Проблемы совершения отдельных сделок с объектом незавершенного строительства

Понятие объекта незавершенного строительства (далее - ОНС) не закреплено в нормативно-правовых актах Российской Федерации.

Однако чаще всего данный объект выступает в ка­честве недвижимости только при консервации строительства. Законодательно закреплена государственная регистрация ОНС, то есть отнесение их к недвижимости, но только в опре­деленных ситуациях. Подобное мнение разделяют многие ученые, отмечая, что до факта государственной регистрации данный объект не выступает объектом права собственности, в результате считается незавершенным с точки зрения законодательства.

В соответствии с этим ОНС стоит воспринимать как стройматериалы - самостоятельные, отдельные объекты права собственности, распоряжаться с которыми можно в порядке, предусмотренном для движимого имущества.

Данный подход является спорным, так как понятие не­движимости сопоставляется только с фактом государственной регистрации права на ОНС. Однако, согласно ст. 130 Граждан­ского кодекса РФ (далее - ГК РФ) помимо государственной ре­гистрации такой объект также должен предполагать наличие крепкой связи с землей и невозможность передвижения без несоразмерного вреда его предназначению.

Судебная практика демонстрирует, что суды при рассмо­трении ОНС в роли недвижимости в первую очередь акцен­тируют внимание на наличие связи объекта с землей. В По­становлении Федерального арбитражного суда (далее - ФАС) Уральского округаот 30.10.2008 делу № А71-4961/06 установле­но, что государственную регистрацию спорного объекта невоз­можно осуществить, поскольку он является сборной конструк­цией и не характеризуется невозможностью передвижения без нанесения ему несоразмерного вреда, поэтому он не явля­ется недвижимым имуществом.

В различных источниках также указывалось на необходи­мость применения критерия невозможности передвижения объекта при рассмотрении его в роли недвижимости и гово­рилось, что объект действительно существует как до государ­ственной регистрации, так и после нее. По общепринятым правилам ОНС должен быть достроен, но его будущее может измениться в случае, если он выступает в споре по разделу со­вместно нажитого имущества супругов.

В Определении № 57В01-2 Верховный Суд РФ (далее - ВС РФ)постановил, что: «По иску супругов, строящих дом вместе, суд имеет правоосуществить раздел недостроенного дома, если, предусматриваяуровень его готовности, можно уста­новить отдельные, подлежащие выделу части с дальнейшей технической возможностью доведения строительства дома до конца. Если невозможно произвести раздел неоконченного строительством дома, суд может признать за супругами пра­во на строительные материалы и конструктивные элементы дома».

Также возникает вопрос, что делать в случае когда строи­тельство объекта окончено, однако объект не был введен в экс­плуатацию в соответствии с действующим порядком. В этой связи определенный интересе представляет позиция Перм­ского краевого суда в Определении от 23.11.2006 № 33-5307, ко­торый постановил опираться на то, что до тех пор, пока объект не был сдан в эксплуатацию, то в таком случае этот объект яв­ляется ОНС и поэтому не может быть отнесён к жилому дому. Данная рекомендация основана на ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), из которой следует, что разре­шение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим полное завершение строительства объекта и, который является основанием для постановки данного объ­екта на учет в органах государственной регистрации.

Из всего вышесказанного следует, что на объекты неза­вершенного строительства не распространяются некоторые положения существующего законодательства, регламентиру­ющего введенные в эксплуатацию здания, к примеру, жилые помещения, требования к содержанию и ремонту которых установлены Правительством Российской Федерации в По­становлении № 491 от 13 августа 2006 года (ред. от 09.09.2017) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказа­ния услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненад­лежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

При совершении гражданско-правовых сделок с такими объектами обязательно необходимо учитывать следующий нюанс. После заключения договора строительного подряда подрядчик (либо субподрядчик) в соответствии со статьей 740 ГК РФ получает право производить строительные работы на объекте, что подразумевает под собой то, что если данный объект все еще является предметом действующего договора строительного подряда, то есть договор не расторгнут, то со­ответственно совершение сделок с данным объектом не допу­стимо.

В Постановлении от 22 февраля 2005 года по делу № АЗЗ- 9837/04 ФАС Восточно-Сибирского округа указал, что: «До периода исполнения договора подряда или прекращения его действия у сторон имеются взаимные обязательства, что дела­ет невозможным признание права собственности на объект, его передачу третьему лицу или предъявление заказчиком подрядчику иска собственника об истребовании вещи из чу­жого незаконного владения».

Согласно ст. 129-130ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016)«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на объект строительство которого не завершено, долж­ны быть зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством и появляются с момента регистрации. Следовательно, сделки с ОНС до момента государственной ре­гистрации не могут быть признаны действительными. Эта по­зиция отражена в информационном письме Президиума ВАС РФ № 51 от 24 января 2000 года «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» (далее - инфор­мационное письмо № 51).

В этой связи представляет определенный интерес Поста­новление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 марта 2008 года по делу А75-2259/2007, в котором указано, что: «Договор простого товарищества не считается заключенным, так как не зарегистрировано право собственности на внесенный в каче­стве вклада в совместную деятельность объект. Это же распро­страняется на продажу объекта с публичных торгов в рамках исполнительного производства».

В п. 17 информационного письма № 51 относительно применения Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федераль­ный закон № 122-ФЗ) указано, что пока право собственности на объект не будет зарегистрировано в соответствии с действу­ющим законодательством, его нельзя продать. Это правило имеет исключение. Согласно ст. 6 Федерального закона № 122- ФЗ права на недвижимость, появившиеся до начала действия Закона, считаются действительными, а регистрация данных прав осуществляется по желанию обладателей данного права, но для осуществления сделки необходимо, чтобы право соб­ственности на такой объект было зарегистрировано.

В случае если у продавца отсутствует право собственности на отчуждаемый объект недвижимости в период подписания договора государственной регистрации права собственности, это не является поводом для того, чтобы сделка считалась не­действительной в случае, когда право появилось до принятия в действие Федерального закона № 122-ФЗ. Доказательство данного утверждения можно найти в Определении Судеб­ной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 года № 16-В05-22, она опирается на п. 2 ст. 6 Федерального закона № 122-ФЗ, в соответствии с которым го­сударственная регистрация появившегося до принятия этого Закона права осуществляется при регистрации перехода пра­ва либо сделки об изъятия объекта недвижимого имущества.

Также возникает вопрос, требуется ли государственная регистрация права собственности на ОНС для осуществле­ния сделок купли-продажи долей в нем. В Постановлении ФАС Центрального округа от 28.04.2006 по делу № А36-181/15- 03(А36-417/2005) изложено, что отсутствие регистрации на спорный объект не служит поводом для принятия отрица­тельного решения по поводу удовлетворения просьбы о выде­ле в натуре доли в имуществе, принадлежащем товарищам. На наш взгляд, данную позицию суда необходимо конкретизи­ровать. Если незавершенное строительство - предмет действу­ющего договора строительного подряда, то объект не может выступать предметом сделок, следовательно, и выдел доли в натуре невозможен. Но если договор подряда выполнен, пра­во собственности на незавершенное строительство появляется с момента государственной регистрации (ст. 129-130ГК РФ). В результате выдел доли может производить лишь собственник.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона № 122-ФЗ право собственности на незавершенный объект можно заре­гистрировать только при условии одновременного наличия следующих документов:

  • разрешения на строительство;
  • проектной документации;
  • общего описания объекта;
  • правоустанавливающих документов на земельный уча­сток.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ объект, построенный на земельном участке, который не предназначен для таких целей, относится к самовольной постройке, которая должна быть снесена, за исключением случаев, предусмотренных действую­щим законодательством.

В принципе наличие прав на участок не свидетельствует о презумпции правомерности строительства на земле объекта недвижимости. Кроме того, необходимо предусмотреть целе­вое назначение выделенного земельного участка. Иначе ОНС может быть отнесен к самовольной постройке (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 № 1288/00).

При рассмотрении проблем совершения отдельных сде­лок с ОНС, исходя из ст. 222 ГК РФ, также необходимо учи­тывать размещенные инженерные коммуникации на этом участке и реализация положений СНиП при осуществлении строительных работ (Постановление ФАС Поволжского окру­га от 5.10.2005 № А72-8596/03-И566).

Согласно ст.ст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-прода­жи недвижимости указываются сведения, помогающие точно определить характеристики имущества, включая его размеще­ние на земельном участке. Такие же нормы отражены в ГК РФ касательно прочих сделок, к примеру, аренды (ст. 607) и залога (ст. 339). Переход права собственности по договору купли-про­дажи ОНС подлежит государственной регистрации, а цена выступает важным условием сделки (ст. 555 ГК РФ). Вместе со стоимостью характеристики объекта должны быть точно при­ведены в договоре. Если этого не будет, то в соответствии с По­становлением ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2006 № Ф04-8409/2006(29419-А45-21) сделка согласно ст. 432 ГК РФ будет считаться недействительной, поскольку субъектами сделки не обозначен ее предмет.

Появляется проблема, как индивидуализировать ОНС. В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 12.07.2006 № Ф04-4280/2006(24387-А45-39) изложено, что подтвержде­нием выступает акт технического состояния или другой документ, имеющий описание объекта. Поскольку говорится о недвижимом имуществе, то оно должно быть включено в госу­дарственный кадастр недвижимости согласно Приказу Миню­ста РФ от 20.02.2008 № 35 (с изм. от 23.03.2009) «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости».

Необходимо определить, существует ли ОНС в период со­вершения сделки. К примеру, в Постановлении ФАС Москов­ского округа от 09.10.2006 № КГ-А41/9253-06 отражено, что, так как в районе фундамента расположено производственно-ад­министративное здание, фундамент в качестве самостоятель­ного объекта гражданских прав перестал существовать.

Возникает вопрос, нужно ли регистрировать договор куп­ли-продажи ОНС. ФАС Западно-Сибирского округа в Поста­новлении от 19.06.2006 № Ф04-3633/2006(23640-А03-22) принял решение об отказе в удовлетворении иска о признании недей­ствительной сделки по покупке недостроенного здания вслед­ствие отсутствия государственной регистрации договора, ука­зав, что непременная регистрация сделки необходима лишь в случаях, указанных в законе, к примеру, продажа организации (ст. 560 ГК РФ) либо жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

Цена может выступать гарантией заинтересованности, требуемой для подачи иска в суд. При разбирательстве по спору Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 06.07.2006 № Ф04-4223/2006(24310-А46-13) указано, что два общества с ограниченной ответственностью совершили сдел­ку купли-продажи незавершенного строительством объекта (склада). Появившиеся между сторонами разногласия способ­ствовали тому, что покупатель подал иск на продавца в суд о регистрации перехода права собственности. Продавец по­дал встречный иск о признании договора недействительным, опираясь на несоблюдение продавцом правил заключения крупной сделки, отраженных в ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об обществах с ограни­ченной ответственностью».

При разрешении спора суд принял решение о том, что спорная сделка является крупной, и ее совершение входит в обязанности общего собрания. Так как собрание не проводи­лось, директор не имеет право изымать имущество. В соответ­ствии с п. 5 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об обществах с ограниченной ответствен­ностью» крупная сделка может быть оспорена, следовательно, обществу, настаивая на нелегитимности операций генераль­ного директора, необходимо подтвердить нарушение соб­ственных прав и законных интересов. В качестве аргументов по своему иску общество с ограниченной ответственностью, оно же продавец, обратило внимание на то, что инвентарная стоимость объекта существенно выше стоимости, указанной в договоре, что доказывает заинтересованность общества с огра­ниченной ответственностью и право на подаче иска. Учитывая эти моменты, договор купли-продажи ОНС был признан ни­чтожным.

В законодательстве не указано точного решения про­блемы, касающейся возможности разрешения аренды ОНС. Отсутствие регламентированного порядка говорит о том, что должны использоваться общие положения ГК РФ об аренде. НоФАС Северо-Западного округа в своем Постановлении от 17.07.2006 № А56-49787/04 указал, что аренда не легитимна, так как ОНС допустимо использовать лишь для завершения строительства. Скорей всего, это утверждение опирается на то, что незавершенный строительством объект в соответствии с его правовым определением и предназначением становится необходимым для применения после достройки и ввода в экс­плуатацию в соответствии с законодательно установленным порядком.

На наш взгляд, более убедительным является утвержде­ние ФАС Восточно-Сибирского округа, в соответствии с кото­рым суд при разрешении противоречий должен определить вероятность применения незавершенного строительством объекта в целях, указанных в договоре аренды. Положения ГК РФ, касающиеся статуса незавершенного строительством объ­екта, не отрицают его передачу в аренду. Поэтому требования закона, уменьшающие права собственника имущества, долж­ны подтверждаться соответствующими доказательствами (По­становление от 16.05.2006 № А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).

Незавершенный строительством объект, являясь недви­жимым имуществом, может служить предметом договора за­лога. Относительно данных правоотношений вместе с ГК РФ используется Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Договор ипотеки незавершенного строительства должен быть зареги­стрирован, в противном случае он будет являться недействи­тельным (ст. 339 ГК РФ).

Подводя итоги всему выше сказанному, можно сделать вывод о том, что проведенный анализ судебной практики выя­вил, что для предотвращения проблем совершения отдельных сделок с ОНС необходимо учитывать следующее: объект сдел­ки не должен быть предметом действующего договора стро­ительного подряда; права на не завершенное строительством здание, строение, сооружение и переход права собственности подлежат государственной регистрации в установленном за­коном порядке; в договоре должны отражаться сведения, ка­сающиеся идентификации объекта и его размещения на зе­мельном участке; цена выступает важным условием договора купли-продажи; при заключении договора залога необходимо определить, обременяются ли ипотекой имеющиеся на участ­ке сооружения и строящиеся здания, строительство которых планируется в момент действия договора.

ИЛЬИН Николай Леонидович
аспирант кафедры гражданского права Московского городского педагогического университета

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2018-2021. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!