - очень распространенная сделка, и в современной юридической практике нередко рассматрива­ются споры, связанные с данной проблемой и неудивительно, что в этой области возникает множество актуальных вопросов. В научной доктрине не раз было высказано о необходимости введения в оборот и закрепить в нормах ГК РФ понятие дого­вора аренды, которое бы отражало всю его специфику в отно­шении земель. Но, пожалуй, самой важной проблемой, в от­раслевом законе, на сегодня остается регулирование арендной платыза землю или невыполнение обязательств по внесению арендной платы и возрастание долга. По общему правилу, за­конодатель предоставляет сторонам возможность предусмо- третьв соглашении самые разнообразные формы оплаты арен­ды или их сочетание, однако этого недостаточно для решения практической части вопроса.

Актуальность проблемы взыскания арендной платы за землю обусловлена тем, что договор аренды земельного участ­ка сравнительно недавно получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. Нахождение на земельных участках домов, гаражей и других объектов недвижимости предопределило его массовое распространение. В настоящее время по своей востребованности договор аренды, пожалуй, занимает одно из первых мест в коммерческой и предпри­нимательской деятельности. По утверждению Н.В. Иванова «современная юриспруденция уделяет все большее внимания вопросам договорных отношений и это не удивительно, ведь практически каждый договор находит широкое применение во всех сферах экономической деятельности. В подтверждение сказанному будет и указание на то, что арендные отношения устанавливаются посредством догоовра, имеющего граждан­ско-правовую природу.

На практике часто возникают споры, вызванные из­менением арендной платы в период исполнения договора. Частью 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что «размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год». Вместе с тем в ст. 614 ГКРФ отмечается, что «законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а так­же для аренды отдельных видов имущества». Иными сло­вами, неподзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Сказанное, прежде всего, относится к аренде государственно­го или муниципального имущества, когда государственные (муниципальные) органы по управлению имуществом из­дают акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Такие акты противоречат нормам ГК РФ и не должны применяться.

В тоже время следует согласиться с мнением Ю. Н. Ки­риченко и А. В. Медведева указывающих что «оодностороннее изменение арендодателем арендной платы, предусмотренное договором аренды земельного участка, может считаться злоу­потреблением правом, если сумма платежа по аренде суще­ственно выше средней рыночной ставки по данной местности за соответствующий период в соответствии с п. 2 ст. 10, п. 3 ст. 614 ГК РФ.В случае, когда договором аренды земельного участ­ка предусмотрено, что расчет размера арендной платы должен производиться с учетом коэффициентов, установленных орга­ном государственной власти, фактическое изменение размера суммы платежа в результате корректировки указанных коэф­фициентов не будет являться изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ».

Заметим, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной соб­ственности, устанавливаются Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

В настоящее время предусмотрены следующие формы арендной платы за землю: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установ­ленная доля полученных в результате использования иму­щества продукции, плодов и доходов;предоставляемые арен­датором арендодателю определенные услуги;возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Соблюдая принцип диспозитивности, арендная пла­та может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто определяется твердая сумма платежей, вносимых периоди­чески или единовременно. Возможна выплата установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов илипредостав- ления арендатором определенных услуг - такой вид расчетов особенно распространен при аренде сельскохозяйственны­ми организациями земельных участков и земельных долей у граждан.

Следует отметить, что цена в договоре аренды, может быть предусмотрена, как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Иногда договором аренды предусматри­вают передачу арендодателю какой-либо вещи в собствен­ность или аренду: например, это может быть аренда здания в счет платы за аренду земельного участка. Более того, вме­сто арендной платы на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендованного земельного участка: например, его расчистку. Однако сторонами в договоре мо­гут быть предусмотрены и иные формы арендной платы, а также сочетание нескольких разных форм. Арендодатель вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования земельным участком или состояние земли су­щественно ухудшились. Если иное не предусмотрено дого­вором аренды, в случае существенного нарушения арендато­ром сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Представляется, что арендная плата должна иметь многофункциональный характер, которая может в зависи­мости от экономических целей, принимать разные значе­ния и иметь стимулирующий или ограничивающий харак­тер.

Принципиально важным и значимым в данной обла­сти становится исследование механизма аренды земельных участков в системе управления земельными ресурсами на региональном и муниципальном уровнях на основе привле­чения самого широкогоспектра данных землеустройства и государственного кадастра недвижимости. Однако, пройдя путь надлежащего оформления земельного участка, многие арендаторы не выполняют условия заключенного договора. По этой причине основной массой исковых заявлений в ар­битражные суды, являются иски овзыскании задолженности по арендной плате за землю. Судебная практика свидетель­ствует о том, что имущественные споры, касающиеся земель­ных вопросов, относятся к одной из самых непростых катего­рий дел. Споры не только по вопросам арендной платы, но и установления существенных условий договора, составляют большую часть судебных исков по договорам аренды земли как в России, так и в странах СНГ.

Таким образом, в российском законодательстве от­сутствует четкое понимание о том, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды, и это вызывает различное толкование правовой нормы и формирование судебной практики по данным категориям дел.Однако, нельзя не отметить, что принцип платности землепользования при заключении договора аренды зем­ли соответствует действующему законодательству РФ и стран СНГ. В связи с этим целесообразно закрепить в Главе 17 ГК РФправила о формировании арендной платы по до­говору аренды земельного участка и считать это условие как существенным и императивынм.

ВЛАДИМИРОВ Николай Николаевич
аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин Чувашского государственного университета им. И. Н. Ульянова

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2018-2020. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!