Юристы и адвокаты по гражданскому праву

Юридическая онлайн консультация по гражданским делам

Защита прав потерпевших при долевом строительстве жилья

Одним из способов решения жилищного вопроса для российских граждан является участие в долевом строитель­стве, которое, с одной стороны, позволяет сэкономить, а с другой несет в себе риски, минимизировать которые призва­но законодательство и правоприменительная практика.

В целях регулирования отношений, связанных с при­влечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долево­го строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на об­щее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объ­екте недвижимости, а также установления гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много­квартирных домов и иных объектов недвижимости и о вне­сении изменений в некоторые законодательные акты Рос­сийской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ). Специальное законодательство, содержащее императивные нормы, согласуется с позицией о том, что «модели ограниче­ния свободы договорного регулирования являются важным правовым средством регулирования экономики в условиях ее нестабильности. Регулирование экономики в момент ее колебаний, в том числе договорных отношений, составляю­щих ее основу, должно преследовать две цели: во-первых, за­щиту экономически слабой стороны договора и, во-вторых, защиту общественных интересов, поскольку интересы иму­щественного оборота в целом носят общественный, а не толь­ко частный характер».

Юридико-экономические средства защиты прав потерпевших при долевом строительстве жилья

К законам, ограничивающим свободу договорного ре­гулирования, относится и Федеральный закон № 214-ФЗ, од­ной из целей которого является защита прав гражданина - участника долевого строительства как экономически слабой стороны, а также защита общественного интереса, посколь­ку, реализуя право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома, застройщик вовлекает в договорные отношения значительное число граждан.

В отношении переданного застройщиком участнику объекта долевого строительство видится два основных про­блемных вопроса: срок передачи и качество объекта долевого строительства.

В части 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участ­нику долевого строительства объект долевого строитель­ства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строи­тельства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквар­тирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ча­стью 3 настоящей статьи.

Федеральный закон № 214-ФЗ содержит специальное регулирование обеспечения исполнения обязательств застройщика, стимулирующее передачу объекта долево­го строительства участнику в срок: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строитель­ства неустойку (пени) в размере одной трехсотой став­ки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обяза­тельства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является граж­данин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором сро­ка передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долево­го строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Застройщик обязан передать участнику долевого стро­ительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроитель­ных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214- ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий догово­ра и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязатель­ных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использо­вания, участник долевого строительства, если иное не уста­новлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостат­ков.

В соответствии с частью 3 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником доле­вого строительства разумный срок участник долевого стро­ительства в одностороннем порядке вправе отказаться от ис­полнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ча­стью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Кроме того, частью 5 указанной статьи установлен га­рантийный срок для объекта долевого строительства, за на­рушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает граждани­ну - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Россий­ской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей».

Однако указанные меры действенны в случае, если за­стройщик дом достраивает.

В качестве стимулирующей строительство меры можно отметить внесение на счет эскроу денежных средств, выпла­чиваемых банком после представления застройщиком раз­решения на ввод в эксплуатацию (статья 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Помимо неустойки процентов стимулировать действия застройщика по строительству многоквартирного дома при­званы нормы Кодекса Российской Федерации об админи­стративных правонарушениях.

Так, статья 14.28 Кодекса Российской Федерации об ад­министративных правонарушениях предусматривает адми­нистративную ответственность за нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве много­квартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Максимальная санкция указанной статьи предусматривает наложение административного штрафа на должностных лиц в размере до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - до одного миллиона рублей.

При этом в связи с тем, что такие административные правонарушения посягают на общественные отношения, возникающие в особо регулируемой сфере - сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов, с учетом ха­рактера правонарушений и особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства, они не могут быть признаны малозначитель­ными на основании нормы статьи 2.9 КоАП РФ (пункт 16 Об­зора судебной практики разрешения дел по спорам, возни­кающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года).

Федеральным законом от 01.05.2016 № 139-ФЗ глава 22 Уголовного кодекса Российской Федерации дополнена ста­тьей 200.3 «Привлечение денежных средств граждан в нару­шение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» в крупном размере, а также совершенное группой лиц по предварительному сго­вору, а равно в особо крупном размере.

Лицо, совершившее преступление, предусмотренное статьей 200.3, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с де­нежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Анализ правоприменительной практики показывает, что потерпевшему получить реальное возмещение вреда по таким уголовным делам проблематично. При этом большая часть потерпевших в них - люди с невысоким уровнем до­хода, взявшие ипотечные кредиты, продавшие единствен­ное жилье и вложившие в улучшение жилищных условий, а вред, который им причинен, исчисляется в миллионах.

В этой связи интересен опыт зарубежных государств, в которых аналогом долевого строительства выступа­ет поэтапная оплата работ застройщика. Так, в Герма­нии согласно Постановлению об обязанностях агентов по недвижимости, кредитных брокеров, застройщи­ков и руководителей строительных работ (Makler- und Baut^gerverordnung - MaBV), застройщик получает оплату по частям от суммы договора в зависимости от объема выполненных им работ. Указанным нормативным актом установлен перечень видов работ и процент, пола­гающийся к выплате, однако он является примерным, и, если какие-то из указанных в перечне работы отсутству­ют, то соответствующий процент распределяется про­порционально остальным платежам. В указанный пере­чень входят следующие проценты: 20 или 30 процентов от суммы договора после начала земляных работ (процент варьируется от принадлежности земельного участка на праве собственности или праве аренды); 40 процентов по­сле завершения работ по возведению фундамента, стен с перекрытиями, лестничными маршами, включая столяр­ные работы, 8 процентов после строительства крыш и во­достоков, 3 процента после установки систем отопления, 3 процента после установки сантехнических коммуника­ций, 3 процента после электрификации, 10 процентов после установки окон, включая остекление, 6 процен­тов после черновой внутренней отделки, 3 процента по­сле стяжки для напольного покрытия, 4 процента после укладки плитки (кафеля), 12 процентов после передачи ключей, 3 процента на фасадные работы, 5 процентов по­сле завершения всех работ.

Во Франции существует 2 типа договоров купли- продажи строящегося объекта: договор, предусматри­вающий поэтапное приобретения объекта недвижимо­сти (при подписании договора покупатель становится собственником земли, а по мере строительства и самого объекта строительства), а также договор, предусматри­вающий, что покупатель становится собственником объ­екта недвижимости только при завершении работ. При этом оплата объекта недвижимости производится на специальный банковский счет, который выплачивается застройщику лишь по завершению работ. Договором может быть предусмотрена поэтапная оплата работ: до 35 процентов от общей стоимости при строительстве фундамента, до 70 процентов от общей стоимости при завершении кровельных работ, до 95 процентов от об­щей стоимости после завершения строительства. Остав­шиеся 5 процентов выплачиваются застройщику при сдаче объекта недвижимости заказчику при соответ­ствии объекта заключенному договору.

В Великобритании также существует предусмотренная законом возможность покупки недвижимости, строитель­ство которой не завершено. Как правило, при бронировании объекта недвижимости оплачивается депозит, который мо­жет составлять от 10 до 20 процентов, при подписании дого­вора застройщику оплачивается 30 процентов от стоимости объекта недвижимости. Финальный платеж осуществляется по завершении строительства.

Безусловно, опыт европейских государств заслужи­вает внимания и адаптации к российским экономиче­ским реалиям рынка жилья. В то же время, хотя в слу­чае поэтапной оплаты работ и минимизируются риски участника долевого строительства, такие меры мотиви­руют застройщика достроить объект, однако не решают проблему финансирования строительства для застрой­щика, в связи с чем, цены от такой поэтапной оплаты бу­дут отличаться от цен, которые складываются при пред­усмотренном российским законодательством долевым строительством.

Поэтому даже в случае оплат только за выполненные работы, гражданин-участник долевого строительства под­вержен риску причинения ему имущественного вреда в той мере, в которой за время заключения договора и до момента возврата ему денежных средств возросла стоимость на анало­гичные объекты недвижимости.

Заслуживает поддержки позиция о том, «что для «обма­нутого дольщика» возмещение в полном объеме денежных средств имеет более принципиальное значение, чем реаль­ное отбытие наказания виновным лицом», отсюда такое ос­нование освобождения от уголовной ответственности, пред­усмотренное в примечании статьи, способствует повышению превентивной функции уголовного закона.

Нарушение застройщиком обязательств по догово­ру долевого строительства перед гражданином-участником может повлечь правовые последствия, как в об­ласти гражданского права, так и в административном и уголовном праве. Тем самым, видится, что статус потер­певшего участника долевого строительства как лица, которому причинен вред, един, и, следовательно, требует единого межотраслевого подхода, единства принципов и гарантий, направленных как непосредственно на по­мощь лицу, которому причинен вред, так и на защиту общественного интереса.

24 февраля 2012 года был опубликован проект Феде­рального закона «О потерпевших от преступлений», целью которого является государственная поддержка потерпевших от преступлений и их близких[6]. В сферу действия указанный проект включает лишь узкий круг субъектов - физических лиц, которым преступлением причинен физический, иму­щественный или моральный вред. А гарантия предоставле­ния денежных компенсаций предполагается лишь некото­рым из них.

Создание компенсационного фонда перешло из за­конопроекта в закон для защиты прав граждан - участни­ков долевого строительства. Так статья 23.2 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ закрепляет, что в целях реали­зации государственной жилищной политики, направ­ленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет созданная в соот­ветствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) за­стройщиков и о внесении изменений в отдельные законо­дательные акты Российской Федерации» публично-право­вая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».

В целях унификации разработанных субъектами Рос­сийской Федерации планов-графиков («дорожных карт») по решению проблем пострадавших граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права наруше­ны, принято распоряжение Правительства Российской Феде­рации от 26 мая 2017 года № 1063-р об утверждении единой формы плана-графика. Минстрою России поручено прово­дить мониторинг исполнения утвержденных региональных планов-графиков.

Указанные меры не решают всех существующих про­блем в сфере строительства по договорам долевого уча­стия, возникающих у граждан-участников, однако уже являются шагом на пути к их решению. Именно ком­плексный подход к решению проблем возмещения вреда потерпевшим от правонарушений, о котором сегодня го­ворят при обсуждении проблем, связанных с нарушени­ем прав гражданина - участника долевого строительства, позволит конкретизировать общее видение проблемы возмещения вреда потерпевшим, уделить должное вни­мание потерпевшим не только от преступлений, но и от иных видов правонарушений, и, возможно, найти новые пути решения существующих проблем в области долево­го строительства.

ПАНЧЕНКО Владислав Юрьевич
доктор юридических наук, профессор кафедры теории и истории государства и права Сибирского федерального университета

ТОЛСТЫХ Анна Степановна
старший преподаватель кафедры иностранного права и сравнительного правоведения Сибирского федерального университета

  • All
  • Договор купли продажи
  • Долевое строительство
  • Неустойка
  • ОСАГО
  • Принятие наследства
  • автогражданская ответственность
  • авторское право
  • агентский договор
  • адвокатура
  • акт приема передачи животного по договору купли продажи
  • алименты
  • аренда земли
  • банковская тайна
  • банкротство
  • банкротство гражданина
  • бенефициар
  • военная ипотека
  • возмещение убытков
  • возмещение ущерба
  • выгодоприобретатель
  • государственная регистрация залога исключительных прав
  • государственная регистрация недвижимости
  • гражданское право
  • гражданско правовая ответственность
  • доверительное управление
  • договор ипотеки
  • договор купли продажи животных
  • договор на оказание медицинских услуг
  • договорное наследование
  • договор об участии в долевом строительстве
  • договор поручения
  • договор поставки
  • договор потребительского микрозайма
  • договор страхования
  • договор условного депонирования
  • договор хранения
  • договор эскроу счета
  • дорожно транспортные происшествия
  • жилищная собственность
  • завещание
  • закон о банкротстве\
  • защита авторских прав
  • защита жилищных прав
  • исключение из ЕГРЮЛ
  • исключительное право
  • коммерческая тайна
  • кредитная организация
  • купля продажа недвижимости
  • ломбард
  • материнский капитал
  • медиация
  • медицинская деятельность
  • медицинская тайна
  • наследование
  • наследственный договор
  • наследство
  • недвижимое имущество
  • несовершеннолетний собственник жилья
  • нотариат
  • нотариус
  • обманутые дольщики
  • обращение взыскания на имущество должника
  • органы опеки и попечительства
  • парковочное место
  • подрядные работы
  • право автора на макияж
  • право автора на тату
  • правовой режим и правовое регулирование оборота животных
  • правовой режим медицинской тайны
  • право ребенка на алименты
  • предпринимательский договор
  • прекращение договора
  • пропуск срока принятия наследства
  • расторжение брака
  • самозанятые лица
  • семейное насилие
  • совместное банкротство супругов
  • суррогатное материнство
  • товарный знак
  • трансграничное усыновление
  • условное депонирование
  • участник долевого строительства
  • фиктивный брак
load more hold SHIFT key to load all load all
Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.).