Юристы и адвокаты по гражданскому праву

Юридическая онлайн консультация по гражданским делам

Машино-места в многоквартирных домах

Нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, вызывают множество споров, которые особенно остро проявили себя с развитием рынка коммерческой недвижимости.

«Камнем преткновения» таких споров становилась про­блема разграничения нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, на места общего пользования и объ­екты самостоятельного назначения.

К таким «проблемным» помещениям относились и авто­стоянки, расположенные в многоквартирных домах, строитель­ство которых, как верно отмечает Синцов Г.В., стало обусловлено необходимостью обеспечения автолюбителей парковочными местами в черте города в областях жилой застройки, в связи с ро­стом числа автотранспорта в российских городах.

Машино-места в многоквартирных домах: постановка проблемы

В том или ином виде машино-места введены в граждан­ский оборот достаточно давно, также давно не утихали споры относительно их правового режима и определения или в ка­честве самостоятельного объекта или доли в праве собствен­ности на здание.

Правовая неопределенность по указанному вопросу при­вела к возникновению в практике двух противоположных по­зиций. Это было отражено коллегией судей Высшего арби­тражного суда Российской Федерации в определении от 27 октября 2011 года № ВАС-11450/11 по делу № А40-124539/09- 54-801, однако указанный вопрос Президиумом Высшего Ар­битражного Суда Российской Федерации в данном деле так и не был решен.

Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 315-ФЗ «О вне­сении изменений в часть первую Гражданского кодекса Россий­ской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившем в законную силу 01.01.2017 года, пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации допол­нен абзацем следующего содержания: «к недвижимым вещам от­носятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или соору­жений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодатель­ством о государственном кадастровом учете порядке».

Этим же законодательным актом в Градостроительный кодекс Российской Федерации введено понятие машино-места, под которым понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-опреде­ленная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждаю­щей конструкцией и границы которой описаны в установлен­ном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Плюрализм научных мнений о том насколько коррек­тно законодатель разрешил вопрос правового регулирования машино-мест, не может отменить очевидного преимущества этого шага, которое заключается в том, что на сегодняшний день, во всяком случае, созданы предпосылки для достижения единообразия в правоприменительной практике, что само по себе не может не возыметь позитивного эффекта.

Одновременно с этим, с очевидностью можно говорить о том, что имеющееся сегодня правовое регулирование машино­мест нуждается в детальной проработке, при которой необхо­димо обращать внимание на правовую природу таких объек­тов и их место в системе недвижимых вещей.

Стоит отменить, что вновь введённый в оборот объект не­движимости является в определенной степени бестелесным.

Как отмечает Суханов Е. А., вещь - материальный пред­мет (физически осязаемый объект), обладающий простран­ственными характеристиками, имеющий экономическую форму товара и в силу этого относящийся к объектам граж­данских прав.

Машино-место же имеет границы условные: обозначения на поверхности пола помещения автостоянки, разлиновка на плане помещения и так далее. Введение такого бестелесного объекта в оборот в качестве самостоятельного объекта недви­жимости, само по себе требует от законодателя и правопри­менителя осторожности в толковании данного положения расширительно, с осознанием опасности распространения режима машино-мест на другие части помещений, такие как торговые площади, площади под банкоматы и подобное.

«Бестелесность» машино-мест заставляет нас обратить внимание и на проблему их кадастрового учета.

Как следует из положений части 4 статьи 1, части 4 ста­тьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государ­ственной регистрации права собственности на объект недви­жимости такой объект должен пройти кадастровый учет.

В соответствии с частями 6.1, 6.3 статьи 24 указанного За­кона местоположение машино-места устанавливается посред­ством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино­места. По желанию заказчика кадастровых работ могут быть дополнительно определены координаты специальных меток. По желанию обладателя права на машино-место характерные точки границ машино-места могут быть дополнительно закре­плены специальными метками на поверхности пола.

Таким образом, законодатель ограничивает для машино­мест обязательность определения координат объекта, что, мо­жет повлечь трудности в их учете и идентификации, указывает на поспешность решения о присвоении машино-месту статуса самостоятельного объекта.

Приказом Минэкономразвития России от 07 декабря 2016 года № 792 установлены минимально и максимально допу­стимые размеры машино-мест, которые равны 5,3 x 2,5 м. и 6,2 x 3,6 м. соответственно. При настолько малых площадях таких объектов реально определить их координаты представляется скорее невозможным.

Стоит отметить, что и ранее, когда машино-места реги­стрировались в качестве нежилых помещений, такая регистра­ция не всегда могла быть признана соответствующей действу­ющему правовому регулированию, поскольку, как правило, на машино-место невозможно составить технический паспорт, так как в соответствии с пунктом 5 Приказа Министерства эко­номического развития Российской Федерации от 30 сентября 2011 года № 531 «Об утверждении требований к определению площади здания, помещения» площадь помещения опреде­ляется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отдельнными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола. Соответственно, машино-место, которое явля­ется, как и ранее, часто только частью пола, обведенной кра­ской, невозможно даже измерить в существующих правовых реалиях. Отсутствие же сведений о каких-либо физических границах машино-места исключало возможность проведения описи объекта учета и подготовки учетно-технической доку­ментации для государственной регистрации прав. Такая пози­ция была воспринята и Четырнадцатым арбитражным апел­ляционным судом в Постановлении от 19 сентября 2011 года по делу № А05-4359/2011.

В соответствии с пунктом 19 части 4 статьи 8 Федерально­го закона от «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законода­тельством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для об­служивания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение.

Из данной нормы следует, что законодатель проводит разграничение общего имущества собственников машино­мест и общего имущества собственников помещений в много­квартирном доме в целом.

Несение собственниками машино-мест расходов на со­держание имущества, обслуживающего такие объекты, ясно из общих положений уже «отработанных» институтов. Однако, за­кон не содержит правил несения расходов на содержание дома в целом между собственниками машино-мест и помещений.

Не ясно, должен ли собственник машино-места нести расхо­ды на содержание общедомового имущества, если он несет расхо­ды на содержание общего имущества машино-мест. И если такой собственник должен нести расходы на содержание общедомового имущества, то в какой пропорции, ведь ранее машино-места часто рассматривались как нежилые помещения, соответственно расходы на содержание общедомового имущества распределялись исклю­чительно исходя из площади такого помещения.

Важно также помнить о том, что долгое время в россий­ской правоприменительной практике машино-места суще­ствовали как общее имущество в составе общедомовой авто­стоянки, и как доля в праве на автостоянку в целом.

Таким образом, очевидно, что машино-места в много­квартирных домах имеют «обслуживающую» природу.

При таких обстоятельствах, вызывает некоторые опа­сения ситуация, при которой чрезмерно свободный оборот машино-мест не позволит собственникам квартир в много­квартирном доме приобрести в собственность машино-место, расположенное в данном доме.

При этом, гражданское законодательство должно учесть динамичность оборота и то, что если лицо в момент покупки помещения в доме не нуждалось в покупке машино-места, то такая необходимость может возникнуть с течением времени с приобретением автомобиля, изменения собственника, право­преемством.

Таким образом, необходимо отметить, что несмотря на предпринятые доктриной, правоприменителем и законода­телем меры по определению правового статуса машино-мест, данный объект недвижимости остается своеобразной terra Incognita - неизведанной «юридической землей».

ПЕРМЯКОВ Максим Андреевич
помощник судьи Хабаровского краевого суда, советник юстиции 3 класса, аспирант ФГАОУ ВО «Дальневосточный федеральный университет», преподаватель кафедры гражданского права Дальневосточного филиала ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия»

  • All
  • Договор купли продажи
  • Долевое строительство
  • Неустойка
  • ОСАГО
  • Принятие наследства
  • автогражданская ответственность
  • авторское право
  • агентский договор
  • адвокатура
  • акт приема передачи животного по договору купли продажи
  • алименты
  • аренда земли
  • банковская тайна
  • банкротство
  • банкротство гражданина
  • бенефициар
  • военная ипотека
  • возмещение убытков
  • возмещение ущерба
  • выгодоприобретатель
  • государственная регистрация залога исключительных прав
  • государственная регистрация недвижимости
  • гражданское право
  • гражданско правовая ответственность
  • доверительное управление
  • договор ипотеки
  • договор купли продажи животных
  • договор на оказание медицинских услуг
  • договорное наследование
  • договор об участии в долевом строительстве
  • договор поручения
  • договор поставки
  • договор потребительского микрозайма
  • договор страхования
  • договор условного депонирования
  • договор хранения
  • договор эскроу счета
  • дорожно транспортные происшествия
  • жилищная собственность
  • завещание
  • закон о банкротстве\
  • защита авторских прав
  • защита жилищных прав
  • исключение из ЕГРЮЛ
  • исключительное право
  • коммерческая тайна
  • кредитная организация
  • купля продажа недвижимости
  • ломбард
  • материнский капитал
  • медиация
  • медицинская деятельность
  • медицинская тайна
  • наследование
  • наследственный договор
  • наследство
  • недвижимое имущество
  • несовершеннолетний собственник жилья
  • нотариат
  • нотариус
  • обманутые дольщики
  • обращение взыскания на имущество должника
  • органы опеки и попечительства
  • парковочное место
  • подрядные работы
  • право автора на макияж
  • право автора на тату
  • правовой режим и правовое регулирование оборота животных
  • правовой режим медицинской тайны
  • право ребенка на алименты
  • предпринимательский договор
  • прекращение договора
  • пропуск срока принятия наследства
  • расторжение брака
  • самозанятые лица
  • семейное насилие
  • совместное банкротство супругов
  • суррогатное материнство
  • товарный знак
  • трансграничное усыновление
  • условное депонирование
  • участник долевого строительства
  • фиктивный брак
load more hold SHIFT key to load all load all
Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.).