Защита прав дольщиков по договору долевого участия в строительстве

Право человека на комфортное доступное жилье пред­ставляет собой важное социальное право, закрепленное в ст. 40 Конституции.

Одним из способов реализации данного кон­ституционного права является участие в долевом строитель­стве.

На сегодняшний день около 80 % от общего объема строи­тельства индустриального жилья ведется за счет привлечения средств граждан, и на этот мощный инвестиционный ресурс нужно опираться и дальше. Рост числа договоров долевого участия (ДДУ) в 2016 году на 3,3 % , а в целом по итогам года количество действующих ДДУ составило более 1 миллиона. Сегодня в России более 5,5 тыс. застройщиков возводит поряд­ка 14 тыс. объектов с привлечением средств населения общей площадью 113 млн. кв. м.1

Длительный период времени в Российской Федерации правоотношения, вытекающие из долевого строительства, не имели специального правового регулирования, что по­рождало ежегодное увеличение обманутых дольщиков и роста количества злоупотреблений в этой сфере. Отсутствие единообразия судебной практики, борьба с двойными про­дажами объектов и недобросовестными застройщиками, стремление законодателя защитить слабую сторону в данных правоотношениях - граждан и обеспечить применение зако­нодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому участию в строительстве явились одними из глав­ных предпосылок для разработки и принятия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строи­тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон вступил в законную силу 1 апреля 2005 г., но за короткий срок действия не раз подвергался жесткой критике из-за присутствия схем обхода.

Несмотря на законодательное урегулирование правоотно­шений в сфере долевого строительства, в Закон № 214 - ФЗ за 12,5 лет было внесено 18 изменений. В частности, значи­тельным рывком в защите прав участников долевого стро­ительства, на наш взгляд, являются изменения, внесенные в июле 2016 года Федеральным законом № 304. Данный Закон ужесточил требования, предъявляемые к застройщикам, установив требования к минимальному размеру их устав­ного капитала; законодателем также установлен приоритет требований граждан - участников долевого строительства к застройщику в рамках процедуры банкротства перед удов­летворением требований иных кредиторов; в Закон № 214-ФЗ введена ст. 3.1 согласно которой на застройщика возлагается обязанность по раскрытию информации на своем официаль­ном сайте в сети Интернет с целью обеспечения свободного доступа участникам долевого строительства к информации о строительстве. В целях обеспечения реализации ст. 3.1 За­кона застройщику необходимо осуществить проверку имени, на который зарегистрирован домен, отсылающий к сайту с информацией об объектах строительства. В случае, если за­стройщик или его поручитель не являются администрато­ром домена, им необходимо внести соответствующие изме­нения в Реестр доменных имен путем заключения договора с регистратором доменных имен. Согласно ФЗ № 304 предус­мотрено создание и ведение реестра застройщиков, привле­кающих денежные средства граждан на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Так, по России в базе Единого реестра застройщиков зарегистрированы 4050 застройщиков и 2864 бренда, из них на долю Республики Дагестан прихо­дится 11 застройщиков и 8 брендов. Также изменения 2016 г. расширили полномочия контролирующего органа в части контроля за целевым использованием застройщиком денеж­ных средств, уплачиваемых по договору участия в долевом строительстве, а также введение механизма проектного фи­нансирования банками долевого строительства жилья.

Разработан действенный механизм передачи объектов не­завершённого строительства и обязательств от застройщика, находящегося в процедуре банкротства, новому застройщику - приобретателю. Приобретатель исполняет вместо застрой­щика обязательства перед участниками строительства по пе­редаче жилых помещений.

Постановлением Правительства от 7 декабря 2016 года №1310 «О защите прав граждан - участников долевого строи­тельства» в целях защиты прав, законных интересов и имуще­ства участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, создана неком­мерческая организации в организационно-правовой форме фонда (далее - Фонд).

1 февраля 2017 г. Президентом РФ было дано поручение Правительству РФ, направленное на обеспечение внесения в законодательство изменений, исключающих дублирование обязательных платежей застройщиков.

Во исполнение данного поручения Распоряжением Пра­вительства РФ от 30 марта 2017 года № 570-р в ГосДуму был внесен законопроект, направленный на регулирование дея­тельности некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». В частности, предлагается установить, что размер обязательных отчисле­ний (взносов) застройщиков в компенсационный фонд рассчи­тывается в соответствии с единой методикой, которая будет ут­верждаться Правительством России. Размер таких отчислений не должен превышать предельный процент от цены договора участия в долевом строительстве. Предлагается также обязать застройщика уплачивать взносы в компенсационный фонд до государственной регистрации каждого договора участия в до­левом строительстве.

Не маловажное значение, в защите прав участников до­левого строительства, занимают и разъяснения Верховного Суда РФ. Рассмотрим одно из них. Так, Судебной коллеги­ей по гражданским делам было вынесено Определение от 10.05.2016 № 5-КГ16-47, согласно которому на застройщика, при заключении договора участия в долевом строительстве, возлагается обязанность по предоставлению участнику до­левого строительства полной достоверной информации о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположе­ния общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудова­ния). Поводом для вынесения такого решения послужило обращение гражданки П. В. Моисеевой с иском к ООО «Ад­мирал». В своем исковом заявлении П. В. Моисеева требова­ла возложить на ООО обязанность по замене квартиры, ком­пенсации морального вреда, взыскании штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований. Причиной об­ращения в Верховный Суд РФ явилось, то, что при заключе­нии договора участия в долевом строительстве, общество не проинформировала истицу о возможном наличии в объекте долевого строительства существенного недостатка, который бы имел существенное значение при выборе истцом объекта долевого строительства.

В качестве существенного недостатка послужило распо­ложение газорегуляторного пункта шкафного типа (ГРПШ) на расстоянии менее метра от окна вышеназванного объекта.

Решением суда, оставленным без изменения апелляци­онным определением, в удовлетворении исковых требований было отказано.

В части требований о предоставлении новой квартиры было отказано, в виду того, что нормы Закона об участии в до­левом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей и предусматри­вают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя-участника долевого строительства, в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от ус­ловий заключенного договора, приведшим к ухудшению каче­ства такого объекта.

Или другое решение Верховного Суда РФ. Так, 28 июня 2016 г. ВС РФ вынес определение2 в котором определил срок расторжения договора для участников долевого строитель­ства.

Верховным судом было разрешено дело, в котором за­стройщик хотел уйти от ответственности за то, что не сдал квартиру вовремя. Хотя в договоре были указаны сроки пере­дачи жилья и получения разрешения на эксплуатацию, ком­пания настаивала, что имеет право сама определять, когда вручать ключи. Дольщица была с этим не согласна, требовала расторгнуть договор и вернуть деньги. Апелляционный суд ей отказал: он решил, что обязательство выполняется под усло­вием, которое еще не наступило. Но Верховный Суд решил иначе.

Как отметил Верховный Суд, участник долевого строи­тельства может расторгнуть договор и получить деньги об­ратно, если застройщик опоздал со сдачей объекта на два месяца (ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). Нет и чрезвычайных обстоятельств, которые освободили бы ответчика от ответственности, заметила гражданская колле­гия.

Мы считаем, что, несмотря на такое количество из­менений, вносимых в Закон об участии в долевом строи­тельстве, направленных на защиту граждан-участников ДДУ, результаты по защите этих прав неутешительны. Подтверждением вышесказанного служат итоги Генпроку­ратуры по защите прав участников долевого строительства жилья за 2016 г.

Согласно этим данным за отчетный период лишь в 18 субъектах Российской Федерации отсутствовали проблем­ные объекты, а в целом по стране имелось 714 таких объек­тов, пострадавшими признаны 39 950 лиц. А согласно дан­ным, озвученным Заместителем Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никитой Стасишиным, который провел 28 апреля Всерос­сийское селекторное совещание по вопросу защиты прав граждан-участников долевого строительства, по состоянию на 1 апреля 2017 г. в 66 регионах страны еще остается 743 проблемных объекта, брошенных недобросовестными застройщиками.

Подводя итого вышеизложенному мы приходим к вы­воду о том, что постоянные изменения в законодательстве, регулирующем такой сегмент экономики, как долевое стро­ительство, ужесточение требований к строительству много­квартирных домов зачастую влекут и изменение размеров сумм финансирования строительства, которые сложно предвидеть и просчитать на начальном этапе. Да и государ­ству в результате нововведений придется увеличивать штат контролирующих лиц, создавать штат лиц, ведущих новый (очередной) государственный реестр, лиц, управляющих новым «подстраховывающим» фондом. И утвердительно констатировать, что с принятием вышеуказанных масштаб­ных изменений в Законе № 214-ФЗ участники долевого стро­ительства будут защищены, нельзя.

АЛИБУЛАТОВА Зайнаб Магомедовна
магистрант юридического института Дагестанского государственного университета

ГУСЕЙНОВА Лариса Вагидовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2019. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 800 500-27-29 (доб. 507)
Московская обл, г. Москва +7 499 653-60-72 (доб. 665)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 812 426-14-07 (доб. 423)
в режиме online - круглосуточно!