Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

Правовое регулирование предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по дого­вору аренды имеет комплексный характер, поскольку осущест­вляется на основе общих положений ГК РФ и ЗК РФ об аренде с учетом специальных норм Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе­ния» (далее Закон № 101-ФЗ).

Исходя из системного анализа правовых норм, можно сделать вывод о наличии следующих существенных условий, без наличия которых договор не явля­ется заключенным: предмет договора - земельный участок и его уникальные характеристики, а также условия сохранения надлежащего состояния земельного участка; использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного ис­пользования, срок действия такого договора; размер арендной платы, порядок и форма ее оплаты. В зависимости от того, единолично или сообща с другими лицами собственник пере­дает объект договора аренды в пользование, различается два вида договора аренды земельного участка из земель сельскохо­зяйственного назначения: обычный - в котором арендодатель выступает единолично, а объектом выступает единый земель­ный участок, и аренда земельного участка, находящегося в до­левой собственности.

Если первый вид аренды чаще всего встречается в отно­шениях, в которых арендодатель - это публично-правовое об­разование, то второй вид обычно реализуется в отношениях между пайщиками сельскохозяйственных кооперативов, кото­рые оформили свои права на земельные паи (земельные доли) еще в 90-е годы XX века и сейчас передают в аренду земельный участок сообща.

Правовые особенности договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения

Договор аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, имеет свои особенности. Одной из основных его отличительных характеристик является юридическая воз­можность заключения договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного произ­водства, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотренная п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Однако земельный участок на упрощенных ус­ловиях приобретается отдельными категориями лиц в зависи­мости от цели его использования, которые можно разделить на три группы.

Первая группа - физические лица. Гражданам без торгов на праве аренды предоставляется земельный участок для сено­кошения, выпаса скота, ведения огородничества или ведения личного подсобного хозяйства.

Вторая группа - крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные организации в случаях, установленных Законом № 101-ФЗ. В законодательстве не указана организа­ционно-правовая форма сельскохозяйственных организаций, которые могут на льготных основаниях приобрести земель­ный участок по договору аренды, что представляет проблему в правоприменительной практике.

На данный момент отсутствует легальное определение термина «сельскохозяйственная организация». Наряду с этим законодатель оперирует понятием «сельскохозяйственный то­варопроизводитель». Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О развитии сельского хозяйства», сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организация, индивидуальный предпринима­тель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных сред­ствах) и реализацию этой продукции при условии, что в до­ходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реали­зации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем 70 % за календарный год.

Это определение созвучно и тому, которое употребляется в на­логовом законодательстве.

Однако буквальное толкование норм земельного зако­нодательства не позволяет отождествлять сельскохозяйствен­ные организации и сельскохозяйственных производителей. Определение «сельскохозяйственные организации» раскры­вается в ст. 177 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в ред. от 29.07.2017). Это юридические лица, основными видами деятельности кото­рых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации ко­торой составляет не менее чем 50 % общей суммы выручки. В судебной практике при определении возможности отнесения организации к категории сельскохозяйственных учитываются следующие критерии: доля выручки от продажи сельскохо­зяйственной продукции в общем объеме поступлений, целе­вое назначение земель, закрепленных за юридическим лицом, полнота и своевременность предоставления специализиро­ванной отчетности. Представляется, что для целей примене­ния ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует уточнить, какие ор­ганизации входят в круг сельскохозяйственных. Предлагается в примечании к данной норме поместить следующее определе­ние сельскохозяйственной организации: «юридическое лицо, осуществляющее деятельность по производству и переработке сельскохо­зяйственной продукции».

Третья группа - религиозные организации и казачьи обще­ства. Из содержания ст. 123.15 ГК РФ следует, что участником гражданских правоотношений может быть только то казачье общество, которое уже включено в реестр казачьих обществ. Возникает вопрос о правовом статусе и организационной форме общественного образования, создаваемого для возрож­дения российского казачества и т.п. целей, которое приобре­тает права юридического лица. Данным юридическим лицам земельный участок передается для осуществления сельскохо­зяйственного производства, сохранения и развития традици­онного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъек­тов Российской Федерации.

К специальным признакам договора аренды земель сель­скохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, также относятся предельные сроки действия договора аренды и система преимущественных прав аренда­торов. Так, договор аренды земельного участка из земель сель­скохозяйственного назначения, находящегося в публичной собственности, может быть заключен на срок не менее трех и не более сорока девяти лет. В исключительных случаях, а именно в случае предоставления участка из земель сельско­хозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота, договор аренды может быть заключен на срок до трех лет. На­учные обоснования таких сроков практически отсутствуют. Н. А. Удачина, анализируя идею установления столь длительного максимального срока аренды, предполагает, что это связано с желанием законодателя предоставить арендатору дополни­тельные гарантии для осуществления инвестиций, в том числе и в надежде на последующий выкуп добросовестным аренда­тором используемого участка в собственность. Г. И. Калинин считает, что максимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения играет скорее психологи­ческую, нежели регулирующую роль, поскольку подразумева­ется, что за пределами этого срока должны действовать уже иные формы владения землей, предполагающие постоянные сроки. Именно поэтому в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения большое значение имеет зависимость решения о его пролонгации и выкупа земельного участка по истечении срока аренды, либо до его истечения при условии надлежащего использования объекта аренды. Арендатор, надлежащим образом исполняв­ший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Это правило применяется при соблюдении важного условия: в отношении данного арендатора у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земель­ного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового до­говора аренды такого земельного участка подано этим аренда­тором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. В случае отказа арендодателя арендатору в пролонгации договора на новый срок, хотя в течение года со дня истечения срока договора с этим арендатором заключен договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде пере­вода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Одновременно с этим ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществля­ют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой участок в собственность или заклю­чить новый договор аренды данного участка.

