Юристы и адвокаты по гражданскому праву

Юридическая онлайн консультация по гражданским делам

Договор условного депонирования

Впервые понятие «эскроу» появилось в США, и там же оно приобрело особенно наибольшее формирование. Одной из главных начал этому было то, что в Америке всеобъемлемо сформирован институт ипотеки, и законодателю было нужно развить механизм по охране сторон этого вида сделок.

В США при помощи счета эскроу происходит заключение практически всех сделок по продаже недвижимости. Между продавцом и покупателем заключается контракт, предусма­тривающий условия, на основании которых эскроу-агент осу­ществляет пересылку денег продавцу. Следовательно, через установленное время происходит переход денег от покупате­ля на счет эскроу. Пересылка денег продавцу осуществляется в момент передачи документов на недвижимость. В Финан­совом кодексе Калифорнии (ст. 17003) дается определение эскроу, в соответствии с которым под эскроу подразумевает­ся всякая сделка, на базе которой любой особью для того, что­бы совершить отчуждение, продажу, обременение или пере­дачу внаем движимого или недвижимого имущества иному лицу, выполняется передача какого-нибудь товарораспоря­дительного документа, денег, долгового документа или иной ценности третьему лицу с целью, чтобы настоящая личность придерживала предоставленную ценность до наступления установленного события или выполнения положения, когда такая ценность предусматривается предоставлению третье­му лицу кредитору или должнику, или их представителям. Любопытно, что в праве США одной из распространенных теорий эскроу является так называемая «агентская» теория, аргументы против которой могли бы быть использованы и применительно к российскому праву - в частности, трактов­ки эскроу как комиссии или поручения (закрывая глаза на наличие в последнем договоре представительского элемен­та). Так, в отличие от агентского договора, смерть, ликвида­ция или одностороннее волеизъявление депонента не могут прекращать эскроу-соглашение.

Согласно швейцарскому праву вероятность установле­ния договора эскроу, как договора, в силу которого одной сто­роной (эскроу-агентом) берется обязанность на принятие от иной стороны (депонента), который есть обязанной стороной в ключевой сделке, установленного имущества, гарантирова­ние его целостности и предоставлению его третьей стороне (бенефициару) в обстоятельстве наступления установленного условия или совершения бенефициаром действий, предпо­ложенных главной сделкой, а бенефициаром и депонентом принимается обязанность уплаты эскроу-агенту установлен­ного в договоре вознаграждения. Необходимо отметить, что в Швейцарии договор эскро к непоименованным договорам, так как среди норм об обязательствах отсутствуют нормы, ре­гламентирующие эскроу. Основное правило, сформировав­шееся в практике Швейцарии и Германии, гласит, что если в тексте эскроу-соглашения есть указание на основной дого­вор, то должна быть своеобразная презумпция акцессорно- сти - так как отсутствуют разумные основания полагать, что стороны хотели предоставить больше, чем осуществление по сделке. В частности, эскроу существует для исполнения обя­зательств из заключенной надлежащим образом и действи­тельной в релевантный момент времени сделки. Однако, по­следовательное проведение принципа акцессорности может повлечь возможность злоупотреблений со стороны участни­ков основной сделки - речь идет о возможности выдвижения возражений против осуществления прав из эскроу-соглаше­ния, основанных на основном договоре. Соответственно, в ча­сти осуществления прав и обязанностей эскроу-соглашение должно быть независимо в силу своей сути, хотя это отдается на откуп сторонам.

Понятие условного депонирования было легализовано в США на законодательном уровне путем формулировки «условное депонирование ипотечного платежа». В законо­дательстве США введена обязанность заведения эскроу-сче­та только при первом ипотечном кредите, в соответствии, с чем возникают обусловленные страховые гарантии в сопри­частности заемщика со стороны Федерального жилищного управления.

К федеральным законам США, регламентирующим во­просы применения эскроу-аккаунтов при ипотечном займе, относятся: Закон о достоверности информации при предо­ставлении займов; Закон о процедуре расчетов по недвижи­мости.

Большинство штатов обладают индивидуальным за­конодательством, которым устанавливаются обусловленные специфики условного депонирования и работы эскроу-аген­тов. Например, в Кодексе правил штата Калифорния регу­лируется лицензирование эскроу-агентов, которыми оказы­ваются услуги через Интернет. Атрибуты похожей вариации эскроу-услуг также получили регламентацию в законода­тельстве.

Что касается России, то изменения в часть вторую Граж­данского кодекса РФ (далее - ГК РФ) внесены Федеральным законом от 26 июля 2017 № 212-ФЗ (далее - Закон № 212-ФЗ). В частности, ГК РФ дополняется новой главой 47.1 «Условное депонирование (эскроу)».

Договор эскроу разрешает сторонам сделки уменьшить опасности при выполнении обязательства, предоставив иму­щество (или денежные средства или всякие иные объекты), которые подлежат передаче в границах сделки, не аффили­рованному третьему лицу, которому стороны доверяют и которое совершает передачу имущества, только убедившись в нужном осуществлении сторонами своих обязательств и выполнении всех прочих обстоятельств, указанных и согласо­ванных в договоре. Таким образом, у эскроу-агента появляет­ся возможность осуществления контроля касательно испол­нения одной или несколькими сторонами своих обязательств по сделке, которая связана с обменом имуществом между сторонами. При этом на эскроу-агента возлагается обязан­ность по обеспечению сохранности этого имущества и пере­даче его бенефициару в случае возникновения указанных в договоре оснований. Сохранности депонированного имуще­ства должно способствовать и требование об обособлении та­кого имущества от имущества эскроу-агента и отражении его на отдельном и (или) ведении по нему обособленного учета.

В роли объекта депонирования на современном этапе могут выступать движимые вещи (это касается наличных денег, документарных ценных бумаг и документов). Также возможно использование в качестве объекта депонирования безналичных денежных средств, бездокументарных ценных бумаг (п. 3 ст. 926.1 ГК РФ). Кроме того, как отмечается уче­ными, объектами депонирования могут быть важные доку­менты, например документация, содержащая ноу-хау, ком­мерческая тайна или иная важная информация.

Эскроу-агент обязуется предоставить целостность этого имущества и предоставить его бенефициару при появлении указанных в договоре причин. Эскроуагент несет ответствен­ность за неисполнение своего обязательства по передаче вещи бенефициару (п. 2 ст. 926.1 ГК РФ).

Право собственности депонента в момент нахождения имущества у эскроу-агента и до момента возникновения права собственности на это имущество у бенефициара носит ограниченный характер. Фактически у депонента отсутству­ют правомочия собственника, которые он мог бы реализо­вать по своему усмотрению. Его право собственности носит функциональный характер, то есть необходимо лишь по­стольку, поскольку бенефициар не исполнил еще свое обя­зательство. Для защиты права собственности собственнику необходима достижимость отбора вещи у ее спорадических приобретателей.

Право собственности как раз для того и имеется, чтобы сберечь собственнику его имущество, невзирая на вероятные случайности. По общему правилу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свою вещь от фактического незаконного владельца вещи. Ст. 301 ГК РФ говорит о праве не владеюще­го вещью собственника заявить виндикационный иск к неза­конно владеющему несобственнику.

Проблемным является вопрос о возможности истребо­вания имущества бенефициаром от добросовестного приоб­ретателя. Добросовестным приобретателем есть личность, которая не осведомлена и не обязана быть осведомленной о незаконности своего владения. Соответственно, если контр­агент эскроу агента по сделке с отчуждением депонирован­ного имущества не знает и не должен знать о незаконности своего владения, он считается добросовестным. Например, в Германии и Нидерландах действует правило о том, что поку­патель депонированного имущества не может быть добросо­вестным и собственник всегда может истребовать имущество у приобретателя. В новой редакции ГК РФ такое правило не предусмотрено, а значит, при виндикации депонированных вещей будет действовать общее правило ст. 302 ГК РФ.

Востребовать от добросовестного приобретателя воз­можно в двух случаях: 1) добросовестный приобретатель получил вещь безвозмездно; 2) если имущество ушло из вла­дения собственника наперекор его желанию. Очевидно, что бенефициар сможет виндицировать свое имущество в слу­чаях, если приобретатель такого имущества был недобросо­вестным либо он получил имущество безвозмездно.

Вопрос в том, сможет ли бенефициар виндицировать имущество, владение которым перешло к добросовестному приобретателю по возмездной сделке. Возможность истре­бовать имущество у добросовестного приобретателя связана с выбытием имущества не только против воли собственника, но и против воли лица, которому было передано владение вещью (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Значит, если имущество изначаль­но было похищено у эскроу-агента, а потом продано вором добросовестному приобретателю, то собственник сможет ис­требовать имущество от добросовестного приобретателя.

Главный вопрос в том, сможет ли бенефициар-собствен­ник истребовать депонированные вещи, если эскроу-агент продал их, у добросовестного приобретателя? Нарушение, которое выражается в передаче эскроу-агентом депониро­ванного имущества другому лицу, наносит вред не только обязательственным правам из договора эскроу, поскольку в эскроу, как и в иных обязательствах, у бенефициара име­ется право требования о передаче имущества к должнику (эскроу-агенту), но и вещному праву бенефициара. Истребо­вать имущество, полученное по возмездной сделки, у добро­совестного приобретателя возможно, если имущество вы­было помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Таким образом, следует оценивать волю собственника на передачу владения другому лицу.

Таким образом, можно сделать вывод о многофункци­ональности договора условного депонирования, что должно служить его востребованности на рынке услуг, о возможно­сти снижения рисков, возникновение которых происходит при передаче наличных денег.

КОСТОЕВ Микаил Магомедович
аспирант кафедры гражданского права и процесса Академии труда и социальных отношений(АТиСО)

  • All
  • Договор купли продажи
  • Долевое строительство
  • Неустойка
  • ОСАГО
  • Принятие наследства
  • автогражданская ответственность
  • авторское право
  • агентский договор
  • адвокатура
  • акт приема передачи животного по договору купли продажи
  • алименты
  • аренда земли
  • банковская тайна
  • банкротство
  • банкротство гражданина
  • бенефициар
  • военная ипотека
  • возмещение убытков
  • возмещение ущерба
  • выгодоприобретатель
  • государственная регистрация залога исключительных прав
  • государственная регистрация недвижимости
  • гражданское право
  • гражданско правовая ответственность
  • доверительное управление
  • договор ипотеки
  • договор купли продажи животных
  • договор на оказание медицинских услуг
  • договорное наследование
  • договор об участии в долевом строительстве
  • договор поручения
  • договор поставки
  • договор потребительского микрозайма
  • договор страхования
  • договор условного депонирования
  • договор хранения
  • договор эскроу счета
  • дорожно транспортные происшествия
  • жилищная собственность
  • завещание
  • закон о банкротстве\
  • защита авторских прав
  • защита жилищных прав
  • исключение из ЕГРЮЛ
  • исключительное право
  • коммерческая тайна
  • кредитная организация
  • купля продажа недвижимости
  • ломбард
  • материнский капитал
  • медиация
  • медицинская деятельность
  • медицинская тайна
  • наследование
  • наследственный договор
  • наследство
  • недвижимое имущество
  • несовершеннолетний собственник жилья
  • нотариат
  • нотариус
  • обманутые дольщики
  • обращение взыскания на имущество должника
  • органы опеки и попечительства
  • парковочное место
  • подрядные работы
  • право автора на макияж
  • право автора на тату
  • правовой режим и правовое регулирование оборота животных
  • правовой режим медицинской тайны
  • право ребенка на алименты
  • предпринимательский договор
  • прекращение договора
  • пропуск срока принятия наследства
  • расторжение брака
  • самозанятые лица
  • семейное насилие
  • совместное банкротство супругов
  • суррогатное материнство
  • товарный знак
  • трансграничное усыновление
  • условное депонирование
  • участник долевого строительства
  • фиктивный брак
  • Гражданское законодательство предусматривает ряд спе­циальных мер гражданско-правовой ответственности, важней­шей из которых является уплата неустойки.
    Read More
    • Неустойка
    • гражданское право
  • Рассмотрение вопроса заключения брака с лицом, заклю­ченным под стражу следует начинать с выявления детерми­нант вступления в брачные отношения и от
    Read More
    • гражданское право
  • Постоянное и динамичное развитие гражданско-право­вого оборота способствует постоянному пересмотру и изуче­нию современного состояния правоотношений.
    Read More
    • гражданское право
    • договор хранения
  • Российским законодательством предусмотрено выде­ление несовершеннолетним или нетрудоспособные детям, нетрудоспособному супругу, родителям, а также нетрудо­способным иждивенцам наследодателя, подлежащим при­званию к наследованию,
    Read More
    • гражданское право
    • наследство
  • Любое лицо проживает жизненный путь, который рано или поздно заканчивается. По жизни каждый человек нака­пливает определенные состояния, с которыми и
    Read More
    • Принятие наследства
    • гражданское право
  • Значимость института наследования заключается в том, что для каждого человека важен факт, что все нажитое им имущество перейдет к его
    Read More
    • гражданское право
    • пропуск срока принятия наследства
  • На современном этапе развития рыночных отношений в Рос­сии институт финансовой несостоятельности (банкротство) является важной и необходимой частью правовой системы.
    Read More
    • банкротство
    • гражданское право
  • Право оперативного управления как правовая конструк­ция, выступая институтом расщепленной собственности, из­давна представлял интерес для ученых-юристов.
    Read More
    • гражданское право
    • наследование
    • недвижимое имущество
load more hold SHIFT key to load all load all
Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.).