Юристы и адвокаты по гражданскому праву

Юридическая онлайн консультация по гражданским делам

Особенности защиты жилищных прав несовершеннолетних, являющихся собственниками жилья

Несовершеннолетний является самостоятельным субъ­ектом как личных, так и имущественных прав. Ребенок может быть собственником имущества, которое перешло к нему, на­пример, в порядке наследования, в результате приватизации квартиры, по договору дарения и т.п.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) несовершеннолетние, т.е. не достигшие возраста 18 лет, не наделены полной дееспо­собностью. Исключение составляют только несовершен­нолетние, вступившие в брак до 18 лет, и эмансипирован­ные. Учитывая то, что несовершеннолетние в силу своего возраста и психических особенностей не обладают доста­точной зрелостью для самостоятельного распоряжения имуществом, ГК РФ устанавливает особые меры, направ­ленные на защиту имущественных прав ребенка. В чем выражаются эти меры?

По общему правилу от имени малолетних (т.е. не до­стигших 14 лет) сделки совершают их родители, усынови­тели или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Исключение состав­ляют ограниченный круг Валькова Е. В. сделок, которые вправе совершать малолетние в

возрасте от 6 до 14 лет. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделки сами, но в случаях, пред­усмотренных законом, требуется получение письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Таким образом, отсутствие полной дееспо­собности несовершеннолетних восполняется действиями их законных представителей.

Однако как быть, если недобросовестный родитель хочет продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, вопреки интересам ребенка? В целях предотвращения воз­можных злоупотреблений со стороны законных представи­телей ГК РФ (ст. 37) устанавливает следующее ограничение: на совершение сделки, которая влечет уменьшение имуще­ства несовершеннолетнего, или дачи согласия на совершение подобной сделки, требуется получить разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме того, ГК РФ устанавливает запрет на совершение сделок законным представителем с несовершеннолетним, за исключением передачи ребенку имущества в качестве дара. Например, не может быть совершена сделка дарения имущества несовершеннолетнего в пользу отца ребенка. Однако отец подарить имущество ребенку вправе.

Родители как законные представители несовершенно­летних могут быть сами несовершеннолетними. В соответ­ствии со ст. 62 Семейного кодекса РФ несовершеннолетние родители, не вступившие в брак, по достижении 16 лет впра­ве самостоятельно осуществлять родительские права. Между тем по нормам ГК РФ такие родители не являются полно­стью дееспособными. Возникает интересная ситуация: рас­поряжаться собственным имуществом родитель по общему правилу не может без согласия своих законных представите­лей, а совершать сделки от имени своего ребенка 16-летний родитель вправе.

Следует отметить, что разрешение органов опеки и по­печительства на совершение сделок по отчуждению имуще­ства несовершеннолетних предусмотрено лишь в тех случаях, когда несовершеннолетний является собственником имущества.

Представим теперь ситуацию, когда ребенок явля­ется пользователем, например, жилого помещения, не являясь при этом собственником. Предположим, несо­вершеннолетний ребенок проживает в квартире, принад­лежащей на праве собственности отцу ребенка. Родители развелись. Отец ребенка хочет продать квартиру. Требу­ется ли в данном случае получение согласия органа опе­ки и попечительства на совершение подобной сделки? В соответствии с действующим ГК РФ (ст. 292) такое разре­шение не требуется. Более того, установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к дру­гому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи преж­него собственника. Другими словами, отец вправе про­дать квартиру и выселить ребенка из жилого помещения. Статья 292 ГК РФ в прежней редакции закрепляла прямо противоположное правило. Представляется, что действу­ющие нормы ст. 292 ГК РФ в меньшей степени отвечают интересам несовершеннолетних.

Особым способом приобретения несовершеннолетним права собственности на жилое помещение является при­ватизация - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципаль­ном жилищном фонде. Закон РФ «О приватизации жилищ­ного фонда в Российской Федерации» предусматривает спе­циальные положения, обеспечивающие гарантии защиты прав несовершеннолетних. Укажем наиболее значимые по­ложения данного Закона.

Во-первых, несовершеннолетние, в отличие от совер­шеннолетних, могут участвовать в приватизации 2 раза (пер­вый раз - до достижения возраста 18 лет, второй раз - после достижения 18 лет).

Во-вторых, участие в приватизации несовершеннолет­них пользователей жилого помещения является обязатель­ным. Таким образом, если, например, в квартире проживают родители с несовершеннолетними детьми, при приватиза­ции квартиры несовершеннолетние должны быть включены в число собственников жилого помещения. Нарушение этого положения может привести к признанию приватизации не- действительной.

Приведем конкретный пример из практики. В 1992 г. была оформлена приватизация квартиры. Однако не­совершеннолетний, проживавший в жилом помещении, при оформлении приватизации не был включен в число собственников. На момент приватизации квартиры ре­бенку было 4 года. В 2011 году после смерти одного из собственников квартиры ребенок, ставший к этому мо­менту совершеннолетним, узнал, что не был включен в число собственников жилого помещения. В 2012 г. он об­ратился за защитой своих прав в суд с требованием при­знать договор передачи жилого помещения недействи­тельным и признать за ним право собственности на 1/4 доли в квартире. Ответчик ссылался на то, что срок иско­вой давности пропущен. Суд посчитал, что срок исковой давности не истек, т.к. этот срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). Истец узнал о том, что его права были нарушены в 2011 г., обратился в суд в 2012 г. Договор передачи квартиры в собственность был при­знан недействительным как совершенный с нарушением права несовершеннолетнего на участие в приватизации.

