Юристы и адвокаты по гражданскому праву

Юридическая онлайн консультация по гражданским делам

Договор об ипотеке

В Российской Федерации процесс усовершенствования за­конодательства об ипотеке набирает темпы, в настоящее время одна из тенденций нового залогового права - это ослабление тре­бований к формальному содержанию договора залога.

Договор об ипотеке до самого последнего времени рассматривался совре­менным гражданским правом в строго обеспечительном смысле. Процесс реформирования гражданского законодательства, на­чало которому было положено изданием Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», позволил значительно обосо­бить правовое регулирование договора об ипотеке от норм ГК РФ о залоге. Проект новой редакции ГК РФ, принятие которого было разбито на отдельные законы о внесении изменений в раз­личные части, разделы и главы ГК РФ, предусматривает, что в ка­честве ограниченного вещного права будет урегулирован такой вид залога, как ипотека. Наряду с этим, новая редакция положе­ний ГК РФ о залоге недвижимости (в редакции Федерального за­кона от 12 декабря 2013 г. № 367-ФЗ) представляется нелогичной, и свидетельствует о последствиях «расчленении» текста единого законопроекта на ряд самостоятельных законопроектов для при­нятия их во втором и третьем чтениях. Такими последствиями в частности являются невозможность однозначного толкования норм ГК РФ об ипотеке в рамках действующего законодательства и возникновение коллизий нормативных актов в области право­вого регулирования договора об ипотеке.

Договор об ипотеке — это особенный, но все же не са­мостоятельный гражданско-правовой договор, это разновид­ность договора залога. Особенный характер договора об ипо­теке заключается в следующих признаках приведенных ниже.

Первым признаком договора об ипотеке является то, что он является акцессорным, т.е. дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым. За­кон «Об ипотеке» устанавливает, что ипотека обеспечивает исполнение обязательств, которые вытекают из таких договоров, как договор за­йма, кредитный договор, до­говор купли-продажи, арен­ды и других обязательств. В судебной практике сформи­ровался подход, основанный на строгом следовании принципу акцессорности. Так в По­становлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 ноября 2016 г. № Ф08-8056/2016 требование о признании договора залога недвижимости и прав аренды удовлетворено со ссылкой на мнимость (ничтожность) договора, совершен­ного для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, сформулировано следующее правило: признание недействительным кредитного договора влечет не­действительность договора об ипотеке.

Вторым отличительным признаком договора об ипотеке, от других обеспечительных договоров, является особый предмет до­говора - недвижимое имущество. Необходимым условием для предмета договора залога является государственная регистрация прав в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Закон «Об ипотеке» до 1 июля 2014 года содержал нормы, предусматри­вающие зависимость момента заключения и вступления в силу до­говора об ипотеке от момента его государственной регистрации. Однако новыми правилами это, казалось бы, принципиальное ус­ловие возникновения права залога отменено, и договора об ипотеке, заключенные после 1 июля 2014 года не подлежат государственной регистрации, а считаются заключенными с момента согласования всех существенных условий и их подписания.

Один из важнейших признаков ипотеки — это следование за­лога за вещью, ценность которой служит кредитору для удовлетво­рения его требований. Пункт 2 ст. 174.1 ГК РФ вводит именно эту конструкцию для последствий продажи арестованного имущества.

Вместе с тем в ипотеке следование — это один из эле­ментов конструкции залогового права, второй неизбежный элемент — это приоритет. Принцип следования: право залога следует за вещью и разделяет её судьбу.

Если рассматривать договор об ипотеке с точки зрения уста­новления вещных прав, то договор об ипотеке имеет признак ус­ловной сделки. Данный признак реализуется через взыскание и последующую продажу объекта залога, но только в случае нару­шения выполнения основного обязательства залогодателем. При отсутствии нарушения выполнения основного обязательства ипо­тека является только обязательственным обременением вещного (имущественного) права залогодателя, которое связанно с необхо­димостью сохранения правового и физического состояния пред­мета договора об ипотеке. Залог не дает залогодержателю права на вещь как таковую. Собственником вещи остается залогодатель, права залогодержателя связаны не с вещью, а с её стоимостью.

Вместе с тем относительно правовой природы договора об ипотеке среди российских исследователей единого мнения нет. Казалось бы, эта теоретическая дискуссия не имеет ни малейшего соприкосновения с реальной жизнью. Однако в действительности это не так. Есть достаточно много примеров, когда залоговый спор будет решен по-разному в зависимости от того, какой именно под­ход к природе залога будет выбран в качестве верного.

В последние годы в доктрине на сегодняшний момент пре­обладает мнение о том, что залог недвижимого имущества рас­сматривать, как вещное право, залог движимого имущества, залог имущественных прав, залог ценных бумаг - как обязательственное право. Когда речь идет о правовой природе ипотеки происходит смешение двух составляющих элементов. Исходя из определения залога, которое содержится в существующей редакции ГК РФ, есть определение ипотеки в Законе «Об ипотеке», это определение, в котором подчеркивается вещность права залога - залог, как право залогодержателя. Если говорить о договоре об ипотеке, как об основании возникновения права залога, то право залога имеет в основе своей вещно-правовой элемент. Когда мы говорим об от­ношениях между залогодателем и залогодержателем, возникаю­щие на основании заключенного договора об ипотеке, то в то же время — это отношения обязательственные. Залоговое право, как абсолютное право по отношению к третьим лицам имеет вещную природу вне зависимости от категории объекта. Но если говорить о вещно-правовой природе договора об ипотеке, здесь имеет ме­сто не только вещно-правовая природа по отношению к третьим лицам, очевидна, что она должна проявляться по отношению к залогодателю. Ипотека является сложным правоотношением, которое имеет как вещную и так обязательственную природу: из определения следует, что существует отдельно право залога, как вещное право и, если рассматривать сам договор об ипотеке безус­ловно возникают обязательственные отношения, которые соеди­няют между собой залогодателя и залогодержателя.

Ещё одним нововведением законодателя является отмена за­прета на обращение взыскания во внесудебном порядке на жилые помещения, которые принадлежат физическим лицам. Ранее действовавшая редакция Закона «Об ипотеке» (до 06.03.2012г.) в 4 ст. 54.1 Закона «Об ипотеке» содержал запрет на обращение взы­скания во внесудебном порядке на жилые помещения, которые принадлежат физическим лицам. Данный запрет был обуслов­лен особой заботой законодателя о соблюдении прав граждан. В настоящее время этот запрет отменен. Так суды разработали практику, которая устанавливает, что наличие у физических лиц жилых помещений, которые являются для него и членов его се­мьи единственным пригодным помещением для постоянного проживания, не запрещает обращение на него взыскания, если оно было передано в залог в ипотеку. На третьем этапе реформы была введена возможность выбора сторонами внесудебного по­рядка обращения взыскания на заложенное имущество, возмож­ность оставления заложенного имущества за залогодержателем. Однако реализация права по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества принадлежит сторонам догово­ра, являющимся юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, и только в том случае, если обеспечиваемые обязательства непосредственно связаны с предпринимательской деятельностью. Для дальнейшего упрощения процедуры взы­скания на предмет ипотеки, представляется необходимым ввести норму в Закон «Об ипотеке» о возможности согласования сто­ронами договора, являющихся физическими лицами, права по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества.

Таким образом, результатом реформ правового регули­рования договора об ипотеке на сегодняшний день является упрощение процедуры взыскания во внесудебном порядке и введение новых способов реализации заложенного имущества.

БАШИРИНА Евгения Николаевна
кандидат политических наук, доцент кафедры экономико-правового обеспечения безопасности Института истории и государственного управления Башкирского государственного университета

ФИРСОВА Наталья Викторовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Института права Башкирского государственного университета

  • All
  • Договор купли продажи
  • Долевое строительство
  • Неустойка
  • ОСАГО
  • Принятие наследства
  • автогражданская ответственность
  • авторское право
  • агентский договор
  • адвокатура
  • акт приема передачи животного по договору купли продажи
  • алименты
  • аренда земли
  • банковская тайна
  • банкротство
  • банкротство гражданина
  • бенефициар
  • военная ипотека
  • возмещение убытков
  • возмещение ущерба
  • выгодоприобретатель
  • государственная регистрация залога исключительных прав
  • государственная регистрация недвижимости
  • гражданское право
  • гражданско правовая ответственность
  • доверительное управление
  • договор ипотеки
  • договор купли продажи животных
  • договор на оказание медицинских услуг
  • договорное наследование
  • договор об участии в долевом строительстве
  • договор поручения
  • договор поставки
  • договор потребительского микрозайма
  • договор страхования
  • договор условного депонирования
  • договор хранения
  • договор эскроу счета
  • дорожно транспортные происшествия
  • жилищная собственность
  • завещание
  • закон о банкротстве\
  • защита авторских прав
  • защита жилищных прав
  • исключение из ЕГРЮЛ
  • исключительное право
  • коммерческая тайна
  • кредитная организация
  • купля продажа недвижимости
  • ломбард
  • материнский капитал
  • медиация
  • медицинская деятельность
  • медицинская тайна
  • наследование
  • наследственный договор
  • наследство
  • недвижимое имущество
  • несовершеннолетний собственник жилья
  • нотариат
  • нотариус
  • обманутые дольщики
  • обращение взыскания на имущество должника
  • органы опеки и попечительства
  • парковочное место
  • подрядные работы
  • право автора на макияж
  • право автора на тату
  • правовой режим и правовое регулирование оборота животных
  • правовой режим медицинской тайны
  • право ребенка на алименты
  • предпринимательский договор
  • прекращение договора
  • пропуск срока принятия наследства
  • расторжение брака
  • самозанятые лица
  • семейное насилие
  • совместное банкротство супругов
  • суррогатное материнство
  • товарный знак
  • трансграничное усыновление
  • условное депонирование
  • участник долевого строительства
  • фиктивный брак
load more hold SHIFT key to load all load all
Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.).