Долевое строительство рассматривается, как инвести­рование, вложение собственного капитала в строительство объектов недвижимости.

При этом участник долевого стро­ительства, передавая свой капитал застройщику, не может влиять на выполнение всех обязательств в полном объёме со стороны застройщика. Это одна из актуальных проблем регулирования правовых отношений по участию в долевом строительстве. Необходим поиск эффективных механизмов для защиты слабой стороны этих правоотношений. Решени­ем проблемы стал Федеральный Закон «Об участии в доле­вом строительстве № 214 ФЗ от 30.12.2004 года».

Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве

«Обманутые дольщики» - сегодня это не просто сверх актуальная проблема российской действительности, давно вышедшая за рамки местных, региональных вопросов, а не­гативный социально-экономико-правовой феномен гранди­озных масштабов.

В 2018 г. в России зафиксировано 714 проблемных объ­ектов в 67 регионах. В отличие от практики других стран строительство жилья в России так и не стало локомотивом экономического роста.

В России 2018 г. насчитывалось около 75 тыс. обманутых дольщиков, по некоторым данным - около 100 тыс..

Причины: некоторые дольщики сами не стремятся включаться в реестры обманутых; местные власти зачастую отказывают или не содействуют гражданам во включении в перечни пострадавших, возникают проблемы с квалифика­цией мошеннических действий и т.д.

У каждого региона нашей страны есть своя статистика проблемных объектов и обманутых дольщиков с названия­ми, локацией и датировками.

В Дагестане проблема обманутых дольщиков много­квартирных домов по-прежнему остается острой. Люди от­дают годами накопленные деньги застройщикам в надежде обретения вожделенного жилья и, рассчитывают тем самым наконец-то решить вечно насущный жилищный вопрос. Действительно, именно этим путем многие семьи приобре­ли себе жилплощадь, но также многие остались у «недостро­енного корыта».

Советский районный суд Махачкалы приговорил к девя­ти годам колонии общего режима и штрафу в один миллион рублей жителя Дагестана Анвара Муслимова, обвиненного в мошенничестве в сфере долевого строительства. Потер­певшими по этому делу были признаны 78 человек, сумма ущерба превысила 76 миллионов рублей.

Застройщики в 2015 году создали фирму «Спецтех­нологии», зарегистрировали ее в налоговой инспекции по Советскому району Махачкалы и разместили объявления о продаже квартир в строящихся домах по улице Лаптиева и проспектам Насрутдинова и Амет-Хана Султана.

В сентябре 2017 году предприниматели получили в ад­министрации Махачкалы постановление о разрешении на проектирование и строительство двух четырехэтажных до­мов по проспекту Аметхана Султана.

С 2016 по 2018 год 78 граждан заключили с фирмой дого­воры долевого участия на общую сумму свыше 76 миллионов рублей: на строительство жилого дома по проспекту Аметхана Султана - свыше 60 млн. рублей, дома по проспекту На- срутдинова - свыше 12,5 млн. рублей и дома по улице Лаптиева - свыше 3 млн. рублей.

Свои обязательства перед дольщиками подсудимый не исполнил, ограничившись лишь вырытыми котлованами и заливкой фундамента.

Причинами обмана в данной ситуации застройщиком Муслимовым А., дольщиков является правовая неграмотность обманутых дольщиков, порождающая правовой нигилизм, отсутствие привычки обращаться к закону и к суду при разре­шении споров и конфликтов, а также стремление решать свои финансовые и правовые затруднения вне правового поля.

В связи с этим гражданам, участвующим в долевом строительстве, следует использовать доступную правовую информацию, применяя различные способы информирова­ния в данной сфере, в том числе негосударственные формы правового просвещения и оказания юридической помощи.

Это позволит иметь представление об имеющихся и но­вых способах мошенничества в области долевого строитель­ства многоквартирных домов и иных объектов недвижимо­сти, методах изучения репутации компании-застройщика и СРО, надежности банков и страховых компаний. Указанные действия соответствуют мировой теории и практике.

Мы полагаем, что следует учитывать причины поведения застройщика: если застройщик необоснованно затягивает про­цесс строительства, то должен быть привлечен к ответствен­ности. Но если застройщик принял все меры к обеспечению своевременного исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства, тогда его действия должны рассма­триваться в совокупности с действиями потребителя - только в этом случае им можно давать надлежащую оценку.

Федеральный закон № 214-ФЗ за счёт введения положения об обязательной госрегистрации договоров ДУ изначально пред­упреждает двойные продажи квартир. Однако преступность не стоит на месте, и мошенники пользуются различными недо­работками законодательства, незащищённостью граждан. Н. В. Огородникова и А. В. Ищенко в своей статье подчёркивают со­циальные последствия мошенничества: «Дольщики организу­ют пикеты, голодовки, митинги, привлекают общественность и власть к решению их проблемы, что вызывает общественные вол­нения, недовольство, нестабильность, а также негативно сказыва­ется как на социальном, так и на экономическом облике нашего государства» Наличие в руках аферистов огромных денежных сумм от ДУ чревато усилением коррупционной составляющей, то есть стремлением «откупиться» от ответственности. Ещё одна «лазейка» - организационно-правовая форма застройщика - (ООО) оберегает личное имущество застройщика от взысканий в рамках процедур банкротства законных неустоек. Возникает по­рочная цепочка: преступники избегают ответственности, получа­ют более лёгкую квалификацию деяния, похищаются денежные средства, дольщики не признаются потерпевшими, остаются без возмещения причинённого им вреда и т.д.

Закон № 214-ФЗ действует уже больше 10 лет, и прак­тика его применения показывает, что «правовые рычаги» не ограждают в полной мере финансовые средства граждан от недобросовестного застройщика. Проблема в том, одна отдельно взятая отрасль права не в силах самостоятельно регулировать сферу ДУ. Именно поэтому нужно расшире­ние применения уголовно-правовых механизмов в аспекте ужесточения уголовной ответственности в области долевого строительства, затрагивающей не только право собственно­сти, но и конституционное право гражданина на жилище. Безусловно, конкретизация составов мошенничества по сфе­рам правоотношений в УК РФ повысит качество судебной практики, выявления и расследования таких преступлений и т.д. По мнению многих авторитетных специалистов, санкции за мошенничество в сфере долевого строительства неоправ­данно мягки. А ведь обман дольщиков прямо посягает на социальные потребности - обеспечение их жильем. Мошен­ничество в данной сфере оставляет на улице семьи, лишаю­щиеся последних сбережений на покупку жилья.

Из проведённого анализа вытекают следующие выводы: необходимы серьёзные коррективы российского законодатель­ства, прежде всего в плане квалификации деяний и ситуаций, увязывания статей, введения действенного механизма страхова­ний рисков со стороны государства, чтобы всё это было направ­лено на адекватное самой степени общественной опасности мошенничества, и меры социально-экономической поддержки дольщиков. Государство за счёт жёсткого контроля и своевре­менного реагирования должно стимулировать граждан на до­левое строительство, поскольку данный механизм - реальная мера для решения жилищных вопросов, для повышения усло­вий жизни россиян. Назрела серьезная необходимость решать проблему обманутых дольщиков комплексно, на трёх уровнях - социальном, экономическом и правовом.

АЛИЕВА Карина Махачевна
магистрант первого года обучения кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета

ГУСЕЙНОВА Лариса Вагидовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета