Стремительное развитие рынка недвижимости повлек­ло за собой возникновение «новых» объектов недвижимого имущества, например, таких как Апартаменты. Их появле­ние привело к возникновению различных проблем на прак­тике, самой значительной из них является отсутствие необ­ходимого правового регулирования, которое бы позволило определить правовой режим Апартаментов.

Вышеназванные проблемы привели к подмене понятий «Апартаменты», то есть нежилое помещение представляется жилым. Так как в настоящее время по своей сути Апартаменты являются не­жилым помещением, несмотря на то, что на законодательном уровне не указаны как недвижимое имущество и нежилое помещение, необходимо рассмотреть договор об участии в долевом строительстве как одно из оснований приобретения Апартаментов, в том числе ввиду внесения изменений от 1 июля 2018 года (эскроу счет) в ФЗ № 214-ФЗ, которые буду обязательными к применению с 1 июля 2019 года.

В моей статье «Проблемы определения правового статуса Апартаментов в Российской Федерации» рассмотрены проблемы статуса и правового регулирования Апартаментов, как объекта недвижимого имущества. В настоящей статье необходимо уде­лить внимание «новелле» в долевом строительстве - о договоре эскроу счета.

Договор участия в долевом строительстве как основание приобретения апартаментов. Договор Эскроу счета

Историческое возникновение и развитие договора об участии в долевом строительстве можно разделить условно на несколько этапов: 1. Отсутствие частной собственности (до 1922 года); 2. Закрепление в различных источниках законода­тельства норм о предшественниках договора об участии в до­левом строительстве - подряда (в 1961 году строительный подряд был выделен из подряда) - с 1922 года по 1992 год. 3. Подготовительный этап - консолидация ранее принятых ак­тов в единое целое (с 1992 по 2004 года). (4) Принятие ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквар­тирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с 2004 года по настоящее время). (1) До 1922 года в РСФСР не было частной собственности, позже был принят ГК РСФСР (1922 год), в главе 7 («подряд») которого содержа­лись нормы о предшественнике договора об участии в доле­вом строительстве - договоре подряда. Ввиду возрастающей потребности граждан в жилище законодатель, посредством принятия Постановления ЦК ВКП(б) и Совета Министров СССР от 11.02.1936 года, закрепил строительные работы как договор подряда. Дальнейшее развитие правового регулиро­вания договора подряда нашло свое отражение в Правилах о договорах подряда на капитальное строительство и Прави­лах финансирования строительства Промбанком СССР. (2) С 08.12.1961 года строительный подряд был выделен как само­стоятельный вид подряда в нормах законодательства. Нема­ловажным шагом к современному долевому строительству являлось то, что в ГК РСФСР 1964 года были предусмотрены в главе 38 нормы о договоре совместной деятельности. На ос­новании с нормами ст. 434 ГК РСФСР 1964 года по договору о совместной деятельности стороны обязались совместно дей­ствовать для достижения общей хозяйственной цели, в том числе для строительства жилых строений. А также стороны были вправе вносить свой вклад в такую деятельность как де­нежными средствами, так и иным способом (например, иму­щество). Нормы ГК РСФСР 1964 года разрешали участвовать в договоре о совместной деятельности гражданам только с одной целью - для удовлетворения личных бытовых нужд. Но существовала и оговорка, согласно которой заключение договора о совместной деятельности между гражданами и социалистическими организациями было запрещено. В дальнейшем законодательство в сфере строительства требо­вало усовершенствования. 02.02.1988 года было принято По­становление Госстроя СССР №16, положения которого кон­солидировали ранее принятые н.п.а. о застройщиках и заказчиках. (3) В 90-х годах 20-ого века концепция строитель­ства ранее существовавшая была пересмотрена. 24.12.1992 года был принят Закон РФ № 4218-1 «Об основах федераль­ной жилищной политики», в преамбуле которого было ут­верждено, что вышеназванный Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-эко­номических условиях. Однако, данный Закон не предусма­тривал самостоятельный вид договора, на основании которо­го застройщики были бы вправе привлекать денежные средства граждан для строительства жилья. Ввиду того, что с 90-х годов большинство объектов долевого строительства было заморожено ввиду правовой неопределенности после распада СССР, в том числе одной из причин «заморозки» строительных проектов стали многочисленные мошенниче­ские схемы развивались ввиду отсутствия института государ­ственной регистрации.. В период с 1999 года по 2004 год (до момента принятия ФЗ № 214-ФЗ) застройщики и инвесторы не могли прийти к единому мнению по вопросу как правиль­но оформлять инвестиционные отношения, как защитить права и соблюсти законные интересы сторон вышеназванных отношений. Встал вопрос о средстве или механизме привле­чения денежных средств для строительства, который бы оп­тимизировал правовые отношения между застройщиком и участником строительства. (4) Законодатель обратил особое внимание на вышеназванный вопрос, когда проблемы в стро­ительстве достигли катастрофических масштабов, в связи с чем в 2004 году был принят ФЗ № 214-ФЗ от 20.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных до­мов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который являлся не только механизмом защиты прав и за­конных интересов дольщиков, но и возлагал определенные обязанности на застройщиков. Необходимость принятия ФЗ № 214-ФЗ была обусловлена потребностями гражданского оборота, в связи с отсутствием непосредственного специаль­ного регулирования отношений по участию в долевом строи­тельстве: стороны при заключении договоров в сфере долево­го участия в строительстве, в частности многоквартирных домов, исходили из существующих и закрепленных Граж­данским кодексом Российской Федерации договорных кон­струкций и принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Нор­мы вышеназванного ФЗ № 214-ФЗ закрепили самостоятельный вид договора, такой как, договор участия в долевом строи­тельстве, указав его наименование и определив существен­ные условия, права и обязанности сторон, ответственность. Законодательное закрепление и дальнейшее развитие норм о ДДУ явилось одним из способов разрешения проблем в строительстве и в жилищной сфере. Нормы ФЗ №214-ФЗ яв­ляются базисом для дальнейшего развития и внедрения но­вых норм в законодательстве по вопросу долевого строитель­ства и приобретения физическими лицами жилых и нежилых помещений. Несмотря на то, что ДДУ является од­ним из оснований приобретения Апартаментов, застройщик вправе их реализовывать и в соответствии с другими догово­рами, таким как, например, другим, например, предвари­тельный договор купли-продажи (ПДКП), предварительно­му договору долевого участия (ПДДУ) или инвестиционному договору, то покупатель нередко находится в неравном по­ложении по отношению к застройщику. Речь идет о том, что, застройщик вводит покупателя в заблуждение относительно ответственности самого застройщика и защищенности поку­пателя (при заключении ПДДУ). Следует отметить, что од­ной из «серых» схем продажи недвижимости в новостройках является ПДДУ - хотя ст. 429 ГК РФ не запрещено заключе­ние предварительных договоров, ввиду того, что ПДДУ не проходит процедуру государственной регистрации; покупатель не вправе взыскивать неустойки, пении и штрафы, пред­усмотренные нормами ФЗ № 214-ФЗ и Законом «О защите прав потребителя», а также не имеет права требовать поме­щение. Ввиду отсутствия обязательного прохождения госу­дарственной регистрации ПДДУ у застройщика появляется реальная возможность заключать на одно строящее помеще­ние (в том числе Апартаменты) несколько ПДДУ - следова­тельно, возникает риск многочисленных продаж на один и тот же объект недвижимого имущества. Справедливости ради, следует отметить, что ПДДУ выглядит также, как и ДДУ - например, указывается достаточное для идентифика­ции описание Апартаментов (либо иного помещения): пара­метры (площадь), цена, сроки строительства и прочее. Таким образом, создается иллюзия действительности договора и получения права на будущие Апартаменты в строящемся доме. На практике выходит, что покупатель не получает пра­во требования будущих Апартаментов от Застройщика. По­купатель вправе требовать заключить с ним ДДУ в будущем. Различия вышеназванных договоров состоят в том, что, со­гласно нормам 214-ФЗ, Застройщик не вправе привлекать де­нежные средства на строительство многоквартирных домов по иным договорам, кроме как, определенного в ФЗ № 214- ФЗ - ДДУ. То есть, тот факт, что Застройщик получает денеж­ные средства по другим договорам и использует их для стро­ительства многоквартирного дома - является прямым нарушением законодательства, что приводит к последствиям в виде штрафов. Застройщик выходит из этого положения (о денежных средствах) следующим образом: оформляет полу­ченные денежные средства как обеспечительный платеж. И, следовательно, такой договор уже не защищается ФЗ №214- ФЗ. Такая сделка должна считаться притворной (ст. 170 ГК РФ - маскировка одной сделки под другую. Признается таковой судом). Такая схема существует на практике и по настоящее время. Если застройщик продает апартаменты по ДДУ, то покупатель находится под защитой Закона «О защите прав потребителя» и ФЗ №214-ФЗ. При этом, необходимо отме­тить, что ПДКП имеет ряд следующих преимуществ для за­стройщиков: отсутствие пени, штрафов и иных санкций в случае просрочки срока передачи помещения покупателю; застройщик вправе уклониться от заключения основного до­говора купли-продажи и ввернуть денежные средства поку­пателю, в том случае, если цены на недвижимость выросли и застройщику не выгодно выполнять условия сделки. В таком случае, покупатель вправе обратиться в суд. В отличие от ПДДУ, к ПДКУ применяются нормы Закона «о защите прав потребителей», на нормы которого покупатель вправе ссы­латься в суде. При этом, объединяет ДДУ, ПДДУ и ПДКУ то, что действие компенсационного фонда не распространяется на апартаменты. То есть, покупатель в таком случае не полу­чит компенсации из фонда, как другой дольщик многоквар­тирного жилого помещения. Далее, действующим законода­тельством РФ не урегулированы отношения собственников помещений в нежилых зданиях по вопросу общего имуще­ства - в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмо­трения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к таким отношениям по аналогии закона применяются нормы, регулирующие вопросы по поводу жи­лых зданий. Несмотря на то, что законодателем были при­няты специальные нормы о долевом строительстве, застрой­щики нашли обходные пути, в связи с чем возросла необходимость разработать новый механизм безопасности денежных средств, вкладываемых дольщиками по условиям

ДДУ. В 2017 году ФЗ от 26.07.2017 года № 212-ФЗ в нормы ча­сти 2 ГК РФ были внесены изменения - были добавлены ст.ст. 860.7-860.10 «Договор счета эскроу» и глава 47.1 (ст.ст. 926.1­926.8 «Условное депонирование (эскроу)»), а в 2018 году в нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об уча­стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в не­которые законодательные акты Российской Федерации» были введены статьи 15.4 «Особенности привлечения за­стройщиком денежных средств участников долевого строи­тельства в случае размещения таких средств на счетах эскроу» и 15.5 «Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве», вступившими в силу с 1 июля 2018 года. При этом в п.1 ст.15.5 ФЗ № 214-ФЗ указывается, что «Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Россий­ской Федерации с учетом особенностей, установленных на­стоящей статьей». Обязательными к применению эскроу- счета станут с 1 июля 2019 года. Данный временной промежуток (с 01.07.2018 по 01.07.2019 гг., то есть год) был вы­делен законодателем для адаптации застройщиками и бан­ками к новым нормам о долевом строительстве. При этом, в научном сообществе не существует единой концепции о со­отношении договора о счете эскроу и договоре условного де­понирования (эскроу). Условно, авторов, исследующих во­прос о соотношений договора эскроу счета и договора условного депонирования можно разделить на несколько групп: первая группа авторов, А.М. Эрделевский, Л.Ю. Васи­левская, С.П. Карчевский, и другие говорят о том, что ис­ходя из своего содержания эти договоры являются равно­значными. Так. А.М. Эределевский считает: «... Договор счета эскроу и договор условного депонирования являются тожде­ственными по своему содержанию». Л.Ю. Василевская пи­шет: ««... норма п. 1 ст. 860.7 ГК РФ дает возможность рассма­тривать договор счета эскроу не иначе как договор условного депонирования». С.П. Карчевский поддерживает мнения коллег, утверждая, что договор счета эскроу тесно связан с условиями договора условного депонирования, без заключе­ния которого не может быть заключен договор счета эскроу».

Вторая группа авторов, В.Д. Рудакова Е.В. Руденко, придерживаются противоположного мнения, указывая, что оба договора являются видами договора об эскроу счете. В.Д. Рудакова - «Отношения по счету эксроу обычно оформля­ются двумя договорами: 1) договором счета эскроу, который является основанием условного депонирования денежных средств, заключаемого между банком, депонентом и бенефи­циаром, в котором предусматриваются условия и основания передачи банком денежных средств Бенефициару»,

На основании вышеизложенного, можно сделать вы­вод о том, что договор условного депонирования и договор эскроу счета, используемого в долевом строительстве явля­ются видами договора об эскроу счете, так как в несмотря на очевидное сходство в названии, предметов договора условно­го депонирования может быть только движимое имущество в соответствии с п.3 ст.926.1 ГК РФ

Понятие Договора эскроу счета содержится в ст. 860.7 ГК РФ «По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) от­крывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (де­понента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром» и п.1 ст.15.4 ФЗ №214-ФЗ «В целях привлечения застройщиком денеж­ных средств участников долевого строительства на строи­тельство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в от­ношении многоквартирного дома и (или) иного объекта не­движимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу)». Таким образом, можно сделать вывод о том, что счет Эскроу (условный счет) является специальным безопасным счетом для проведения расчетом между дольщиком (покупателем) и застройщиком (продавцом). Эскроу счет имеет второе на­звание - «условный», в связи с тем, что такой счет может ав­томатически перейти от одного владельца к другому в случае наступления конкретных событий, которые указаны в поло­жениях договора об эскроу счете. При этом, банк является не только эскроу-агентом, но и посредником/гарантом, следя­щим за выполнением надлежащим образом условий заклю­ченного сторонами договора. Договор эксроу счета имеет положительные и отрицательные стороны. Положительны­ми сторонами являются, по мнению автора, следующие: 1) данный договор усложнит возможность проникновения в сферу долевого строительства недобросовестных застройщи­ков, так как денежные средства дольщиков будут поступать на спец счет, которым застройщик не сможет самостоятель­но распоряжаться; 2) нотариальное удостоверение договора эскроу счета является дополнительной «подушкой безопас­ности» для сторон договора и обеспечивает прозрачность сделок, заключаемых в сфере долевого строительства; 3) мак­симальный срок действия такого договора 5 лет (если срок не указан в самом договоре либо указано больше 5 лет, то все равно считается заключенным на 5 лет); Несмотря на то, что договор эскроу счета имеет очевидные положительные сто­роны, но не является идеальным, о чем говорят отрицатель­ные стороны: 1) стоимость объектов недвижимого имущества по долевому строительству резко возрастет ввиду увеличения издержек застройщиками. Например, открытие счета в спец банке из списка,. 2) застройщики будут вынуждены искать дополнительное финансирование для обеспечения долево­го строительства проекта (объекта); 3) Издержки на нотари­альное удостоверение договора эскроу счета. 4) законом не урегулирован вопрос о том, что будет происходить с денеж­ными средствами, внесенными дольщиками, на такой счет в банке, в случае его банкротства; На основании проведенного анализа норм о договоре эскроу счета и зарубежной прак­тики, можно сделать вывод о том, что в настоящее время су­ществующее правовое регулирование договора эскроу счета в долевом строительстве является недостаточным и требует детальной проработки.

ИВАНОВА Мария Сергеевна