Под самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ в редакции от 13.07.2015 года № 258-ФЗ и в редакции от 03.08. 2018 года № 339-ФЗ понимается здание сооружение или иное строение.

Таким образом, при решении вопроса об определении судьбы самовольной постройки (снос или при­ведения самовольной постройки в соответствие с установлен­ными требованиями) необходимо определить обладает ли возведенный объект признаками недвижимого имущества.

Сущностные признаки отнесения имущества к объектам недвижимости содержатся в ст. 130 ГК РФ. К ним законода­тель относит прочную связанность с землей и невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назна­чению. Однако как показывает практика, под эти признаки не попадает достаточное количество объектов, зарегистриро­ванных в Едином государственном реестре. Это утверждение верно хотя бы потому, что существует обширная практика по признанию зарегистрированных прав на объекты отсутству­ющими. В то же время действует и обратное исключение, государственная регистрация прав на конкретный объект не является обязательным условием для признания такой вещи недвижимой, что подтверждается Постановлением Пленума Верховного Суда № 25.

Критерии определения объектов недвижимости при решении вопроса о сносе самовольной постройки

Кроме того несмотря на существование этих признаков, установленных законом судебные споры об отнесении того или иного имущества к объектам недвижимости продолжа­ются. Отсутствие определенности в этом вопросе возникают и потому, что нет единых четких технических характеристик определения объекта недвижимости. Суды при определе­нии этого вопроса пытаются ссылаться на градостроительное законодательство и Госты. За последние годы судебно-арби­тражная практика выработала определенные подходы при определении того или иного объекта в качестве недвижимо­сти.

Определенный интерес представляет дело, рассмотрен­ное Арбитражным судом Челябинской области о сносе са­мовольной постройки по требованию Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (МТУФАУГИ) к обществу с ограниченной ответ­ственностью «Многопрофильный центр медицины и реаби­литации «Курорт Увильды

В рамках этого дела суд разрешал спор в отношении сразу же нескольких объектов, по которым необходимо было выяснить относятся ли они к недвижимости или нет. Стоить отметить, что рассматриваемое дело так или иначе в целом затронуло основные оценочные критерии, определяющие строения в качестве объектов недвижимости, которые за по­следние годы сформировала судебно-арбитражная практика при решении вопроса о сносе самовольной постройки.

В качестве спорных строений, в отношении которых не­обходимо было решить вопрос являются они объектами не­движимости стали:

• капитальный забор, стоящий на фундаменте, изготов­ленный из кирпича;
• капитальный гараж, облицованный природным кам­нем и стоящий отдельно от других объектов недвижимости;
• строение из двух этажей на фундаменте, предназна­ченное для поста охраны;
• здание, расположенное отдельно от других объектов на фундаменте с витражными стеклами (беседка);
• сооружение, построенное из дерева (сруб) на фунда­менте.

Первым критерием определения объекта в качестве не­движимого имущества является его связь с землей, а также возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению. Этот критерий позволяет определить отно­сится ли строение к объектам капитального строительства или временным сооружениям.

Положения Федерального закона в редакции от 03. 08. 2018 года № 342-ФЗ заменили временные постройки и ки­оски на некапитальные строения. Под некапитальными строениями и сооружениями следует понимать объекты, не имеющие прочной связи с землей, а также конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их переме­щение и (или) демонтаж и последующую сборку без несо­размерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Для определения «капитальности» или «некапитально­сти» объекта суды назначают экспертизу, по результатам ко­торой устанавливают, какие материалы использовались при возведении (реконструкции) спорных объектов.

Само по себе наличие бетонного фундамента не всегда является основанием для признания объекта капитальной постройкой. Суды учитывают возможность ее перемещения и при наличии фундамента. Кроме того, дорожные плиты, на которых установлено сооружение не относятся к фунда­менту, в связи с чем, невозможно его признание объектом не­движимости.

В некоторых случаях бетонные плиты или фундамент можно демонтировать без повреждения временной кон­струкции, например склада-магазина. Поэтому для опре­деления в качестве объекта недвижимости необходимо учи­тывать не только наличие фундамента, но и конструктивные особенности здания или сооружения, а также временный или постоянный характер строения.

По делу МТУФАУГИ к обществу с ограниченной ответ­ственностью «Многопрофильный центр медицины и реаби­литации «Курорт Увильды, экспертиза установила в отноше­нии деревянного сруба, что, несмотря на наличие ленточного монолитного фундамента, квалифицировать объект как ка­питальный нет возможности (для этого необходимо разо­брать сруб и выявить соединение сруба с металлическими штырями). Кроме того эксперт указал на то, что сруб может быть разобран и перенесен в другое место для использования по иному назначению.

К оценочному критерию определения имущества в ка­честве недвижимости можно отнести определение строения как отдельного объекта, который имеет самостоятельное на­значение. Так, например, ограждение - забор не имеет са­мостоятельного хозяйственного назначения, не является от­дельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую роль по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем объектам недви­жимого имущества.

Эксперт определил, что пост охраны имеет неразрыв­ную связь с землей и в возведении этого объекта использова­ны капитальные строительные материалы, а его перемеще­ние невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако суд решил, что такой объект следует отнести к вспо­могательным постройкам по отношению к основному - дому музею, который обеспечивает его сохранность. При решении вопроса о сносе самовольной постройки необходимо руко­водствоваться ст. 51 ГрК РФ, в силу которой для строений и сооружений вспомогательного использования на земельном участке получение разрешения на строительство не требует­ся. Как следствие данные объекты не являются объектами не­движимого имущества и сносу не подлежат.

С учетом выше перечисленных критериев необходимо указать в качестве критерия и на подведение к строению ста­ционарных или временных коммуникаций. К объекту долж­ны быть подведены стационарные сети, подключенные к ин­женерным сетям энергоснабжения, а также коммуникации (канализация, водоснабжение, теплоснабжение).

Капитальный гараж и беседка, были признаны судом са­мостоятельными сооружениями, обладающие индивидуаль­ными характеристиками, такими как связанность с землей, наличие инженерных коммуникаций, благоустройство объ­ектов, самостоятельность использования. Названные стро­ения использовались самостоятельно, и не являлись обслу­живающими объектами дома - музея. Суд пришел к выводу, что функциональное назначение этих объектов не определе­но, указаний на их обслуживающий характер не было. От­сутствие разрешения на строительство и незаконное исполь­зование земельного участка для возведения этих строений послужили основанием для вынесения решения о сносе этих объектов в качестве самовольной постройки.

Заключительным формально-юридическим критерием определения объекта в качестве недвижимости при решении вопроса о сносе самовольной постройки является предостав­ление земельного участка в установленном законном поряд­ке и наличие разрешительной документации, предусмотрен­ной градостроительным законодательством.

Таким образом, признание возведенного строения не­движимостью невозможно только на основании прочной связанности с землей. Для этого необходимо создание объ­екта именно в качестве недвижимого имущества, в предусмо­тренном законом порядке и соблюдением градостроитель­ных норм и правил.

НОСКОВА Юлия Борисовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета