Правовое назначение института добросовестного при­обретения заключается в обеспечении стабильности граж­данского оборота, прав и законных интересов всех его участ­ников, а также защиты нравственных устоев общества.

Важность назначения данного института и его роль в стаби­лизации гражданского оборота, в частности с целью обеспе­чения интересов законных собственников имущества и его последующих приобретателей, в случае отчуждения вещи при отсутствии воли первого, не подлежит никакому сомне­нию. Осознавая важность урегулирования данных отноше­ний, понятие добросовестного приобретателя было закре­плено еще в кодифицированных актах советского периода, и нашло свое отражение в действующих законодательных актах Российской Федерации.

В условиях стихийности существующего рынка недви­жимости, в частности жилого сектора, и очевидной слабости непрофессиональной стороны, приобретающей жилые по­мещения, становится актуальным вопрос о защите прав до­бросовестных приобретателей.

В подтверждение сказанного можно отметить, что за­конодатель постоянно совершенствует правовую базу, уста­навливая новые механизмы защиты для лиц - законных собственников, которые по независящим от них причинам лишились возможности истребования из чужого незаконно­го владения своего жилого помещения и лиц - добросовест­ных приобретателей, которые лишились приобретенного жилого помещения ввиду предъявленного им виндикацион­ного иска и его последующего удовлетворения. Так, 01 янва­ря 2020 года вступает в силу статья 68 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая предусматривает компенсацию за утрату права, зарегистрированного в Едином государствен­ном реестре недвижимости на жилое помещение для физи­ческих лиц - собственников единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, которые по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физических лиц - добросовестных приобретателей, от которых было истребо­вано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение.

В настоящей статье проводится анализ действующего законодательства Российской Федерации о защите прав до­бросовестных приобретателей жилых помещений, а также сложившейся судебной практики по данному вопросу. В ста­тье, в частности, проводится анализ проблем доказывания добросовестности приобретателя, а также вопрос использо­вания результатов предварительной юридической проверки жилого помещения в качестве доказательства добросовест­ности в рамках сложившейся судебной практики Российской Федерации.

Добросовестным приобретателем признается лицо, ко­торое приобрело имущество у другого лица, не имевшего права на его отчуждение, о чем приобретатель, в свою оче­редь, не знал и не мог узнать при должной осмотрительно­сти. Такое определение закреплено в п.1 ст. 302 Гражданско­го кодекса Российской Федерации и нашло свое отражение в многочисленной судебной практике.

При этом законодатель особо указывает на то, что для применения положений о защите добросовестного приоб­ретателя юридически значимыми обстоятельствами, подле­жащими установлению судами по данной категории споров являются:

• наличие права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
• выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
• возмездность (безвозмездность) приобретения иму­щества. Имущество должно быть приобретено исключи­тельно по возмездной сделке, а не передано в дар, найдено или приобретено по иным основаниям, не предполагающим встречного предоставления. Приобретатель также не счита­ется получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное пре­доставление за передачу спорного имущества к тому момен­ту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о не­правомерности отчуждения;
• сделка, по которой было приобретено спорное иму­щество, должна отвечать признакам действительности по всем основаниям, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что споры о возможности истребования имущества (жилых по­мещений) от добросовестных приобретателей возникают преимущественно тогда, когда такое имущество продается лицом, не имеющим права его отчуждать, то последствия­ми такой сделки, совершенной с таким нарушением, будет являться не двусторонняя реституция, а возврат имущества из чужого незаконного владения, то есть виндикация (ст. 301 ГК РФ). Такая позиция была отражена в Постановлении Кон­ституционного суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положения пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева».

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец должен доказывать на­личие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого жилого помещения, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Обстоя­тельства, свидетельствующие о недобросовестности приоб­ретателя, подлежат доказыванию истцом.

Однако, не смотря на тот факт, что бремя доказывания недобросовестности приобретателя ложится на истца, при рассмотрении виндикационного иска суд вне зависимости от наличия соответствующих заявлений сторон, в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, выносит на обсуждение вопрос о добросовестности приобретателя. В связи с чем ответчику при предъявлении к нему названного иска необходимо доказать, что жилое по­мещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

Вопрос доказывания факта добросовестности законо­датель оставляет открытым, не определяя закрытого или какого-либо минимального перечня доказательств, которые могут быть предоставлены ответчиком с целью признания его добросовестным. Суд оценивает, представленные доказа­тельства на предмет относимости и достаточности по своему внутреннему убеждению.

Анализ сложившейся судебной практики, однако, по­зволяет выделить некоторые основания для признания лица добросовестным.

Так, согласно Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добро­совестных приобретателей, по искам государственных орга­нов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014 г.), суды, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жи­лого помещения, должны учитывать осведомленность при­обретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о праве собственности отчуждателя имущества, а также приня­тие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения. При этом, суды учиты­вают не только наличие записи в ЕГРН о праве собственно­сти отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д. Суды также ис­следуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя до­бросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкрет­ными обстоятельствами дела. Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свиде­тельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливаю­щими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Обобщая выводы судов, можно привести некий мини­мальный перечень действий, который приобретатель иму­щества должен совершить перед сделкой, чтобы впослед­ствии быть признанным добросовестным.

• Приобретатель должен удостовериться в личности продавца, его представителя и наличия у него полномочий;
• Изучить сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении приобретаемого объекта (квартиры), убедиться в отсутствии каких-либо обременений и судебных споров и правопритя­заний третьих лиц на указанное имущество;
• Соотнести сведения, содержащиеся в ЕГРН о собствен­нике приобретаемого жилого помещения с личностью про­давца;
• Получить сведения о лицах проживающих в приобре­таемом жилом помещении, а также имеющих право поль­зования;
• Осмотреть приобретаемое имущество;
• Выяснить, по возможности, предыдущих собственни­ков приобретаемого жилого помещения.

Суды могут усомниться в добросовестности приобрета­теля в следующих случаях:

• при наличии родственных связей между участниками сделки, при совмещении одним лицом должностей в орга­низациях, совершавших такие сделки, а также при участии одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, при наличии родственных и иных связей между ними.
• при частой смене собственников на имущество;
• при приобретении квартиры по явно заниженной цене;
• П. 8 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
• П. 9 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам,

- при наличии иных, не типичных для таких сделок, ус­ловий.

Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправ­ления к Л., К. об истребовании имущества из чужого неза­конного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о до­бросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая представленные органом местного са­моуправления доказательства, указали, что спорная кварти­ра в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуж­дение имущества.

При этом стоит отметить, что согласно п. 38 Постанов­ления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. приобретатель ни в коем случае не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению иму­щества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бес­спорным доказательством добросовестности приобретателя.

Проблема доказывания добросовестности приобретате­ля в настоящий момент стоит остро. Президиум Верховного суда неоднократно указывал, что несмотря на разъяснения, содержащиеся в совместном постановлении Пленума Вер­ховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в отдельных случаях суды по-прежнему допускают не­правильное применение положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих спорные правоотношения.

Как указывалось выше, суд оценивает представленные доказательства на предмет достаточности, исходя из своего внутреннего убеждения, то есть по своему субъективному представлению о разумном и осмотрительном поведении участников сделки. С одной стороны, таким образом законо­датель никак не ограничивает сторон спора и предоставляет им свободу при выборе способа доказывания добросовест- ности/недобростовестности стороны сделки, однако, с дру­гой стороны, устанавливает некие произвольные границы оценки достаточности представленных доказательств. Дума­ется, что таким образом законодатель устанавливает инди­видуальный подход к каждому спору, исходя из конкретных обстоятельств дела, а также стимулирует приобретателей имущества, в том числе жилых помещений, к максимальной осмотрительности при совершении сделки.

Ввиду изложенного, возможно предположить, что предо­ставление в суд в качестве дополнительных доказательств дого­вора оказания юридических услуг, заключенного с приобрета­телем, а также юридического заключения, подготовленного с целью исследования прав на имущество (квартиру) и проверки чистоты сделки будут являться весомыми доказательствами должной осмотрительности приобретателя, и вкупе с иными фактами, обусловленными конкретными обстоятельствами дела позволит установить его добросовестность.

Так, суд признал ответчика Т. добросовестным приобре­тателем спорной квартиры, учитывая, что продавцом Н. были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, что на приобретение спорной квартиры Т. получен ипотечный кредит, а также использованы средства материнского капитала. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Т., но и сотрудниками риэлторского агентства, в которое обращался Т. с целью приобретения квартиры, а также работни­ками банка при выдаче ипотечного кредита.

Исходя из анализа действующего законодательства Рос­сийской Федерации о защите прав добросовестных приобре­тателей жилых помещений, а также сложившейся судебной практики по данному вопросу следует, что система регистра­ции прав на недвижимое имущество в ЕГРН не может предо­ставить защиту прав добросовестных приобретателей в пол­ной мере, а вопрос доказывания добросовестности стороны сделки при подаче виндикационного иска остается откры­тым. В частности, в отношении предоставления в качестве доказательства юридического заключения, подготовленного с целью проверки чистоты прав на недвижимое имущество, правоприменительная практика позволяет сделать вывод, что если в одном конкретном споре, юридическое заключе­ние, не будет являться значительным при доказывании до­бросовестности приобретателя, то, в другом случае, в зави­симости от конкретных обстоятельств дела и, разумеется, его качественных характеристик и полноты информации, содер­жащейся в таком юридическом заключении о приобретае­мом объекте недвижимости, может сыграть решающую роль при принятии решения о добросовестности приобретателя.

МАНАЕНКОВ Кирилл Львович
Санкт-Петербургский государственный университет, юридический факультет, генеральный директор ООО «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ»