Особенности защиты жилищных прав несовершеннолетних, являющихся собственниками жилья

Несовершеннолетний является самостоятельным субъ­ектом как личных, так и имущественных прав. Ребенок может быть собственником имущества, которое перешло к нему, на­пример, в порядке наследования, в результате приватизации квартиры, по договору дарения и т.п.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) несовершеннолетние, т.е. не достигшие возраста 18 лет, не наделены полной дееспо­собностью. Исключение составляют только несовершен­нолетние, вступившие в брак до 18 лет, и эмансипирован­ные. Учитывая то, что несовершеннолетние в силу своего возраста и психических особенностей не обладают доста­точной зрелостью для самостоятельного распоряжения имуществом, ГК РФ устанавливает особые меры, направ­ленные на защиту имущественных прав ребенка. В чем выражаются эти меры?

По общему правилу от имени малолетних (т.е. не до­стигших 14 лет) сделки совершают их родители, усынови­тели или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Исключение состав­ляют ограниченный круг Валькова Е. В. сделок, которые вправе совершать малолетние в

возрасте от 6 до 14 лет. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделки сами, но в случаях, пред­усмотренных законом, требуется получение письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Таким образом, отсутствие полной дееспо­собности несовершеннолетних восполняется действиями их законных представителей.

Однако как быть, если недобросовестный родитель хочет продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, вопреки интересам ребенка? В целях предотвращения воз­можных злоупотреблений со стороны законных представи­телей ГК РФ (ст. 37) устанавливает следующее ограничение: на совершение сделки, которая влечет уменьшение имуще­ства несовершеннолетнего, или дачи согласия на совершение подобной сделки, требуется получить разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме того, ГК РФ устанавливает запрет на совершение сделок законным представителем с несовершеннолетним, за исключением передачи ребенку имущества в качестве дара. Например, не может быть совершена сделка дарения имущества несовершеннолетнего в пользу отца ребенка. Однако отец подарить имущество ребенку вправе.

Родители как законные представители несовершенно­летних могут быть сами несовершеннолетними. В соответ­ствии со ст. 62 Семейного кодекса РФ несовершеннолетние родители, не вступившие в брак, по достижении 16 лет впра­ве самостоятельно осуществлять родительские права. Между тем по нормам ГК РФ такие родители не являются полно­стью дееспособными. Возникает интересная ситуация: рас­поряжаться собственным имуществом родитель по общему правилу не может без согласия своих законных представите­лей, а совершать сделки от имени своего ребенка 16-летний родитель вправе.

Следует отметить, что разрешение органов опеки и по­печительства на совершение сделок по отчуждению имуще­ства несовершеннолетних предусмотрено лишь в тех случаях, когда несовершеннолетний является собственником имущества.

Представим теперь ситуацию, когда ребенок явля­ется пользователем, например, жилого помещения, не являясь при этом собственником. Предположим, несо­вершеннолетний ребенок проживает в квартире, принад­лежащей на праве собственности отцу ребенка. Родители развелись. Отец ребенка хочет продать квартиру. Требу­ется ли в данном случае получение согласия органа опе­ки и попечительства на совершение подобной сделки? В соответствии с действующим ГК РФ (ст. 292) такое разре­шение не требуется. Более того, установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к дру­гому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи преж­него собственника. Другими словами, отец вправе про­дать квартиру и выселить ребенка из жилого помещения. Статья 292 ГК РФ в прежней редакции закрепляла прямо противоположное правило. Представляется, что действу­ющие нормы ст. 292 ГК РФ в меньшей степени отвечают интересам несовершеннолетних.

Особым способом приобретения несовершеннолетним права собственности на жилое помещение является при­ватизация - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципаль­ном жилищном фонде. Закон РФ «О приватизации жилищ­ного фонда в Российской Федерации» предусматривает спе­циальные положения, обеспечивающие гарантии защиты прав несовершеннолетних. Укажем наиболее значимые по­ложения данного Закона.

Во-первых, несовершеннолетние, в отличие от совер­шеннолетних, могут участвовать в приватизации 2 раза (пер­вый раз - до достижения возраста 18 лет, второй раз - после достижения 18 лет).

