Стремительное развитие рынка недвижимости повлекло за собой возникновение «новых» объектов недвижимого имущества, например, таких как Апартаменты. Их появление привело к возникновению различных проблем на практике, самой значительной из них является отсутствие необходимого правового регулирования, которое бы позволило определить правовой режим Апартаментов.
Вышеназванные проблемы привели к подмене понятий «Апартаменты», то есть нежилое помещение представляется жилым. Так как в настоящее время по своей сути Апартаменты являются нежилым помещением, несмотря на то, что на законодательном уровне не указаны как недвижимое имущество и нежилое помещение, необходимо рассмотреть договор об участии в долевом строительстве как одно из оснований приобретения Апартаментов, в том числе ввиду внесения изменений от 1 июля 2018 года (эскроу счет) в ФЗ № 214-ФЗ, которые буду обязательными к применению с 1 июля 2019 года.
В моей статье «Проблемы определения правового статуса Апартаментов в Российской Федерации» рассмотрены проблемы статуса и правового регулирования Апартаментов, как объекта недвижимого имущества. В настоящей статье необходимо уделить внимание «новелле» в долевом строительстве - о договоре эскроу счета.
Договор участия в долевом строительстве как основание приобретения апартаментов. Договор Эскроу счета
Историческое возникновение и развитие договора об участии в долевом строительстве можно разделить условно на несколько этапов: 1. Отсутствие частной собственности (до 1922 года); 2. Закрепление в различных источниках законодательства норм о предшественниках договора об участии в долевом строительстве - подряда (в 1961 году строительный подряд был выделен из подряда) - с 1922 года по 1992 год. 3. Подготовительный этап - консолидация ранее принятых актов в единое целое (с 1992 по 2004 года). (4) Принятие ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с 2004 года по настоящее время). (1) До 1922 года в РСФСР не было частной собственности, позже был принят ГК РСФСР (1922 год), в главе 7 («подряд») которого содержались нормы о предшественнике договора об участии в долевом строительстве - договоре подряда. Ввиду возрастающей потребности граждан в жилище законодатель, посредством принятия Постановления ЦК ВКП(б) и Совета Министров СССР от 11.02.1936 года, закрепил строительные работы как договор подряда. Дальнейшее развитие правового регулирования договора подряда нашло свое отражение в Правилах о договорах подряда на капитальное строительство и Правилах финансирования строительства Промбанком СССР. (2) С 08.12.1961 года строительный подряд был выделен как самостоятельный вид подряда в нормах законодательства. Немаловажным шагом к современному долевому строительству являлось то, что в ГК РСФСР 1964 года были предусмотрены в главе 38 нормы о договоре совместной деятельности. На основании с нормами ст. 434 ГК РСФСР 1964 года по договору о совместной деятельности стороны обязались совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели, в том числе для строительства жилых строений. А также стороны были вправе вносить свой вклад в такую деятельность как денежными средствами, так и иным способом (например, имущество). Нормы ГК РСФСР 1964 года разрешали участвовать в договоре о совместной деятельности гражданам только с одной целью - для удовлетворения личных бытовых нужд. Но существовала и оговорка, согласно которой заключение договора о совместной деятельности между гражданами и социалистическими организациями было запрещено. В дальнейшем законодательство в сфере строительства требовало усовершенствования. 02.02.1988 года было принято Постановление Госстроя СССР №16, положения которого консолидировали ранее принятые н.п.а. о застройщиках и заказчиках. (3) В 90-х годах 20-ого века концепция строительства ранее существовавшая была пересмотрена. 24.12.1992 года был принят Закон РФ № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», в преамбуле которого было утверждено, что вышеназванный Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях. Однако, данный Закон не предусматривал самостоятельный вид договора, на основании которого застройщики были бы вправе привлекать денежные средства граждан для строительства жилья. Ввиду того, что с 90-х годов большинство объектов долевого строительства было заморожено ввиду правовой неопределенности после распада СССР, в том числе одной из причин «заморозки» строительных проектов стали многочисленные мошеннические схемы развивались ввиду отсутствия института государственной регистрации.. В период с 1999 года по 2004 год (до момента принятия ФЗ № 214-ФЗ) застройщики и инвесторы не могли прийти к единому мнению по вопросу как правильно оформлять инвестиционные отношения, как защитить права и соблюсти законные интересы сторон вышеназванных отношений. Встал вопрос о средстве или механизме привлечения денежных средств для строительства, который бы оптимизировал правовые отношения между застройщиком и участником строительства. (4) Законодатель обратил особое внимание на вышеназванный вопрос, когда проблемы в строительстве достигли катастрофических масштабов, в связи с чем в 2004 году был принят ФЗ № 214-ФЗ от 20.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который являлся не только механизмом защиты прав и законных интересов дольщиков, но и возлагал определенные обязанности на застройщиков. Необходимость принятия ФЗ № 214-ФЗ была обусловлена потребностями гражданского оборота, в связи с отсутствием непосредственного специального регулирования отношений по участию в долевом строительстве: стороны при заключении договоров в сфере долевого участия в строительстве, в частности многоквартирных домов, исходили из существующих и закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерации договорных конструкций и принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Нормы вышеназванного ФЗ № 214-ФЗ закрепили самостоятельный вид договора, такой как, договор участия в долевом строительстве, указав его наименование и определив существенные условия, права и обязанности сторон, ответственность. Законодательное закрепление и дальнейшее развитие норм о ДДУ явилось одним из способов разрешения проблем в строительстве и в жилищной сфере. Нормы ФЗ №214-ФЗ являются базисом для дальнейшего развития и внедрения новых норм в законодательстве по вопросу долевого строительства и приобретения физическими лицами жилых и нежилых помещений. Несмотря на то, что ДДУ является одним из оснований приобретения Апартаментов, застройщик вправе их реализовывать и в соответствии с другими договорами, таким как, например, другим, например, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), предварительному договору долевого участия (ПДДУ) или инвестиционному договору, то покупатель нередко находится в неравном положении по отношению к застройщику. Речь идет о том, что, застройщик вводит покупателя в заблуждение относительно ответственности самого застройщика и защищенности покупателя (при заключении ПДДУ). Следует отметить, что одной из «серых» схем продажи недвижимости в новостройках является ПДДУ - хотя ст. 429 ГК РФ не запрещено заключение предварительных договоров, ввиду того, что ПДДУ не проходит процедуру государственной регистрации; покупатель не вправе взыскивать неустойки, пении и штрафы, предусмотренные нормами ФЗ № 214-ФЗ и Законом «О защите прав потребителя», а также не имеет права требовать помещение. Ввиду отсутствия обязательного прохождения государственной регистрации ПДДУ у застройщика появляется реальная возможность заключать на одно строящее помещение (в том числе Апартаменты) несколько ПДДУ - следовательно, возникает риск многочисленных продаж на один и тот же объект недвижимого имущества. Справедливости ради, следует отметить, что ПДДУ выглядит также, как и ДДУ - например, указывается достаточное для идентификации описание Апартаментов (либо иного помещения): параметры (площадь), цена, сроки строительства и прочее. Таким образом, создается иллюзия действительности договора и получения права на будущие Апартаменты в строящемся доме. На практике выходит, что покупатель не получает право требования будущих Апартаментов от Застройщика. Покупатель вправе требовать заключить с ним ДДУ в будущем. Различия вышеназванных договоров состоят в том, что, согласно нормам 214-ФЗ, Застройщик не вправе привлекать денежные средства на строительство многоквартирных домов по иным договорам, кроме как, определенного в ФЗ № 214- ФЗ - ДДУ. То есть, тот факт, что Застройщик получает денежные средства по другим договорам и использует их для строительства многоквартирного дома - является прямым нарушением законодательства, что приводит к последствиям в виде штрафов. Застройщик выходит из этого положения (о денежных средствах) следующим образом: оформляет полученные денежные средства как обеспечительный платеж. И, следовательно, такой договор уже не защищается ФЗ №214- ФЗ. Такая сделка должна считаться притворной (ст. 170 ГК РФ - маскировка одной сделки под другую. Признается таковой судом). Такая схема существует на практике и по настоящее время. Если застройщик продает апартаменты по ДДУ, то покупатель находится под защитой Закона «О защите прав потребителя» и ФЗ №214-ФЗ. При этом, необходимо отметить, что ПДКП имеет ряд следующих преимуществ для застройщиков: отсутствие пени, штрафов и иных санкций в случае просрочки срока передачи помещения покупателю; застройщик вправе уклониться от заключения основного договора купли-продажи и ввернуть денежные средства покупателю, в том случае, если цены на недвижимость выросли и застройщику не выгодно выполнять условия сделки. В таком случае, покупатель вправе обратиться в суд. В отличие от ПДДУ, к ПДКУ применяются нормы Закона «о защите прав потребителей», на нормы которого покупатель вправе ссылаться в суде. При этом, объединяет ДДУ, ПДДУ и ПДКУ то, что действие компенсационного фонда не распространяется на апартаменты. То есть, покупатель в таком случае не получит компенсации из фонда, как другой дольщик многоквартирного жилого помещения. Далее, действующим законодательством РФ не урегулированы отношения собственников помещений в нежилых зданиях по вопросу общего имущества - в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к таким отношениям по аналогии закона применяются нормы, регулирующие вопросы по поводу жилых зданий. Несмотря на то, что законодателем были приняты специальные нормы о долевом строительстве, застройщики нашли обходные пути, в связи с чем возросла необходимость разработать новый механизм безопасности денежных средств, вкладываемых дольщиками по условиям
ДДУ. В 2017 году ФЗ от 26.07.2017 года № 212-ФЗ в нормы части 2 ГК РФ были внесены изменения - были добавлены ст.ст. 860.7-860.10 «Договор счета эскроу» и глава 47.1 (ст.ст. 926.1926.8 «Условное депонирование (эскроу)»), а в 2018 году в нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были введены статьи 15.4 «Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу» и 15.5 «Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве», вступившими в силу с 1 июля 2018 года. При этом в п.1 ст.15.5 ФЗ № 214-ФЗ указывается, что «Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей». Обязательными к применению эскроу- счета станут с 1 июля 2019 года. Данный временной промежуток (с 01.07.2018 по 01.07.2019 гг., то есть год) был выделен законодателем для адаптации застройщиками и банками к новым нормам о долевом строительстве. При этом, в научном сообществе не существует единой концепции о соотношении договора о счете эскроу и договоре условного депонирования (эскроу). Условно, авторов, исследующих вопрос о соотношений договора эскроу счета и договора условного депонирования можно разделить на несколько групп: первая группа авторов, А.М. Эрделевский, Л.Ю. Василевская, С.П. Карчевский, и другие говорят о том, что исходя из своего содержания эти договоры являются равнозначными. Так. А.М. Эределевский считает: «... Договор счета эскроу и договор условного депонирования являются тождественными по своему содержанию». Л.Ю. Василевская пишет: ««... норма п. 1 ст. 860.7 ГК РФ дает возможность рассматривать договор счета эскроу не иначе как договор условного депонирования». С.П. Карчевский поддерживает мнения коллег, утверждая, что договор счета эскроу тесно связан с условиями договора условного депонирования, без заключения которого не может быть заключен договор счета эскроу».
Вторая группа авторов, В.Д. Рудакова Е.В. Руденко, придерживаются противоположного мнения, указывая, что оба договора являются видами договора об эскроу счете. В.Д. Рудакова - «Отношения по счету эксроу обычно оформляются двумя договорами: 1) договором счета эскроу, который является основанием условного депонирования денежных средств, заключаемого между банком, депонентом и бенефициаром, в котором предусматриваются условия и основания передачи банком денежных средств Бенефициару»,
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что договор условного депонирования и договор эскроу счета, используемого в долевом строительстве являются видами договора об эскроу счете, так как в несмотря на очевидное сходство в названии, предметов договора условного депонирования может быть только движимое имущество в соответствии с п.3 ст.926.1 ГК РФ
Понятие Договора эскроу счета содержится в ст. 860.7 ГК РФ «По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром» и п.1 ст.15.4 ФЗ №214-ФЗ «В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу)». Таким образом, можно сделать вывод о том, что счет Эскроу (условный счет) является специальным безопасным счетом для проведения расчетом между дольщиком (покупателем) и застройщиком (продавцом). Эскроу счет имеет второе название - «условный», в связи с тем, что такой счет может автоматически перейти от одного владельца к другому в случае наступления конкретных событий, которые указаны в положениях договора об эскроу счете. При этом, банк является не только эскроу-агентом, но и посредником/гарантом, следящим за выполнением надлежащим образом условий заключенного сторонами договора. Договор эксроу счета имеет положительные и отрицательные стороны. Положительными сторонами являются, по мнению автора, следующие: 1) данный договор усложнит возможность проникновения в сферу долевого строительства недобросовестных застройщиков, так как денежные средства дольщиков будут поступать на спец счет, которым застройщик не сможет самостоятельно распоряжаться; 2) нотариальное удостоверение договора эскроу счета является дополнительной «подушкой безопасности» для сторон договора и обеспечивает прозрачность сделок, заключаемых в сфере долевого строительства; 3) максимальный срок действия такого договора 5 лет (если срок не указан в самом договоре либо указано больше 5 лет, то все равно считается заключенным на 5 лет); Несмотря на то, что договор эскроу счета имеет очевидные положительные стороны, но не является идеальным, о чем говорят отрицательные стороны: 1) стоимость объектов недвижимого имущества по долевому строительству резко возрастет ввиду увеличения издержек застройщиками. Например, открытие счета в спец банке из списка,. 2) застройщики будут вынуждены искать дополнительное финансирование для обеспечения долевого строительства проекта (объекта); 3) Издержки на нотариальное удостоверение договора эскроу счета. 4) законом не урегулирован вопрос о том, что будет происходить с денежными средствами, внесенными дольщиками, на такой счет в банке, в случае его банкротства; На основании проведенного анализа норм о договоре эскроу счета и зарубежной практики, можно сделать вывод о том, что в настоящее время существующее правовое регулирование договора эскроу счета в долевом строительстве является недостаточным и требует детальной проработки.
ИВАНОВА Мария Сергеевна