О сносе самовольной постройки

Под самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ в редакции от 13.07.2015 года № 258-ФЗ и в редакции от 03.08. 2018 года № 339-ФЗ понимается здание сооружение или иное строение.

Таким образом, при решении вопроса об определении судьбы самовольной постройки (снос или при­ведения самовольной постройки в соответствие с установлен­ными требованиями) необходимо определить обладает ли возведенный объект признаками недвижимого имущества.

Сущностные признаки отнесения имущества к объектам недвижимости содержатся в ст. 130 ГК РФ. К ним законода­тель относит прочную связанность с землей и невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назна­чению. Однако как показывает практика, под эти признаки не попадает достаточное количество объектов, зарегистриро­ванных в Едином государственном реестре. Это утверждение верно хотя бы потому, что существует обширная практика по признанию зарегистрированных прав на объекты отсутству­ющими. В то же время действует и обратное исключение, государственная регистрация прав на конкретный объект не является обязательным условием для признания такой вещи недвижимой, что подтверждается Постановлением Пленума Верховного Суда № 25.

Критерии определения объектов недвижимости при решении вопроса о сносе самовольной постройки

Кроме того несмотря на существование этих признаков, установленных законом судебные споры об отнесении того или иного имущества к объектам недвижимости продолжа­ются. Отсутствие определенности в этом вопросе возникают и потому, что нет единых четких технических характеристик определения объекта недвижимости. Суды при определе­нии этого вопроса пытаются ссылаться на градостроительное законодательство и Госты. За последние годы судебно-арби­тражная практика выработала определенные подходы при определении того или иного объекта в качестве недвижимо­сти.

Определенный интерес представляет дело, рассмотрен­ное Арбитражным судом Челябинской области о сносе са­мовольной постройки по требованию Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (МТУФАУГИ) к обществу с ограниченной ответ­ственностью «Многопрофильный центр медицины и реаби­литации «Курорт Увильды

В рамках этого дела суд разрешал спор в отношении сразу же нескольких объектов, по которым необходимо было выяснить относятся ли они к недвижимости или нет. Стоить отметить, что рассматриваемое дело так или иначе в целом затронуло основные оценочные критерии, определяющие строения в качестве объектов недвижимости, которые за по­следние годы сформировала судебно-арбитражная практика при решении вопроса о сносе самовольной постройки.

В качестве спорных строений, в отношении которых не­обходимо было решить вопрос являются они объектами не­движимости стали:

  • капитальный забор, стоящий на фундаменте, изготов­ленный из кирпича;
  • капитальный гараж, облицованный природным кам­нем и стоящий отдельно от других объектов недвижимости;
  • строение из двух этажей на фундаменте, предназна­ченное для поста охраны;
  • здание, расположенное отдельно от других объектов на фундаменте с витражными стеклами (беседка);
  • сооружение, построенное из дерева (сруб) на фунда­менте.

Первым критерием определения объекта в качестве не­движимого имущества является его связь с землей, а также возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению. Этот критерий позволяет определить отно­сится ли строение к объектам капитального строительства или временным сооружениям.

Положения Федерального закона в редакции от 03. 08. 2018 года № 342-ФЗ заменили временные постройки и ки­оски на некапитальные строения. Под некапитальными строениями и сооружениями следует понимать объекты, не имеющие прочной связи с землей, а также конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их переме­щение и (или) демонтаж и последующую сборку без несо­размерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Для определения «капитальности» или «некапитально­сти» объекта суды назначают экспертизу, по результатам ко­торой устанавливают, какие материалы использовались при возведении (реконструкции) спорных объектов.

Само по себе наличие бетонного фундамента не всегда является основанием для признания объекта капитальной постройкой. Суды учитывают возможность ее перемещения и при наличии фундамента. Кроме того, дорожные плиты, на которых установлено сооружение не относятся к фунда­менту, в связи с чем, невозможно его признание объектом не­движимости.

В некоторых случаях бетонные плиты или фундамент можно демонтировать без повреждения временной кон­струкции, например склада-магазина. Поэтому для опре­деления в качестве объекта недвижимости необходимо учи­тывать не только наличие фундамента, но и конструктивные особенности здания или сооружения, а также временный или постоянный характер строения.

По делу МТУФАУГИ к обществу с ограниченной ответ­ственностью «Многопрофильный центр медицины и реаби­литации «Курорт Увильды, экспертиза установила в отноше­нии деревянного сруба, что, несмотря на наличие ленточного монолитного фундамента, квалифицировать объект как ка­питальный нет возможности (для этого необходимо разо­брать сруб и выявить соединение сруба с металлическими штырями). Кроме того эксперт указал на то, что сруб может быть разобран и перенесен в другое место для использования по иному назначению.

К оценочному критерию определения имущества в ка­честве недвижимости можно отнести определение строения как отдельного объекта, который имеет самостоятельное на­значение. Так, например, ограждение - забор не имеет са­мостоятельного хозяйственного назначения, не является от­дельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую роль по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем объектам недви­жимого имущества.

Эксперт определил, что пост охраны имеет неразрыв­ную связь с землей и в возведении этого объекта использова­ны капитальные строительные материалы, а его перемеще­ние невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако суд решил, что такой объект следует отнести к вспо­могательным постройкам по отношению к основному - дому музею, который обеспечивает его сохранность. При решении вопроса о сносе самовольной постройки необходимо руко­водствоваться ст. 51 ГрК РФ, в силу которой для строений и сооружений вспомогательного использования на земельном участке получение разрешения на строительство не требует­ся. Как следствие данные объекты не являются объектами не­движимого имущества и сносу не подлежат.

С учетом выше перечисленных критериев необходимо указать в качестве критерия и на подведение к строению ста­ционарных или временных коммуникаций. К объекту долж­ны быть подведены стационарные сети, подключенные к ин­женерным сетям энергоснабжения, а также коммуникации (канализация, водоснабжение, теплоснабжение).

Капитальный гараж и беседка, были признаны судом са­мостоятельными сооружениями, обладающие индивидуаль­ными характеристиками, такими как связанность с землей, наличие инженерных коммуникаций, благоустройство объ­ектов, самостоятельность использования. Названные стро­ения использовались самостоятельно, и не являлись обслу­живающими объектами дома - музея. Суд пришел к выводу, что функциональное назначение этих объектов не определе­но, указаний на их обслуживающий характер не было. От­сутствие разрешения на строительство и незаконное исполь­зование земельного участка для возведения этих строений послужили основанием для вынесения решения о сносе этих объектов в качестве самовольной постройки.

Заключительным формально-юридическим критерием определения объекта в качестве недвижимости при решении вопроса о сносе самовольной постройки является предостав­ление земельного участка в установленном законном поряд­ке и наличие разрешительной документации, предусмотрен­ной градостроительным законодательством.

Таким образом, признание возведенного строения не­движимостью невозможно только на основании прочной связанности с землей. Для этого необходимо создание объ­екта именно в качестве недвижимого имущества, в предусмо­тренном законом порядке и соблюдением градостроитель­ных норм и правил.

НОСКОВА Юлия Борисовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2018-2021. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!