Перечень документов, которые могут подтверждать над­лежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществля­ющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативному регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйствен­ного назначения), по государственному мониторингу таких земель, а именно Министерством сельского хозяйства РФ. Од­нако на практике такой перечень отсутствует.

В качестве такого перечня можно было бы использовать Перечень документов, подтверждающих право приобретения земельного участка без торгов. Между тем, п. 9 указанного перечня содержит перечень документов, необходимых для предоставления в собственность земельного участка, предна­значенного для ведения сельскохозяйственного производства: кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка либо кадастровая выписка об испрашиваемом земельном участке; выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земель­ный участок; выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, явля­ющемся заявителем; выписка из ЕГРИП об индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем и т.д. В связи с этим, по нашему мнению, невозможно использовать указан­ный перечень в качестве документов, подтверждающих надле­жащее использование земельного участка.

Минэкономразвития РФ указывает на два различных спо­соба подтверждения надлежащего использования земельного участка:

  • в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находя­щийся в общей долевой собственности земельный участок по основаниям, предусмотренным действовавшими на соот­ветствующий момент требованиями закона (например, на условиях договоров аренды или безвозмездного пользования и др.), и факт использования этого земельного участка под­тверждается соответствующими документами;
  • в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находя­щийся в общей долевой собственности участок без оформле­ния соответствующих правоотношений в надлежащей форме. В орган местного самоуправления, уполномоченный на приня­тие решения о предоставлении земельных долей или земель­ных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением по­севных работ и др.). Ввиду отсутствия единого мнения отно­сительно перечня требуемых документов, есть мнение, что чем больше будет представлено документов, подтверждающих надлежащее использование арендованного участка, тем выше вероятность удовлетворения заявления лица.

В качестве рекомендации правоприменителям можно заметить, что в качестве документов, подтверждающих надле­жащее использование земельного участка, также необходимо использовать комплекс следующих документов: заключение об отсутствии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения; заключение об отсутствии признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельно­сти; заключение об отсутствии значительного ухудшения эко­логической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нару­шением установленных земельным законодательством требо­ваний рационального использования земли; копии отчетов по формам федерального государственного статистического на­блюдения, в течение трех лет с момента заключения договора аренды земельного участка (в отношении единого землеполь­зования, находящегося в аренде), содержащие сведения об итогах сева под урожай, о сборе урожая сельскохозяйственных культур. Однако сбор всех этих документов фактически «ля­жет на плечи» арендаторов, которые хотят реализовать свои преимущественные права.

На наш взгляд, правоприменительную деятельность существенно упростит наличие реестра недобросовестных арендаторов, в который бы включались все арендаторы, ко­торые были привлечены к ответственности за порчу земель или иные правонарушения в процессе земельного надзора и пр. Такой список должен быть размещен в открытом досту­пе, по аналогии с реестром недобросовестных поставщиков. Наличие такого «черного списка» может быть обеспечено как Министерством сельского хозяйства, так и органами власти, осуществляющими функции распоряжения публичной соб­ственностью

Надлежащее использование земельного участка аренда­тором для сельскохозяйственных нужд тесно связано с про­блемой прекращения аренды. По общему правилу, договор аренды земельного участка прекращается по гражданско-пра­вовым основаниям. Однако применительно к договору аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения имеется и специальное основание, предусмотрен­ное п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ.

В принудительной форме по инициативе арендодате­ля у арендатора может быть изъят земельный участок при ненадлежащем его использовании, а именно при: использо­вании земельного участка с грубым нарушением правил ра­ционального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невы­полнении обязанностей по рекультивации земель, обязатель­ных мероприятий по улучшению земель и охране почв; обя­занностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользование зе­мельного участка, предназначенного для аграрного производ­ства, в указанных целях в течение трех лет, если более долгий срок не установлен законом.

Таким образом, договор аренды является наиболее востре­бованной формой передачи во временное пользование земель в аграрном секторе. Специфика договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обусловле­на наличием особых требований к использованию земель с та­ким целевым назначением. Упрощенный порядок заключения договора аренды земельного участка предусмотрен в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муни­ципальной собственности, и обусловлен правовым статусом лиц, претендующих на право аренды, и предполагаемой целью ис­пользования объекта аренды. Правом на заключение договора аренды обладает ограниченный круг лиц, среди которых особо выделяются сельскохозяйственные организации. В связи с этим в примечании к п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ целесообразно поместить следующее определение сельскохозяйственной орга­низации: «юридическое лицо, осуществляющее деятельность по производству и переработке сельскохозяйственной продукции».

МЕНИС Елена Владимировна
старший преподаватель кафедры земельного и экологического права Саратовской государственной юридической академии

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2019. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 800 500-27-29 (доб. 507)
Московская обл, г. Москва +7 499 653-60-72 (доб. 665)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 812 426-14-07 (доб. 423)
в режиме online - круглосуточно!