Актуальность вынесенных в заглавие статьи вопросов обусловлена противоречием, существующим между, с одной стороны, значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для укрепления стабильности предпринимательских правоотношений и, с другой стороны, недостаточным уровнем теоретической разработанности данных вопросов в современной юридической науке.
Конституция Российской Федерации провозгласила приоритет прав и свобод человека, свободу предпринимательской и иной экономической деятельности, что предполагает наличие эффективного механизма реализации и защиты этих прав и свобод. Важным правовым инструментом, обеспечивающим реализацию права на предпринимательскую деятельность, является государственная регистрация недвижимости. Государственная регистрация имеет правоподтверждающий характер и удостоверяет со стороны государства наличие соответствующего права. Так, контрагенты по сделкам с недвижимым имуществом должны не только совершить сделку в установленном законом порядке, но и «подтвердить» юридический факт отчуждения недвижимого имущества посредством государственной регистрации. То есть все сделки с недвижимостью удостоверяются компетентными государственными органами. Тем самым, участники предпринимательской деятельности получают подтверждение того, что исполнение совершённых ими в отношении недвижимого имущества сделок обеспечено со стороны государства.
Государственная регистрация недвижимости и ее роль в стабилизации предпринимательских правоотношений
Вместе с тем, необходимо констатировать, что процесс создания эффективной системы правового регулирования предпринимательских отношений, возникающих в связи с государственной регистрацией недвижимости и сделок с недвижимым имуществом, не окончен. Многие положения нынешнего законодательства о государственной регистрации неоднозначно освещаются в юридической литературе и оцениваются судебной практикой. Анализ действующего в этой сфере законодательства показывает, что некоторые аспекты не получили пока надлежащего урегулирования. В связи с этим возникает необходимость дальнейшего изучения вопросов государственной регистрации недвижимости и её роли в стабилизации предпринимательских правоотношений, что позволит определить приоритетные направления совершенствования правового регулирования данной сферы.
Государственная регистрация недвижимости является комплексным правовым институтом. Так, правовое регулирование организационных отношений, связанных с имущественными отношениями (в т.ч. и отношений по регистрации), характеризуется наличием обязывающих предписаний соответствующих органов исполнительной власти. Правовой статус и деятельность юридических и физических лиц, являющихся участниками предпринимательских правоотношений, регулируется нормами предпринимательского законодательства. При этом, когда они сталкиваются с государственными органами, то именно эта сторона их отношений приобретает юридически неравный характер, к данным отношениям применяется метод власти и подчинения, основанный на изначальном неравенстве сторон. Как правовой институт, институт государственной регистрации прав на недвижимость основан преимущественно на императивном методе регулирования, при котором право возникает на основании властно-распорядительного акта регистрации органов исполнительной власти, а не на основании договора.
Следует согласиться с С. Ю. Стародумовой в том, что «фиксация права на недвижимое имущество обеспечивает стабильность экономических отношений и характеризует наличие у недвижимости законного статуса (регистрационной записи в соответствующем реестре)»
Нормы правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество носят комплексный предпринимательско-правовой, гражданско-правовой и административно-правовой характер. С одной стороны, они, безусловно, направлены на обслуживание предпринимательских отношений, складывающихся в связи с оборотом недвижимого имущества. С другой стороны, «сам властный акт регистрации опирается на полномочия органов исполнительной власти, а не на договор». О. Гучмазова поясняет: «с формальной стороны государственная регистрация представляет собой явление административного характера, но лишь с точки зрения самой процедуры регистрации, порядка регистрации, подачи документов на государственную регистрацию»
В свою очередь Е. В. Бадулина обращает внимание на то, что «до сих пор обсуждается вопрос о целесообразности возврата к свидетельствам о государственной регистрации права, хотя выписка из реестра, которая заменила свидетельство с 15 июля 2016 года, выполняет те же функции, что и свидетельство о государственной регистрации права, имеет то же значение, но предоставляет больший объем информации. Выписка или свидетельство лишь фиксирует на определенный момент имеющиеся в государственном реестре данные о правообладателе».
Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество в предпринимательском обороте обусловлено тем, что она направлена на защиту прав граждан и юридических лиц, обеспечение государственной и общественной безопасности. А. Г. Демиева в этой связи справедливо называет «общие и специальные функции государственной регистрации. К общим функциям государственной регистрации относятся следующие: 1) регулятивная; 2) контролирующая; 3) информационная (коммуникативная); 4) охранительная. К специальной функции государственной регистрации недвижимости относится гарантия прав на принадлежащее недвижимое имущество, в том числе придание законной силы правоустанавливающим документам (ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости»)».
Т. П. Подшивалов выделяет в правой теории три основных подхода к значению государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Первый акцентирует внимание на правоустанавливающем и правосоздающем значении регистрации. Второй подход выделяет правоподтверждающую (правоудостоверяющую) роль регистрации, а сам акт государственной регистрации в его рамках не рассматривается как основание возникновения гражданских прав и обязанностей. Сторонники третьего подхода смотрят на регистрацию прав на недвижимое имущество как на акт, имеющий правоустанавливающее значение, а в ряде специально предусмотренных в законе случаев и правоподтверждающее значение. Сам Т. П. Подшивалов придерживается точки зрения, согласно которой «субъективное право на недвижимость возникает до государственной регистрации».
Вместе с тем, Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ ГК РФ был дополнен ст. 8.1, в п. 2 котором прямо сказано, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Государственная регистрация служит, тем самым, формальным условием обеспечения публичной защиты прав участников предпринимательской деятельности на недвижимое имущество.
Представляется возможным привести пример из судебной практики: собственником нежилого здания был заключен договор аренды земельного участка с муниципалитетом для восстановления нежилого здания. Указанное здание было реконструировано в многоквартирный жилой дом. Предварительно в администрации муниципального образования было получено разрешение на реконструкцию, по окончании работ администрацией было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома. Заявители представили на государственную регистрацию прекращения права собственности на нежилое помещение и регистрацию права собственности инвестора на квартиру в построенном жилом доме в комплекте документов договор аренды земельного участка, а также разрешение на ввод созданного объекта в эксплуатацию. Отказ Управления Росреестра в государственной регистрации по причине того, что в аренду был предоставлен земельный участок с разрешенным использованием «для восстановления нежилого здания», а не для реконструкции нежилого здания в жилой дом, а представленное разрешение выдано на ввод в эксплуатацию построенного, а не реконструированного здания, не соответствует действующему законодательству.
В другом деле, удовлетворяя требование продавца о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения и отклоняя встречный иск покупателя о признании недействительным договора уступки права требования задолженности, суд, применив положения ст. 550, п. 1 ст. 551 ГК РФ, установил, что продавец, исполнив свои обязательства по договору в полном объеме, передал, а покупатель принял в собственность нежилое помещение, право собственности на которое зарегистрировано, в то же время государственная регистрация уступки права требования денежных средств, в том числе по неисполненным договорам купли-продажи объектов недвижимого имущества, законом не предусмотрена, при том, что основной долг на момент предъявления иска не был погашен ни первоначальному, ни последующему кредитору, а доводы покупателя о передаче ему нежилого помещения с недостатками опровергаются судебными актами.
Регистрирующий орган не вправе вдаваться в исследование наличности, действительности волеизъявления лиц, обратившихся за государственной регистрацией прав, наличия у органов юридических лиц, совершающих те или иные сделки с недвижимым имуществом, полномочий на совершение сделки и т.п.
При наличии спора о правах на недвижимое имущество, свидетельство о государственной регистрации не является безусловным доказательством, подтверждающим наличие (отсутствие) соответствующего права. Приоритетным доказательством служит наличие правоустанавливающих документов, а само по себе наличие регистрационной записи в случае признания сделки недействительной юридического значения иметь не будет.
Тем самым, в качестве обобщающего вывода представляется возможным отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество, выступающего в качестве объекта предпринимательских отношений, является комплексным правовым субинститутом. С одной стороны, названные правоотношения, в основном, регламентируются нормами предпринимательского законодательства, а с другой стороны - они, в своей процедурной части, носят императивный характер. Значение государственной регистрации прав на недвижимость обусловлено тем, что она направлена на защиту прав участников предпринимательских отношений, обеспечение государственной и общественной безопасности.
МАРКС Юлия Алильевна
кандидат политических наук, старший научный сотрудник, зам. зав. кафедрой гражданскоправовых дисциплин Института законоведения и управления ВПА, г. Тула
ПЕТРОСЯН Гайк Саркисович
магистрант Института законоведения и управления ВПА, г. Тула