Одним из способов решения жилищного вопроса для российских граждан является участие в долевом строитель­стве, которое, с одной стороны, позволяет сэкономить, а с другой несет в себе риски, минимизировать которые призва­но законодательство и правоприменительная практика.

В целях регулирования отношений, связанных с при­влечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долево­го строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на об­щее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объ­екте недвижимости, а также установления гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много­квартирных домов и иных объектов недвижимости и о вне­сении изменений в некоторые законодательные акты Рос­сийской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ). Специальное законодательство, содержащее императивные нормы, согласуется с позицией о том, что «модели ограниче­ния свободы договорного регулирования являются важным правовым средством регулирования экономики в условиях ее нестабильности. Регулирование экономики в момент ее колебаний, в том числе договорных отношений, составляю­щих ее основу, должно преследовать две цели: во-первых, за­щиту экономически слабой стороны договора и, во-вторых, защиту общественных интересов, поскольку интересы иму­щественного оборота в целом носят общественный, а не толь­ко частный характер».

Юридико-экономические средства защиты прав потерпевших при долевом строительстве жилья

К законам, ограничивающим свободу договорного ре­гулирования, относится и Федеральный закон № 214-ФЗ, од­ной из целей которого является защита прав гражданина - участника долевого строительства как экономически слабой стороны, а также защита общественного интереса, посколь­ку, реализуя право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома, застройщик вовлекает в договорные отношения значительное число граждан.

В отношении переданного застройщиком участнику объекта долевого строительство видится два основных про­блемных вопроса: срок передачи и качество объекта долевого строительства.

В части 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участ­нику долевого строительства объект долевого строитель­ства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строи­тельства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквар­тирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ча­стью 3 настоящей статьи.

Федеральный закон № 214-ФЗ содержит специальное регулирование обеспечения исполнения обязательств застройщика, стимулирующее передачу объекта долево­го строительства участнику в срок: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строитель­ства неустойку (пени) в размере одной трехсотой став­ки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обяза­тельства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является граж­данин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором сро­ка передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долево­го строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Застройщик обязан передать участнику долевого стро­ительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроитель­ных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214- ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий догово­ра и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязатель­ных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использо­вания, участник долевого строительства, если иное не уста­новлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостат­ков.

В соответствии с частью 3 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником доле­вого строительства разумный срок участник долевого стро­ительства в одностороннем порядке вправе отказаться от ис­полнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ча­стью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Кроме того, частью 5 указанной статьи установлен га­рантийный срок для объекта долевого строительства, за на­рушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает граждани­ну - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Россий­ской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей».

Однако указанные меры действенны в случае, если за­стройщик дом достраивает.

В качестве стимулирующей строительство меры можно отметить внесение на счет эскроу денежных средств, выпла­чиваемых банком после представления застройщиком раз­решения на ввод в эксплуатацию (статья 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Помимо неустойки процентов стимулировать действия застройщика по строительству многоквартирного дома при­званы нормы Кодекса Российской Федерации об админи­стративных правонарушениях.

Так, статья 14.28 Кодекса Российской Федерации об ад­министративных правонарушениях предусматривает адми­нистративную ответственность за нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве много­квартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Максимальная санкция указанной статьи предусматривает наложение административного штрафа на должностных лиц в размере до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - до одного миллиона рублей.

При этом в связи с тем, что такие административные правонарушения посягают на общественные отношения, возникающие в особо регулируемой сфере - сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов, с учетом ха­рактера правонарушений и особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства, они не могут быть признаны малозначитель­ными на основании нормы статьи 2.9 КоАП РФ (пункт 16 Об­зора судебной практики разрешения дел по спорам, возни­кающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года).

Федеральным законом от 01.05.2016 № 139-ФЗ глава 22 Уголовного кодекса Российской Федерации дополнена ста­тьей 200.3 «Привлечение денежных средств граждан в нару­шение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» в крупном размере, а также совершенное группой лиц по предварительному сго­вору, а равно в особо крупном размере.

Лицо, совершившее преступление, предусмотренное статьей 200.3, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с де­нежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Анализ правоприменительной практики показывает, что потерпевшему получить реальное возмещение вреда по таким уголовным делам проблематично. При этом большая часть потерпевших в них - люди с невысоким уровнем до­хода, взявшие ипотечные кредиты, продавшие единствен­ное жилье и вложившие в улучшение жилищных условий, а вред, который им причинен, исчисляется в миллионах.

В этой связи интересен опыт зарубежных государств, в которых аналогом долевого строительства выступа­ет поэтапная оплата работ застройщика. Так, в Герма­нии согласно Постановлению об обязанностях агентов по недвижимости, кредитных брокеров, застройщи­ков и руководителей строительных работ (Makler- und Baut^gerverordnung - MaBV), застройщик получает оплату по частям от суммы договора в зависимости от объема выполненных им работ. Указанным нормативным актом установлен перечень видов работ и процент, пола­гающийся к выплате, однако он является примерным, и, если какие-то из указанных в перечне работы отсутству­ют, то соответствующий процент распределяется про­порционально остальным платежам. В указанный пере­чень входят следующие проценты: 20 или 30 процентов от суммы договора после начала земляных работ (процент варьируется от принадлежности земельного участка на праве собственности или праве аренды); 40 процентов по­сле завершения работ по возведению фундамента, стен с перекрытиями, лестничными маршами, включая столяр­ные работы, 8 процентов после строительства крыш и во­достоков, 3 процента после установки систем отопления, 3 процента после установки сантехнических коммуника­ций, 3 процента после электрификации, 10 процентов после установки окон, включая остекление, 6 процен­тов после черновой внутренней отделки, 3 процента по­сле стяжки для напольного покрытия, 4 процента после укладки плитки (кафеля), 12 процентов после передачи ключей, 3 процента на фасадные работы, 5 процентов по­сле завершения всех работ.

Во Франции существует 2 типа договоров купли- продажи строящегося объекта: договор, предусматри­вающий поэтапное приобретения объекта недвижимо­сти (при подписании договора покупатель становится собственником земли, а по мере строительства и самого объекта строительства), а также договор, предусматри­вающий, что покупатель становится собственником объ­екта недвижимости только при завершении работ. При этом оплата объекта недвижимости производится на специальный банковский счет, который выплачивается застройщику лишь по завершению работ. Договором может быть предусмотрена поэтапная оплата работ: до 35 процентов от общей стоимости при строительстве фундамента, до 70 процентов от общей стоимости при завершении кровельных работ, до 95 процентов от об­щей стоимости после завершения строительства. Остав­шиеся 5 процентов выплачиваются застройщику при сдаче объекта недвижимости заказчику при соответ­ствии объекта заключенному договору.

В Великобритании также существует предусмотренная законом возможность покупки недвижимости, строитель­ство которой не завершено. Как правило, при бронировании объекта недвижимости оплачивается депозит, который мо­жет составлять от 10 до 20 процентов, при подписании дого­вора застройщику оплачивается 30 процентов от стоимости объекта недвижимости. Финальный платеж осуществляется по завершении строительства.

Безусловно, опыт европейских государств заслужи­вает внимания и адаптации к российским экономиче­ским реалиям рынка жилья. В то же время, хотя в слу­чае поэтапной оплаты работ и минимизируются риски участника долевого строительства, такие меры мотиви­руют застройщика достроить объект, однако не решают проблему финансирования строительства для застрой­щика, в связи с чем, цены от такой поэтапной оплаты бу­дут отличаться от цен, которые складываются при пред­усмотренном российским законодательством долевым строительством.

Поэтому даже в случае оплат только за выполненные работы, гражданин-участник долевого строительства под­вержен риску причинения ему имущественного вреда в той мере, в которой за время заключения договора и до момента возврата ему денежных средств возросла стоимость на анало­гичные объекты недвижимости.

Заслуживает поддержки позиция о том, «что для «обма­нутого дольщика» возмещение в полном объеме денежных средств имеет более принципиальное значение, чем реаль­ное отбытие наказания виновным лицом», отсюда такое ос­нование освобождения от уголовной ответственности, пред­усмотренное в примечании статьи, способствует повышению превентивной функции уголовного закона.

Нарушение застройщиком обязательств по догово­ру долевого строительства перед гражданином-участником может повлечь правовые последствия, как в об­ласти гражданского права, так и в административном и уголовном праве. Тем самым, видится, что статус потер­певшего участника долевого строительства как лица, которому причинен вред, един, и, следовательно, требует единого межотраслевого подхода, единства принципов и гарантий, направленных как непосредственно на по­мощь лицу, которому причинен вред, так и на защиту общественного интереса.

24 февраля 2012 года был опубликован проект Феде­рального закона «О потерпевших от преступлений», целью которого является государственная поддержка потерпевших от преступлений и их близких^[6]. В сферу действия указанный проект включает лишь узкий круг субъектов - физических лиц, которым преступлением причинен физический, иму­щественный или моральный вред. А гарантия предоставле­ния денежных компенсаций предполагается лишь некото­рым из них.

Создание компенсационного фонда перешло из за­конопроекта в закон для защиты прав граждан - участни­ков долевого строительства. Так статья 23.2 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ закрепляет, что в целях реали­зации государственной жилищной политики, направ­ленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет созданная в соот­ветствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) за­стройщиков и о внесении изменений в отдельные законо­дательные акты Российской Федерации» публично-право­вая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».

В целях унификации разработанных субъектами Рос­сийской Федерации планов-графиков («дорожных карт») по решению проблем пострадавших граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права наруше­ны, принято распоряжение Правительства Российской Феде­рации от 26 мая 2017 года № 1063-р об утверждении единой формы плана-графика. Минстрою России поручено прово­дить мониторинг исполнения утвержденных региональных планов-графиков.

Указанные меры не решают всех существующих про­блем в сфере строительства по договорам долевого уча­стия, возникающих у граждан-участников, однако уже являются шагом на пути к их решению. Именно ком­плексный подход к решению проблем возмещения вреда потерпевшим от правонарушений, о котором сегодня го­ворят при обсуждении проблем, связанных с нарушени­ем прав гражданина - участника долевого строительства, позволит конкретизировать общее видение проблемы возмещения вреда потерпевшим, уделить должное вни­мание потерпевшим не только от преступлений, но и от иных видов правонарушений, и, возможно, найти новые пути решения существующих проблем в области долево­го строительства.

ПАНЧЕНКО Владислав Юрьевич
доктор юридических наук, профессор кафедры теории и истории государства и права Сибирского федерального университета

ТОЛСТЫХ Анна Степановна
старший преподаватель кафедры иностранного права и сравнительного правоведения Сибирского федерального университета