Особого внимания заслуживает вопрос о гарантиях за­щиты имущественных прав несовершеннолетних в наслед­ственных правоотношениях. ГК РФ устанавливает следую­щие особые положения.

Дети (в том числе несовершеннолетние) являются на­следниками первой очереди. Кроме того, к наследованию могут призываться и граждане, зачатые при жизни насле­додателя и родившиеся живыми после открытия наслед­ства.

Внебрачные дети имеют те же наследственные права, что и законнорожденные. Так, например, Франции до всту­пления в действие Закона от 3 декабря 2001 г. № 2001-1135 положение внебрачных детей было хуже по сравнению с за­коннорожденными. Так, при наследовании по закону вне­брачные дети могли рассчитывать только на половину доли, которая им причиталась, если бы они являлись законнорож­денными детьми.

Согласно ГК РФ несовершеннолетние, даже не связан­ные кровным родством с наследодателем, могут в отдельных случаях претендовать на наследство. Так, пасынки и падче­рицы (т.е. неусыновленные наследодателем дети его супруга) призываются к наследованию по закону в качестве наследни­ков 7 очереди.

Если совершено завещание, несовершеннолетние (в том числе полностью дееспособные в результате вступления в брак или эмансипации) могут рассчитывать на обязательную долю в наследстве. В соответствии с ГК РФ обязательная доля составляет не менее половины законной доли.

Внуки наследодателя и их потомки, племянники и пле­мянницы, двоюродные братья и сестры (в том числе несовер­шеннолетние) могут наследовать по праву представления, как бы представляя (замещая) своего родителя, который умер ранее наследодателя. При этом по российскому за­конодательству потомки недостойного наследника по праву представления наследовать не могут (т.е. дети отвечают за действия своих родителей), а по французскому законода­тельству - могут. Подход французского законодателя по от­ношению к детям в этом вопросе представляется более гуманным.

В заключение хотелось бы отметить, что сделки с недвижимостью в жилищной сфере, в которых участву­ют несовершеннолетние собственники (сособственники) жилья или при совершении которых так или иначе затра­гиваются их права и законные интересы, представляют значительную сложность для практических работников в данной сфере - судей, сотрудников органов государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов опеки и попечительства, нотариу­сов. Наиболее часто проблемы возникают вследствие не­совершенства законодательной базы (нечеткости, проти­воречий, пробелов), что не способствует формированию единой правоприменительной практики. В связи с этим каждая конкретная сделка должна оцениваться именно с позиций обеспечения соблюдения и защиты прав и ох­раняемых законом интересов наиболее незащищенных участников гражданского оборота, с учетом того, что во многих случаях невозможно принять решение, основы­ваясь на общих указаниях закона.

КОНДРАТОВСКАЯ Светлана Николаевна
кандидат юридических наук, доцент, начальник кафедры гражданско-правовых дисциплин Вологодского института права и экономики ФСИН России

ВАЛЬКОВА Елена Владимировна
преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Вологодского института права и экономики ФСИН России

  • All
  • Договор купли продажи
  • Долевое строительство
  • Неустойка
  • ОСАГО
  • Принятие наследства
  • автогражданская ответственность
  • авторское право
  • агентский договор
  • адвокатура
  • акт приема передачи животного по договору купли продажи
  • алименты
  • аренда земли
  • банковская тайна
  • банкротство
  • банкротство гражданина
  • бенефициар
  • военная ипотека
  • возмещение убытков
  • возмещение ущерба
  • выгодоприобретатель
  • государственная регистрация залога исключительных прав
  • государственная регистрация недвижимости
  • гражданское право
  • гражданско правовая ответственность
  • доверительное управление
  • договор ипотеки
  • договор купли продажи животных
  • договор на оказание медицинских услуг
  • договорное наследование
  • договор об участии в долевом строительстве
  • договор поручения
  • договор поставки
  • договор потребительского микрозайма
  • договор страхования
  • договор условного депонирования
  • договор хранения
  • договор эскроу счета
  • дорожно транспортные происшествия
  • жилищная собственность
  • завещание
  • закон о банкротстве\
  • защита авторских прав
  • защита жилищных прав
  • исключение из ЕГРЮЛ
  • исключительное право
  • коммерческая тайна
  • кредитная организация
  • купля продажа недвижимости
  • ломбард
  • материнский капитал
  • медиация
  • медицинская деятельность
  • медицинская тайна
  • наследование
  • наследственный договор
  • наследство
  • недвижимое имущество
  • несовершеннолетний собственник жилья
  • нотариат
  • нотариус
  • обманутые дольщики
  • обращение взыскания на имущество должника
  • органы опеки и попечительства
  • парковочное место
  • подрядные работы
  • право автора на макияж
  • право автора на тату
  • правовой режим и правовое регулирование оборота животных
  • правовой режим медицинской тайны
  • право ребенка на алименты
  • предпринимательский договор
  • прекращение договора
  • пропуск срока принятия наследства
  • расторжение брака
  • самозанятые лица
  • семейное насилие
  • совместное банкротство супругов
  • суррогатное материнство
  • товарный знак
  • трансграничное усыновление
  • условное депонирование
  • участник долевого строительства
  • фиктивный брак
load more hold SHIFT key to load all load all
Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.).