Во-вторых, участие в приватизации несовершеннолет­них пользователей жилого помещения является обязатель­ным. Таким образом, если, например, в квартире проживают родители с несовершеннолетними детьми, при приватиза­ции квартиры несовершеннолетние должны быть включены в число собственников жилого помещения. Нарушение этого положения может привести к признанию приватизации не- действительной.

Приведем конкретный пример из практики. В 1992 г. была оформлена приватизация квартиры. Однако не­совершеннолетний, проживавший в жилом помещении, при оформлении приватизации не был включен в число собственников. На момент приватизации квартиры ре­бенку было 4 года. В 2011 году после смерти одного из собственников квартиры ребенок, ставший к этому мо­менту совершеннолетним, узнал, что не был включен в число собственников жилого помещения. В 2012 г. он об­ратился за защитой своих прав в суд с требованием при­знать договор передачи жилого помещения недействи­тельным и признать за ним право собственности на 1/4 доли в квартире. Ответчик ссылался на то, что срок иско­вой давности пропущен. Суд посчитал, что срок исковой давности не истек, т.к. этот срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). Истец узнал о том, что его права были нарушены в 2011 г., обратился в суд в 2012 г. Договор передачи квартиры в собственность был при­знан недействительным как совершенный с нарушением права несовершеннолетнего на участие в приватизации.

Особого внимания заслуживает вопрос о гарантиях за­щиты имущественных прав несовершеннолетних в наслед­ственных правоотношениях. ГК РФ устанавливает следую­щие особые положения.

Дети (в том числе несовершеннолетние) являются на­следниками первой очереди. Кроме того, к наследованию могут призываться и граждане, зачатые при жизни насле­додателя и родившиеся живыми после открытия наслед­ства.

Внебрачные дети имеют те же наследственные права, что и законнорожденные. Так, например, Франции до всту­пления в действие Закона от 3 декабря 2001 г. № 2001-1135 положение внебрачных детей было хуже по сравнению с за­коннорожденными. Так, при наследовании по закону вне­брачные дети могли рассчитывать только на половину доли, которая им причиталась, если бы они являлись законнорож­денными детьми.

Согласно ГК РФ несовершеннолетние, даже не связан­ные кровным родством с наследодателем, могут в отдельных случаях претендовать на наследство. Так, пасынки и падче­рицы (т.е. неусыновленные наследодателем дети его супруга) призываются к наследованию по закону в качестве наследни­ков 7 очереди.

Если совершено завещание, несовершеннолетние (в том числе полностью дееспособные в результате вступления в брак или эмансипации) могут рассчитывать на обязательную долю в наследстве. В соответствии с ГК РФ обязательная доля составляет не менее половины законной доли.

Внуки наследодателя и их потомки, племянники и пле­мянницы, двоюродные братья и сестры (в том числе несовер­шеннолетние) могут наследовать по праву представления, как бы представляя (замещая) своего родителя, который умер ранее наследодателя. При этом по российскому за­конодательству потомки недостойного наследника по праву представления наследовать не могут (т.е. дети отвечают за действия своих родителей), а по французскому законода­тельству - могут. Подход французского законодателя по от­ношению к детям в этом вопросе представляется более гуманным.

В заключение хотелось бы отметить, что сделки с недвижимостью в жилищной сфере, в которых участву­ют несовершеннолетние собственники (сособственники) жилья или при совершении которых так или иначе затра­гиваются их права и законные интересы, представляют значительную сложность для практических работников в данной сфере - судей, сотрудников органов государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов опеки и попечительства, нотариу­сов. Наиболее часто проблемы возникают вследствие не­совершенства законодательной базы (нечеткости, проти­воречий, пробелов), что не способствует формированию единой правоприменительной практики. В связи с этим каждая конкретная сделка должна оцениваться именно с позиций обеспечения соблюдения и защиты прав и ох­раняемых законом интересов наиболее незащищенных участников гражданского оборота, с учетом того, что во многих случаях невозможно принять решение, основы­ваясь на общих указаниях закона.

КОНДРАТОВСКАЯ Светлана Николаевна
кандидат юридических наук, доцент, начальник кафедры гражданско-правовых дисциплин Вологодского института права и экономики ФСИН России

ВАЛЬКОВА Елена Владимировна
преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Вологодского института права и экономики ФСИН России

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2018-2021. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!