Предварительный договор, не являясь обязательным усло­вием совершения сделки по купле-продаже объекта будущей недвижимости, в то же время, является частым элементом ее реализации.

Заключение основного договора купли-продажи может предусматривать предварительное согласие, которое содержит в себе совокупность условий, на которых впослед­ствии должен быть заключен основной договор. Подписание предварительного договора имеет своей целью определение намерений сторон сделки и предусматривает возникновение у покупателя права заключить основной договор купли-про­дажи объекта будущей недвижимости.

При формировании условий предварительного догово­ра и его последующем подписании сторонам в целях защиты своих прав и интересов следует принимать во внимание ряд условий правовой среды, а также особенности отчуждаемого объекта.

Отношения, связанные с отчуждением будущих объектов недвижимости, практически неизбежно будут предусматри­вать ситуацию со следующими вводными: объект недвижимо­сти, являющийся предметом сделки, еще предстоит создать, а оплата со стороны покупателя уже произведена. В этом слу­чае, при формировании условий и подписании предваритель­ного договора необходимо руководствоваться позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54.

Условия признания предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущей вещи

Согласно данной позиции, предварительное соглашение участников будущей сделки по приобретению объекта не­движимости, в структуру условий которого входит установле­ние обязанности приобретателя недвижимого имущества по оплате полной стоимости будущего объекта недвижимости либо его существенной части, должно квалифицироваться не как предварительный договор, а как договор купли-про­дажи объекта будущей недвижимости с условием предвари­тельной оплаты. При этом, необходимо отметить, что единые критерии для определения существенной части цены законо­дательно не определены, и практика делового оборота свиде­тельствует о фигурировании суммы в размере 50% и более от стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, в том случае, если стороны заключают предварительный договор купли-продажи и определяют ус­ловия, на которых будет впоследствии заключен основной договор, но при этом предварительный договор включает в совокупность своих условий установление обязанности приоб­ретателя недвижимого имущества по оплате полной стоимо­сти будущего объекта недвижимости либо его существенной части, судам следует рассматривать данный договор не в ка­честве предварительного соглашения, а как основной договор купли-продажи.

Аргументация судами такой позиции сводится к тому, что полная оплата стоимости имущества либо существенной его части является фактом исполнения обязательства, вытека­ющего из договора купли-продажи будущей недвижимости;

следовательно, исполненное обязательство позволяет говорить о наличии договора и совершении юридического факта. Сле­дует отметить, что суды, как правило, квалифицируют пред­варительные договоры купли-продажи земельных участков в качестве договоров купли-продажи будущей недвижимости по тому основанию, что условие о предварительной оплате наличествует, и оно исполнено добросовестным образом.

Предполагается, что условия основного договора будут соответствовать условиям предварительного договора. Заклю­чение предварительного договора означает, что будущий по­купатель приобретает право заключить основной договор по приобретению имущества.

Необходимо отметить, что предварительный договор не должен устанавливать обязательства для будущих сторон сделки - его наличие свидетельствует только лишь о том, что будущий покупатель приобретает право заключить основной договор по приобретению имущества. Однако, допускается, что такое соглашение может предусматривать выработку су­щественных условий будущего договора купли-продажи, в частности, установление срока совершения сделки (1 год по общему правилу).

В качестве основного может быть признан тот договор, ко­торый, напротив, не обладает вышеуказанными признаками, однако, формирует и устанавливает определенные имуще­ственные обязательства. Значительная часть судебной практи­ки, относящейся к данной сфере, характеризуется наличием споров, связанных с заключением предварительных договоров на стадии строительства, т.е. на стадии создания объекта буду­щей недвижимости. Ввиду этого, договор, называемый пред­варительным, не будет являться таковым по смыслу статьи 429 ГК РФ, а будет представлять собой договор купли-продажи объекта будущей недвижимости.

Переквалификация предварительного договора может являться следствием инициативы как стороны будущей сдел­ки, так и суда, поскольку суд обладает обязанностью по уста­новлению воли сторон сделки по существу.

Анализ возможностей переквалификации предвари­тельного договора в основной договор купли-продажи недви­жимости позволяет выделить следующие условия, которые должны найти отражение в предварительном договоре:

• условия, касающиеся реализации сделки: наименова­ние предмета сделки, его стоимость, условия расчета;
• условия, на которых будет заключен основной договор и относительно которых производится заключение предвари­тельного договора.

Заключение предварительного договора предусматрива­ет возникновение следующих гарантий:

• для покупателя: гарантия возможности приобретения объекта будущей недвижимости на условиях, предусмотрен­ных предварительным договором, в частности, без риска повы­шения стоимости данного объекта;
• для продавца: гарантия реализации объекта будущей недвижимости на условиях, предусмотренных предваритель­ным договором, в частности, без риска пролонгирования сро­ков отдельных составных процедур.

В том случае, если соглашение по условиям договора до­стигнуто, и предварительный договор подписан, но заклю­чения основного договора купли-продажи не происходит по причине воспрепятствования этому факту одной из сторон, другая сторона имеет право потребовать заключения догово­ра в судебном порядке; в частности, это касается возможности возврата денежных средств недобросовестным застройщиком.

Согласно ст. 554 ГК РФ, договор купли-продажи недви­жимости должен содержать в себе сведения, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости; таким образом, необходимо наиболее полно описывать данный объ­ект в целях исключения возможности разночтения и неверно­го определения свойств объекта. Данное требование особенно актуально в рамках заключения предварительного договора, поскольку его исполнение позволяет избежать риска многова­риантности свойств объекта недвижимости при дальнейшем заключении договора купли-продажи.

В том случае, если сторонами будущей сделки не достиг­нуто соглашение касательно условий договора, предваритель­ный договор не может считаться заключенным.

Необходимо принимать во внимание тот фактор, что переквалификация предварительного договора в форму ос­новного договора купли-продажи повлечет за собой невоз­можность применения нормы п. 6 ст. 429 ГК РФ, касающейся условий об окончании срока предварительного договора по причине утраты актуальности данного условия.

Предварительный договор утрачивает свое правовое зна­чение в том случае, если срок, установленный для заключения основного договора купли-продажи, истек до совершения это­го действия. К данному условию утраты правового значения приравнивается также ненаправление одной из сторон другой стороне предложения о заключении договора.

Одним из способов защиты права сторон является воз­можность искового заявления об обязании передачи объекта и реализации перехода права собственности на него. Такая возможность возникает при одновременном выполнении сле­дующих условий:

• объект достроен, т.е. существует в материальной форме;
• продавец обладает законным правом собственности на объект недвижимости.

Также следует отметить, что право собственности на объ­ект недвижимости у покупателя возникает только после пере­хода такого права на него; следовательно, виндикационный иск не будет являться надлежащим способом защиты права собственности в том случае, если недвижимое имущество пе­рестало являться собственностью продавца.

Риск банкротства застройщика являлся основным риском при приобретении объектов будущей недвижимости на про­тяжении всего периода становления рыночной экономики в нашей стране, однако, в последние годы эта проблема приоб­рела угрожающие масштабы и повлекла за собой пересмотр

• Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказ­ского округа от 24 октября 2013 г. № Ф08-6459/13 по делу № А53- 33866/2012.
• Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2015 г. № 19АП-7465/14.
• Постановление Федерального арбитражного суда Поволжско­го округа от 2 октября 2013 г. № Ф06-8226/13 по делу № А65- 1010/2013.

законодательства в части регулирования данных отношений. Необходимо отметить, что наличие предварительного догово­ра наделяет покупателя правом в такой ситуации обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требо­ваний о передаче объектов недвижимости. В том случае, если какое-либо основание будет препятствовать признанию права на включение в реестр требований о передаче жилых поме­щений, то должно быть сформировано и включено в реестр требований кредиторов денежное требование о возврате пере­численных сумм денежных средств.

Таким образом, заключение предварительного договора должно базироваться на стремлении сторон будущей сдел­ки к защите своих финансовых интересов, а также обеспече­нию исполнения обязательств будущего основного договора. Основополагающей характеристикой предварительного до­говора, отличающей его от основного договора купли-прода­жи недвижимости, является отсутствие вытекающих из него имущественных прав и обязательств сторон будущей сделки. Возможность признания предварительного договора купли- продажи договором купли-продажи будущей вещи при опре­деленных условиях будет способствовать дополнительной за­щите законных интересов сторон сделки.

ПЕТРОВА Елена Анатольевна
аспирант кафедры Гражданского права Российского государственного университета правосудия