Актуальность вынесенных в заглавие статьи вопросов обусловлена противоречием, существующим между, с од­ной стороны, значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для укрепления стабильности предпринимательских правоотношений и, с другой стороны, недостаточным уровнем теоретической раз­работанности данных вопросов в современной юридической науке.

Конституция Российской Федерации провозгласила приоритет прав и свобод человека, свободу предпринима­тельской и иной экономической деятельности, что предпо­лагает наличие эффективного механизма реализации и за­щиты этих прав и свобод. Важным правовым инструментом, обеспечивающим реализацию права на предприниматель­скую деятельность, является государственная регистрация недвижимости. Государственная регистрация имеет право­подтверждающий характер и удостоверяет со стороны госу­дарства наличие соответствующего права. Так, контрагенты по сделкам с недвижимым имуществом должны не только совершить сделку в установленном законом порядке, но и «подтвердить» юридический факт отчуждения недвижимо­го имущества посредством государственной регистрации. То есть все сделки с недвижимостью удостоверяются компетент­ными государственными органами. Тем самым, участники предпринимательской деятельности получают подтверж­дение того, что исполнение совершённых ими в отношении недвижимого имущества сделок обеспечено со стороны го­сударства.

Государственная регистрация недвижимости и ее роль в стабилизации предпринимательских правоотношений

Вместе с тем, необходимо констатировать, что процесс создания эффективной системы правового регулирования предпринимательских отношений, возникающих в связи с государственной регистрацией недвижимости и сделок с недвижимым имуществом, не окончен. Многие положения нынешнего законодательства о государственной регистрации неоднозначно освещаются в юридической литературе и оце­ниваются судебной практикой. Анализ действующего в этой сфере законодательства показывает, что некоторые аспекты не получили пока надлежащего урегулирования. В связи с этим возникает необходимость дальнейшего изучения во­просов государственной регистрации недвижимости и её роли в стабилизации предпринимательских правоотноше­ний, что позволит определить приоритетные направления совершенствования правового регулирования данной сферы.

Государственная регистрация недвижимости является комплексным правовым институтом. Так, правовое регули­рование организационных отношений, связанных с имуще­ственными отношениями (в т.ч. и отношений по регистра­ции), характеризуется наличием обязывающих предписаний соответствующих органов исполнительной власти. Право­вой статус и деятельность юридических и физических лиц, являющихся участниками предпринимательских правоот­ношений, регулируется нормами предпринимательского законодательства. При этом, когда они сталкиваются с госу­дарственными органами, то именно эта сторона их отноше­ний приобретает юридически неравный характер, к данным отношениям применяется метод власти и подчинения, осно­ванный на изначальном неравенстве сторон. Как правовой институт, институт государственной регистрации прав на недвижимость основан преимущественно на императивном методе регулирования, при котором право возникает на ос­новании властно-распорядительного акта регистрации орга­нов исполнительной власти, а не на основании договора.

Следует согласиться с С. Ю. Стародумовой в том, что «фиксация права на недвижимое имущество обеспечивает стабильность экономических отношений и характеризует на­личие у недвижимости законного статуса (регистрационной записи в соответствующем реестре)»

Нормы правового института государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество носят комплексный предпринимательско-правовой, гражданско-правовой и ад­министративно-правовой характер. С одной стороны, они, безусловно, направлены на обслуживание предпринима­тельских отношений, складывающихся в связи с оборотом недвижимого имущества. С другой стороны, «сам властный акт регистрации опирается на полномочия органов испол­нительной власти, а не на договор». О. Гучмазова поясня­ет: «с формальной стороны государственная регистрация представляет собой явление административного характера, но лишь с точки зрения самой процедуры регистрации, по­рядка регистрации, подачи документов на государственную регистрацию»

В свою очередь Е. В. Бадулина обращает внимание на то, что «до сих пор обсуждается вопрос о целесообразности воз­врата к свидетельствам о государственной регистрации пра­ва, хотя выписка из реестра, которая заменила свидетельство с 15 июля 2016 года, выполняет те же функции, что и свиде­тельство о государственной регистрации права, имеет то же значение, но предоставляет больший объем информации. Выписка или свидетельство лишь фиксирует на определен­ный момент имеющиеся в государственном реестре данные о правообладателе».

Значение государственной регистрации прав на недви­жимое имущество в предпринимательском обороте обуслов­лено тем, что она направлена на защиту прав граждан и юри­дических лиц, обеспечение государственной и общественной безопасности. А. Г. Демиева в этой связи справедливо назы­вает «общие и специальные функции государственной реги­страции. К общим функциям государственной регистрации относятся следующие: 1) регулятивная; 2) контролирующая; 3) информационная (коммуникативная); 4) охранительная. К специальной функции государственной регистрации не­движимости относится гарантия прав на принадлежащее не­движимое имущество, в том числе придание законной силы правоустанавливающим документам (ст. 131 ГК РФ «Государ­ственная регистрация недвижимости»)».

Т. П. Подшивалов выделяет в правой теории три основ­ных подхода к значению государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Первый акцентирует внимание на правоустанавливающем и правосоздающем значении ре­гистрации. Второй подход выделяет правоподтверждающую (правоудостоверяющую) роль регистрации, а сам акт госу­дарственной регистрации в его рамках не рассматривается как основание возникновения гражданских прав и обязанно­стей. Сторонники третьего подхода смотрят на регистрацию прав на недвижимое имущество как на акт, имеющий право­устанавливающее значение, а в ряде специально предусмо­тренных в законе случаев и правоподтверждающее значение. Сам Т. П. Подшивалов придерживается точки зрения, согласно которой «субъективное право на недвижимость воз­никает до государственной регистрации».

Вместе с тем, Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ ГК РФ был дополнен ст. 8.1, в п. 2 котором прямо сказано, что права на имущество, подлежащие государствен­ной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государствен­ный реестр, если иное не установлено законом. Государствен­ная регистрация служит, тем самым, формальным условием обеспечения публичной защиты прав участников предпри­нимательской деятельности на недвижимое имущество.

Представляется возможным привести пример из судеб­ной практики: собственником нежилого здания был заклю­чен договор аренды земельного участка с муниципалитетом для восстановления нежилого здания. Указанное здание было реконструировано в многоквартирный жилой дом. Предварительно в администрации муниципального обра­зования было получено разрешение на реконструкцию, по окончании работ администрацией было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жи­лого дома. Заявители представили на государственную реги­страцию прекращения права собственности на нежилое по­мещение и регистрацию права собственности инвестора на квартиру в построенном жилом доме в комплекте докумен­тов договор аренды земельного участка, а также разрешение на ввод созданного объекта в эксплуатацию. Отказ Управле­ния Росреестра в государственной регистрации по причине того, что в аренду был предоставлен земельный участок с раз­решенным использованием «для восстановления нежилого здания», а не для реконструкции нежилого здания в жилой дом, а представленное разрешение выдано на ввод в эксплу­атацию построенного, а не реконструированного здания, не соответствует действующему законодательству.

В другом деле, удовлетворяя требование продавца о взыскании задолженности по договору купли-продажи не­жилого помещения и отклоняя встречный иск покупателя о признании недействительным договора уступки права требования задолженности, суд, применив положения ст. 550, п. 1 ст. 551 ГК РФ, установил, что продавец, исполнив свои обязательства по договору в полном объеме, передал, а по­купатель принял в собственность нежилое помещение, право собственности на которое зарегистрировано, в то же время государственная регистрация уступки права требования де­нежных средств, в том числе по неисполненным договорам купли-продажи объектов недвижимого имущества, законом не предусмотрена, при том, что основной долг на момент предъявления иска не был погашен ни первоначальному, ни последующему кредитору, а доводы покупателя о передаче ему нежилого помещения с недостатками опровергаются су­дебными актами.

Регистрирующий орган не вправе вдаваться в исследова­ние наличности, действительности волеизъявления лиц, об­ратившихся за государственной регистрацией прав, наличия у органов юридических лиц, совершающих те или иные сдел­ки с недвижимым имуществом, полномочий на совершение сделки и т.п.

При наличии спора о правах на недвижимое имуще­ство, свидетельство о государственной регистрации не яв­ляется безусловным доказательством, подтверждающим на­личие (отсутствие) соответствующего права. Приоритетным доказательством служит наличие правоустанавливающих документов, а само по себе наличие регистрационной записи в случае признания сделки недействительной юридического значения иметь не будет.

Тем самым, в качестве обобщающего вывода представ­ляется возможным отметить, что государственная регистра­ция прав на недвижимое имущество, выступающего в ка­честве объекта предпринимательских отношений, является комплексным правовым субинститутом. С одной стороны, названные правоотношения, в основном, регламентируются нормами предпринимательского законодательства, а с дру­гой стороны - они, в своей процедурной части, носят импе­ративный характер. Значение государственной регистрации прав на недвижимость обусловлено тем, что она направлена на защиту прав участников предпринимательских отноше­ний, обеспечение государственной и общественной безопас­ности.

МАРКС Юлия Алильевна
кандидат политических наук, старший научный сотрудник, зам. зав. кафедрой гражданско­правовых дисциплин Института законоведения и управления ВПА, г. Тула

ПЕТРОСЯН Гайк Саркисович
магистрант Института законоведения и управления ВПА, г. Тула