Использование результатов юридической проверки жилого помещения при доказывании добросовестности приобретателя

Правовое назначение института добросовестного при­обретения заключается в обеспечении стабильности граж­данского оборота, прав и законных интересов всех его участ­ников, а также защиты нравственных устоев общества.

Важность назначения данного института и его роль в стаби­лизации гражданского оборота, в частности с целью обеспе­чения интересов законных собственников имущества и его последующих приобретателей, в случае отчуждения вещи при отсутствии воли первого, не подлежит никакому сомне­нию. Осознавая важность урегулирования данных отноше­ний, понятие добросовестного приобретателя было закре­плено еще в кодифицированных актах советского периода, и нашло свое отражение в действующих законодательных актах Российской Федерации.

В условиях стихийности существующего рынка недви­жимости, в частности жилого сектора, и очевидной слабости непрофессиональной стороны, приобретающей жилые по­мещения, становится актуальным вопрос о защите прав до­бросовестных приобретателей.

В подтверждение сказанного можно отметить, что за­конодатель постоянно совершенствует правовую базу, уста­навливая новые механизмы защиты для лиц - законных собственников, которые по независящим от них причинам лишились возможности истребования из чужого незаконно­го владения своего жилого помещения и лиц - добросовест­ных приобретателей, которые лишились приобретенного жилого помещения ввиду предъявленного им виндикацион­ного иска и его последующего удовлетворения. Так, 01 янва­ря 2020 года вступает в силу статья 68 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая предусматривает компенсацию за утрату права, зарегистрированного в Едином государствен­ном реестре недвижимости на жилое помещение для физи­ческих лиц - собственников единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, которые по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физических лиц - добросовестных приобретателей, от которых было истребо­вано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение.

В настоящей статье проводится анализ действующего законодательства Российской Федерации о защите прав до­бросовестных приобретателей жилых помещений, а также сложившейся судебной практики по данному вопросу. В ста­тье, в частности, проводится анализ проблем доказывания добросовестности приобретателя, а также вопрос использо­вания результатов предварительной юридической проверки жилого помещения в качестве доказательства добросовест­ности в рамках сложившейся судебной практики Российской Федерации.

Добросовестным приобретателем признается лицо, ко­торое приобрело имущество у другого лица, не имевшего права на его отчуждение, о чем приобретатель, в свою оче­редь, не знал и не мог узнать при должной осмотрительно­сти. Такое определение закреплено в п.1 ст. 302 Гражданско­го кодекса Российской Федерации и нашло свое отражение в многочисленной судебной практике.

При этом законодатель особо указывает на то, что для применения положений о защите добросовестного приоб­ретателя юридически значимыми обстоятельствами, подле­жащими установлению судами по данной категории споров являются:

  • наличие права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
  • выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
  • возмездность (безвозмездность) приобретения иму­щества. Имущество должно быть приобретено исключи­тельно по возмездной сделке, а не передано в дар, найдено или приобретено по иным основаниям, не предполагающим встречного предоставления. Приобретатель также не счита­ется получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное пре­доставление за передачу спорного имущества к тому момен­ту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о не­правомерности отчуждения;
  • сделка, по которой было приобретено спорное иму­щество, должна отвечать признакам действительности по всем основаниям, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что споры о возможности истребования имущества (жилых по­мещений) от добросовестных приобретателей возникают преимущественно тогда, когда такое имущество продается лицом, не имеющим права его отчуждать, то последствия­ми такой сделки, совершенной с таким нарушением, будет являться не двусторонняя реституция, а возврат имущества из чужого незаконного владения, то есть виндикация (ст. 301 ГК РФ). Такая позиция была отражена в Постановлении Кон­ституционного суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положения пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева».

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец должен доказывать на­личие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого жилого помещения, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Обстоя­тельства, свидетельствующие о недобросовестности приоб­ретателя, подлежат доказыванию истцом.

Однако, не смотря на тот факт, что бремя доказывания недобросовестности приобретателя ложится на истца, при рассмотрении виндикационного иска суд вне зависимости от наличия соответствующих заявлений сторон, в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, выносит на обсуждение вопрос о добросовестности приобретателя. В связи с чем ответчику при предъявлении к нему названного иска необходимо доказать, что жилое по­мещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

Вопрос доказывания факта добросовестности законо­датель оставляет открытым, не определяя закрытого или какого-либо минимального перечня доказательств, которые могут быть предоставлены ответчиком с целью признания его добросовестным. Суд оценивает, представленные доказа­тельства на предмет относимости и достаточности по своему внутреннему убеждению.

Анализ сложившейся судебной практики, однако, по­зволяет выделить некоторые основания для признания лица добросовестным.

Так, согласно Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добро­совестных приобретателей, по искам государственных орга­нов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014 г.), суды, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жи­лого помещения, должны учитывать осведомленность при­обретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о праве собственности отчуждателя имущества, а также приня­тие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения. При этом, суды учиты­вают не только наличие записи в ЕГРН о праве собственно­сти отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д. Суды также ис­следуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя до­бросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкрет­ными обстоятельствами дела. Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свиде­тельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливаю­щими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Обобщая выводы судов, можно привести некий мини­мальный перечень действий, который приобретатель иму­щества должен совершить перед сделкой, чтобы впослед­ствии быть признанным добросовестным.

  • Приобретатель должен удостовериться в личности продавца, его представителя и наличия у него полномочий;
  • Изучить сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении приобретаемого объекта (квартиры), убедиться в отсутствии каких-либо обременений и судебных споров и правопритя­заний третьих лиц на указанное имущество;
  • Соотнести сведения, содержащиеся в ЕГРН о собствен­нике приобретаемого жилого помещения с личностью про­давца;
  • Получить сведения о лицах проживающих в приобре­таемом жилом помещении, а также имеющих право поль­зования;
  • Осмотреть приобретаемое имущество;
  • Выяснить, по возможности, предыдущих собственни­ков приобретаемого жилого помещения.

Суды могут усомниться в добросовестности приобрета­теля в следующих случаях:

  • при наличии родственных связей между участниками сделки, при совмещении одним лицом должностей в орга­низациях, совершавших такие сделки, а также при участии одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, при наличии родственных и иных связей между ними.
  • при частой смене собственников на имущество;
  • при приобретении квартиры по явно заниженной цене;
  • П. 8 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
  • П. 9 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам,

- при наличии иных, не типичных для таких сделок, ус­ловий.

Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправ­ления к Л., К. об истребовании имущества из чужого неза­конного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о до­бросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая представленные органом местного са­моуправления доказательства, указали, что спорная кварти­ра в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуж­дение имущества.

При этом стоит отметить, что согласно п. 38 Постанов­ления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. приобретатель ни в коем случае не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению иму­щества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бес­спорным доказательством добросовестности приобретателя.

Проблема доказывания добросовестности приобретате­ля в настоящий момент стоит остро. Президиум Верховного суда неоднократно указывал, что несмотря на разъяснения, содержащиеся в совместном постановлении Пленума Вер­ховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в отдельных случаях суды по-прежнему допускают не­правильное применение положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих спорные правоотношения.

Как указывалось выше, суд оценивает представленные доказательства на предмет достаточности, исходя из своего внутреннего убеждения, то есть по своему субъективному представлению о разумном и осмотрительном поведении участников сделки. С одной стороны, таким образом законо­датель никак не ограничивает сторон спора и предоставляет им свободу при выборе способа доказывания добросовест- ности/недобростовестности стороны сделки, однако, с дру­гой стороны, устанавливает некие произвольные границы оценки достаточности представленных доказательств. Дума­ется, что таким образом законодатель устанавливает инди­видуальный подход к каждому спору, исходя из конкретных обстоятельств дела, а также стимулирует приобретателей имущества, в том числе жилых помещений, к максимальной осмотрительности при совершении сделки.

Ввиду изложенного, возможно предположить, что предо­ставление в суд в качестве дополнительных доказательств дого­вора оказания юридических услуг, заключенного с приобрета­телем, а также юридического заключения, подготовленного с целью исследования прав на имущество (квартиру) и проверки чистоты сделки будут являться весомыми доказательствами должной осмотрительности приобретателя, и вкупе с иными фактами, обусловленными конкретными обстоятельствами дела позволит установить его добросовестность.

Так, суд признал ответчика Т. добросовестным приобре­тателем спорной квартиры, учитывая, что продавцом Н. были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, что на приобретение спорной квартиры Т. получен ипотечный кредит, а также использованы средства материнского капитала. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Т., но и сотрудниками риэлторского агентства, в которое обращался Т. с целью приобретения квартиры, а также работни­ками банка при выдаче ипотечного кредита.

Исходя из анализа действующего законодательства Рос­сийской Федерации о защите прав добросовестных приобре­тателей жилых помещений, а также сложившейся судебной практики по данному вопросу следует, что система регистра­ции прав на недвижимое имущество в ЕГРН не может предо­ставить защиту прав добросовестных приобретателей в пол­ной мере, а вопрос доказывания добросовестности стороны сделки при подаче виндикационного иска остается откры­тым. В частности, в отношении предоставления в качестве доказательства юридического заключения, подготовленного с целью проверки чистоты прав на недвижимое имущество, правоприменительная практика позволяет сделать вывод, что если в одном конкретном споре, юридическое заключе­ние, не будет являться значительным при доказывании до­бросовестности приобретателя, то, в другом случае, в зави­симости от конкретных обстоятельств дела и, разумеется, его качественных характеристик и полноты информации, содер­жащейся в таком юридическом заключении о приобретае­мом объекте недвижимости, может сыграть решающую роль при принятии решения о добросовестности приобретателя.

МАНАЕНКОВ Кирилл Львович
Санкт-Петербургский государственный университет, юридический факультет, генеральный директор ООО «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ»

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2018-2020. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!