Правовое назначение института добросовестного приобретения заключается в обеспечении стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества.
Важность назначения данного института и его роль в стабилизации гражданского оборота, в частности с целью обеспечения интересов законных собственников имущества и его последующих приобретателей, в случае отчуждения вещи при отсутствии воли первого, не подлежит никакому сомнению. Осознавая важность урегулирования данных отношений, понятие добросовестного приобретателя было закреплено еще в кодифицированных актах советского периода, и нашло свое отражение в действующих законодательных актах Российской Федерации.
В условиях стихийности существующего рынка недвижимости, в частности жилого сектора, и очевидной слабости непрофессиональной стороны, приобретающей жилые помещения, становится актуальным вопрос о защите прав добросовестных приобретателей.
В подтверждение сказанного можно отметить, что законодатель постоянно совершенствует правовую базу, устанавливая новые механизмы защиты для лиц - законных собственников, которые по независящим от них причинам лишились возможности истребования из чужого незаконного владения своего жилого помещения и лиц - добросовестных приобретателей, которые лишились приобретенного жилого помещения ввиду предъявленного им виндикационного иска и его последующего удовлетворения. Так, 01 января 2020 года вступает в силу статья 68 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая предусматривает компенсацию за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости на жилое помещение для физических лиц - собственников единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, которые по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физических лиц - добросовестных приобретателей, от которых было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение.
В настоящей статье проводится анализ действующего законодательства Российской Федерации о защите прав добросовестных приобретателей жилых помещений, а также сложившейся судебной практики по данному вопросу. В статье, в частности, проводится анализ проблем доказывания добросовестности приобретателя, а также вопрос использования результатов предварительной юридической проверки жилого помещения в качестве доказательства добросовестности в рамках сложившейся судебной практики Российской Федерации.
Добросовестным приобретателем признается лицо, которое приобрело имущество у другого лица, не имевшего права на его отчуждение, о чем приобретатель, в свою очередь, не знал и не мог узнать при должной осмотрительности. Такое определение закреплено в п.1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и нашло свое отражение в многочисленной судебной практике.
При этом законодатель особо указывает на то, что для применения положений о защите добросовестного приобретателя юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судами по данной категории споров являются:
- наличие права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
- выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
- возмездность (безвозмездность) приобретения имущества. Имущество должно быть приобретено исключительно по возмездной сделке, а не передано в дар, найдено или приобретено по иным основаниям, не предполагающим встречного предоставления. Приобретатель также не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения;
- сделка, по которой было приобретено спорное имущество, должна отвечать признакам действительности по всем основаниям, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что споры о возможности истребования имущества (жилых помещений) от добросовестных приобретателей возникают преимущественно тогда, когда такое имущество продается лицом, не имеющим права его отчуждать, то последствиями такой сделки, совершенной с таким нарушением, будет являться не двусторонняя реституция, а возврат имущества из чужого незаконного владения, то есть виндикация (ст. 301 ГК РФ). Такая позиция была отражена в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положения пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева».
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого жилого помещения, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя, подлежат доказыванию истцом.
Однако, не смотря на тот факт, что бремя доказывания недобросовестности приобретателя ложится на истца, при рассмотрении виндикационного иска суд вне зависимости от наличия соответствующих заявлений сторон, в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, выносит на обсуждение вопрос о добросовестности приобретателя. В связи с чем ответчику при предъявлении к нему названного иска необходимо доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.
Вопрос доказывания факта добросовестности законодатель оставляет открытым, не определяя закрытого или какого-либо минимального перечня доказательств, которые могут быть предоставлены ответчиком с целью признания его добросовестным. Суд оценивает, представленные доказательства на предмет относимости и достаточности по своему внутреннему убеждению.
Анализ сложившейся судебной практики, однако, позволяет выделить некоторые основания для признания лица добросовестным.
Так, согласно Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014 г.), суды, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, должны учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения. При этом, суды учитывают не только наличие записи в ЕГРН о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д. Суды также исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.
Обобщая выводы судов, можно привести некий минимальный перечень действий, который приобретатель имущества должен совершить перед сделкой, чтобы впоследствии быть признанным добросовестным.
- Приобретатель должен удостовериться в личности продавца, его представителя и наличия у него полномочий;
- Изучить сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении приобретаемого объекта (квартиры), убедиться в отсутствии каких-либо обременений и судебных споров и правопритязаний третьих лиц на указанное имущество;
- Соотнести сведения, содержащиеся в ЕГРН о собственнике приобретаемого жилого помещения с личностью продавца;
- Получить сведения о лицах проживающих в приобретаемом жилом помещении, а также имеющих право пользования;
- Осмотреть приобретаемое имущество;
- Выяснить, по возможности, предыдущих собственников приобретаемого жилого помещения.
Суды могут усомниться в добросовестности приобретателя в следующих случаях:
- при наличии родственных связей между участниками сделки, при совмещении одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также при участии одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, при наличии родственных и иных связей между ними.
- при частой смене собственников на имущество;
- при приобретении квартиры по явно заниженной цене;
- П. 8 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
- П. 9 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам,
- при наличии иных, не типичных для таких сделок, условий.
Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к Л., К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая представленные органом местного самоуправления доказательства, указали, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества.
При этом стоит отметить, что согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. приобретатель ни в коем случае не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Проблема доказывания добросовестности приобретателя в настоящий момент стоит остро. Президиум Верховного суда неоднократно указывал, что несмотря на разъяснения, содержащиеся в совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в отдельных случаях суды по-прежнему допускают неправильное применение положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих спорные правоотношения.
Как указывалось выше, суд оценивает представленные доказательства на предмет достаточности, исходя из своего внутреннего убеждения, то есть по своему субъективному представлению о разумном и осмотрительном поведении участников сделки. С одной стороны, таким образом законодатель никак не ограничивает сторон спора и предоставляет им свободу при выборе способа доказывания добросовест- ности/недобростовестности стороны сделки, однако, с другой стороны, устанавливает некие произвольные границы оценки достаточности представленных доказательств. Думается, что таким образом законодатель устанавливает индивидуальный подход к каждому спору, исходя из конкретных обстоятельств дела, а также стимулирует приобретателей имущества, в том числе жилых помещений, к максимальной осмотрительности при совершении сделки.
Ввиду изложенного, возможно предположить, что предоставление в суд в качестве дополнительных доказательств договора оказания юридических услуг, заключенного с приобретателем, а также юридического заключения, подготовленного с целью исследования прав на имущество (квартиру) и проверки чистоты сделки будут являться весомыми доказательствами должной осмотрительности приобретателя, и вкупе с иными фактами, обусловленными конкретными обстоятельствами дела позволит установить его добросовестность.
Так, суд признал ответчика Т. добросовестным приобретателем спорной квартиры, учитывая, что продавцом Н. были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, что на приобретение спорной квартиры Т. получен ипотечный кредит, а также использованы средства материнского капитала. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Т., но и сотрудниками риэлторского агентства, в которое обращался Т. с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.
Исходя из анализа действующего законодательства Российской Федерации о защите прав добросовестных приобретателей жилых помещений, а также сложившейся судебной практики по данному вопросу следует, что система регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН не может предоставить защиту прав добросовестных приобретателей в полной мере, а вопрос доказывания добросовестности стороны сделки при подаче виндикационного иска остается открытым. В частности, в отношении предоставления в качестве доказательства юридического заключения, подготовленного с целью проверки чистоты прав на недвижимое имущество, правоприменительная практика позволяет сделать вывод, что если в одном конкретном споре, юридическое заключение, не будет являться значительным при доказывании добросовестности приобретателя, то, в другом случае, в зависимости от конкретных обстоятельств дела и, разумеется, его качественных характеристик и полноты информации, содержащейся в таком юридическом заключении о приобретаемом объекте недвижимости, может сыграть решающую роль при принятии решения о добросовестности приобретателя.
МАНАЕНКОВ Кирилл Львович
Санкт-Петербургский государственный университет, юридический факультет, генеральный директор ООО «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ»