Долевое строительство рассматривается, как инвестирование, вложение собственного капитала в строительство объектов недвижимости.
При этом участник долевого строительства, передавая свой капитал застройщику, не может влиять на выполнение всех обязательств в полном объёме со стороны застройщика. Это одна из актуальных проблем регулирования правовых отношений по участию в долевом строительстве. Необходим поиск эффективных механизмов для защиты слабой стороны этих правоотношений. Решением проблемы стал Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве № 214 ФЗ от 30.12.2004 года».
Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве
«Обманутые дольщики» - сегодня это не просто сверх актуальная проблема российской действительности, давно вышедшая за рамки местных, региональных вопросов, а негативный социально-экономико-правовой феномен грандиозных масштабов.
В 2018 г. в России зафиксировано 714 проблемных объектов в 67 регионах. В отличие от практики других стран строительство жилья в России так и не стало локомотивом экономического роста.
В России 2018 г. насчитывалось около 75 тыс. обманутых дольщиков, по некоторым данным - около 100 тыс..
Причины: некоторые дольщики сами не стремятся включаться в реестры обманутых; местные власти зачастую отказывают или не содействуют гражданам во включении в перечни пострадавших, возникают проблемы с квалификацией мошеннических действий и т.д.
У каждого региона нашей страны есть своя статистика проблемных объектов и обманутых дольщиков с названиями, локацией и датировками.
В Дагестане проблема обманутых дольщиков многоквартирных домов по-прежнему остается острой. Люди отдают годами накопленные деньги застройщикам в надежде обретения вожделенного жилья и, рассчитывают тем самым наконец-то решить вечно насущный жилищный вопрос. Действительно, именно этим путем многие семьи приобрели себе жилплощадь, но также многие остались у «недостроенного корыта».
Советский районный суд Махачкалы приговорил к девяти годам колонии общего режима и штрафу в один миллион рублей жителя Дагестана Анвара Муслимова, обвиненного в мошенничестве в сфере долевого строительства. Потерпевшими по этому делу были признаны 78 человек, сумма ущерба превысила 76 миллионов рублей.
Застройщики в 2015 году создали фирму «Спецтехнологии», зарегистрировали ее в налоговой инспекции по Советскому району Махачкалы и разместили объявления о продаже квартир в строящихся домах по улице Лаптиева и проспектам Насрутдинова и Амет-Хана Султана.
В сентябре 2017 году предприниматели получили в администрации Махачкалы постановление о разрешении на проектирование и строительство двух четырехэтажных домов по проспекту Аметхана Султана.
С 2016 по 2018 год 78 граждан заключили с фирмой договоры долевого участия на общую сумму свыше 76 миллионов рублей: на строительство жилого дома по проспекту Аметхана Султана - свыше 60 млн. рублей, дома по проспекту На- срутдинова - свыше 12,5 млн. рублей и дома по улице Лаптиева - свыше 3 млн. рублей.
Свои обязательства перед дольщиками подсудимый не исполнил, ограничившись лишь вырытыми котлованами и заливкой фундамента.
Причинами обмана в данной ситуации застройщиком Муслимовым А., дольщиков является правовая неграмотность обманутых дольщиков, порождающая правовой нигилизм, отсутствие привычки обращаться к закону и к суду при разрешении споров и конфликтов, а также стремление решать свои финансовые и правовые затруднения вне правового поля.
В связи с этим гражданам, участвующим в долевом строительстве, следует использовать доступную правовую информацию, применяя различные способы информирования в данной сфере, в том числе негосударственные формы правового просвещения и оказания юридической помощи.
Это позволит иметь представление об имеющихся и новых способах мошенничества в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, методах изучения репутации компании-застройщика и СРО, надежности банков и страховых компаний. Указанные действия соответствуют мировой теории и практике.
Мы полагаем, что следует учитывать причины поведения застройщика: если застройщик необоснованно затягивает процесс строительства, то должен быть привлечен к ответственности. Но если застройщик принял все меры к обеспечению своевременного исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства, тогда его действия должны рассматриваться в совокупности с действиями потребителя - только в этом случае им можно давать надлежащую оценку.
Федеральный закон № 214-ФЗ за счёт введения положения об обязательной госрегистрации договоров ДУ изначально предупреждает двойные продажи квартир. Однако преступность не стоит на месте, и мошенники пользуются различными недоработками законодательства, незащищённостью граждан. Н. В. Огородникова и А. В. Ищенко в своей статье подчёркивают социальные последствия мошенничества: «Дольщики организуют пикеты, голодовки, митинги, привлекают общественность и власть к решению их проблемы, что вызывает общественные волнения, недовольство, нестабильность, а также негативно сказывается как на социальном, так и на экономическом облике нашего государства» Наличие в руках аферистов огромных денежных сумм от ДУ чревато усилением коррупционной составляющей, то есть стремлением «откупиться» от ответственности. Ещё одна «лазейка» - организационно-правовая форма застройщика - (ООО) оберегает личное имущество застройщика от взысканий в рамках процедур банкротства законных неустоек. Возникает порочная цепочка: преступники избегают ответственности, получают более лёгкую квалификацию деяния, похищаются денежные средства, дольщики не признаются потерпевшими, остаются без возмещения причинённого им вреда и т.д.
Закон № 214-ФЗ действует уже больше 10 лет, и практика его применения показывает, что «правовые рычаги» не ограждают в полной мере финансовые средства граждан от недобросовестного застройщика. Проблема в том, одна отдельно взятая отрасль права не в силах самостоятельно регулировать сферу ДУ. Именно поэтому нужно расширение применения уголовно-правовых механизмов в аспекте ужесточения уголовной ответственности в области долевого строительства, затрагивающей не только право собственности, но и конституционное право гражданина на жилище. Безусловно, конкретизация составов мошенничества по сферам правоотношений в УК РФ повысит качество судебной практики, выявления и расследования таких преступлений и т.д. По мнению многих авторитетных специалистов, санкции за мошенничество в сфере долевого строительства неоправданно мягки. А ведь обман дольщиков прямо посягает на социальные потребности - обеспечение их жильем. Мошенничество в данной сфере оставляет на улице семьи, лишающиеся последних сбережений на покупку жилья.
Из проведённого анализа вытекают следующие выводы: необходимы серьёзные коррективы российского законодательства, прежде всего в плане квалификации деяний и ситуаций, увязывания статей, введения действенного механизма страхований рисков со стороны государства, чтобы всё это было направлено на адекватное самой степени общественной опасности мошенничества, и меры социально-экономической поддержки дольщиков. Государство за счёт жёсткого контроля и своевременного реагирования должно стимулировать граждан на долевое строительство, поскольку данный механизм - реальная мера для решения жилищных вопросов, для повышения условий жизни россиян. Назрела серьезная необходимость решать проблему обманутых дольщиков комплексно, на трёх уровнях - социальном, экономическом и правовом.
АЛИЕВА Карина Махачевна
магистрант первого года обучения кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета
ГУСЕЙНОВА Лариса Вагидовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета