Аренда земли в России

Учеными в настоящее время, высказываются весьма про­тиворечивые мнения в отношении земли как объекта земель­ного права - от отрицания существования такого объекта до признания земли объектом не только управленческих, но и имущественных отношений.

Возникающие основные проблемы в определении объек­та земельных правоотношений является то, что на практике сложно представить землю в качестве такового, и это не из-за отсутствия самого законодательно закрепленного определе­ния, а только потому, что объект любых правоотношений дол­жен быть индивидуализирован.

Сложно не согласиться с мнением О. И. Крассова о том, что «земля, как природный объект и природный ресурс не мо­жет быть ни объектом земельных правоотношений, ни отно­шений собственности, ни каких-либо еще отношений, так как объектом земельных правоотношений всегда является какая- либо юридическая категория, отражающая наиболее харак­терные и юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Земельное законодательство, а именно ч.3 ст.6 Земельного Кодекса РФ, под земельным участком пони­мают недвижимую вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Впервые в ч.3 ст.6 Земельного Кодекса РФ было закреплено понятие искусственного земельного участка, представляюще­го собой сооружение, создаваемое на водном объекте, нахо­дящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных техно­логий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.

Земельный участок, в отличие от земли, имеет свои инди­видуализирующие признаки, такие как: площадь, местополо­жение и непосредственно границы данного участка. Индиви­дуализация участка осуществляется посредством проведения землеустройства и кадастрового учета. Образование же зе­мельных участков возможно при их разделе, объединении, перераспределении, выделе одного или нескольких участков. При этом новым образованным земельный участок считается только с момента государственной регистрации. Современное земельное законодательство кроме земли, как природного ресурса, и земельного участка, выделяет в качестве объекта земельных правоотношений и часть земельного участка. Дума­ем, что часть земельного участка не может быть объектом пра­воотношений хотя бы из-за того, что при разделе земельных участков образуется новый земельный участок, а не его часть. Такой земельный участок наделяется своим кадастровым но­мером и подлежит государственной регистрации именно как земельный участок, имея свою индивидуализацию и опре­деленность, а также правоустанавливающий документ на зе­мельный участок, но никак не на часть земельного участка.

К вопросу о некоторых современных проблемах гражданско-­правового регулирования отношений в области аренды земли в России

Ранее в определении ЗК РФ и ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре» земельным участком признавалась часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установ­ленном порядке, а также все, что находится над и под поверх­ностью земельного участка, если иное не предусмотрено феде­ральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. В настоящее время, в определении статьи 11.1 Земельного Кодекса РФ зе­мельный участок - это часть земной поверхности, границы ко­торой определены в соответствии с федеральными законами. Однако в качестве объекта прав со специальным правовым ста­тусом земельный участок выступает только надлежаще задо­кументированный и прошедший специальную государствен­ную регистрацию в государственном кадастре недвижимости Российской Федерации.

До 23 октября 2008 года Земельный Кодекс РФ содержал понятия делимого и неделимого земельного участка и в насто­ящее время данное определение утратило силу.

До принятая нового ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель сель­скохозяйственного назначения» объектом права аренды земли выступал не только земельный участок, но и часть земельного участка и земельная доля в праве общей собственности на зем­лях сельскохозяйственного назначения, которые предоставля­лись во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращались собственнику земельного участка.

В соответствии с п. 3 и 5 ст. 1 ФЗ «О государственном ка­дастре недвижимости» осуществляется кадастровый учет земельных участков и других объектов недвижимости, т. е. «внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существо­вание такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или под­тверждают прекращение существования такого недвижимо­го имущества, а также иных предусмотренных данным ФЗ сведений о недвижимом имуществе». Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости в России, осуществляются Федеральной службой государственной ре­гистрации, кадастра и картографии, которая является право­преемником Федерального агентства геодезии и картографии и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Основное значение кадастрового учета земель заключается в формировании земельного участка как объекта земельных имущественных отношений, способных создавать оборотоспо­собность прав на них. При этом земельный участок как объ­ект земельных арендных отношений не создается сторонами, а представляется таким, каким он учтен и зарегистрирован в государственном кадастре недвижимости. Субъекты земель­ных отношений и их полномочия установлены земельным и гражданским законодательством РФ, где также отражены их права и обязанности по землевладению, землепользованию и охране земель.

Земля как объект рыночных отношений имеет много­функциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским зако­нодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус. Следу­ет отметить, что становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обуслови­ли возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю. Однако, законодательное ре­гулирование земельных правоотношений стало одной из острейших проблем современной экономической и предпри­нимательской деятельности.

В России в течение последних десятилетий сложилась определенная нормативная база, определяющая правовые принципы и основные институты прав на земельные участки субъектами гражданского оборота. Земельное право России, представляет собой комплексную отрасль — совокупность норм, регулирующих общественные отношения в области ис­пользования земли. В основе данной отрасли лежит представ­ление о земле, как об объекте окружающей среды, включен­ном в общественные отношения, и выполняющем различные функции - природного объекта, средства производства, места деятельности субъектов, и возведением ими объектов недви­жимости.

Возрастающее внимание к данной теме сложилась и пото­му, что в современной России происходит постоянное «вне­дрение» рыночных отношений и возможность вовлекать в земельные отношения, в том числе арендные, граждан и орга­низации. Вследствие введения в российское законодательство модели договорных отношений, привело к тому, что институт аренды земельных участков до сих пор остается предметом многочисленных дискуссий ученых. Самым распространен­ным видом сделок с земельными участками, в настоящее вре­мя, является аренда земельных участков, и в настоящее вре­мя развивающиеся общественные правоотношения требуют внедрения различных форм собственности на землю и при­менение иных форм землевладения и землепользования. Это повлекло активное развитие земельных арендных правоотно­шений складывающихся между гражданами, организациями и иными субъектами гражданского оборота. Современное земельное и гражданское законодательное в области аренды земельных участков имеет сложный, комплексный характер, и в то же время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного законодательства.

Исследуя вопрос аренды земельных участков, можно от­метить, что аренда земельных участков стала экономически выгодна обществу, выгодна собственникам земель и субъек­там, арендующим земельные участки. Относительная новизна земельно-правового института порождает новые проблемы и в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих земельных споров.

В соответствии с действующими нормами Земельного ко­декса РФ, Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», непо­средственными объектами права арендного землевладений и землепользования выступают также и земельные участки и ре­ально выделенные, обособленные на местности части земель­ных участков и земельные доли в праве общей собственности на земельных участках из земель сельскохозяйственного на­значения, а также находящиеся в праве общей собственности на земельных участках других категорий земель, прошедшие установленный кадастровый учет и государственную регистра­цию на местности границ земельных участков производится в порядке, установленном в ФЗ РФ «О землеустройстве».

Возникающие в правоприменительной практике про­блемы гражданско-правового регулирования отношений в области аренды земельных участков в России, часто порож­дают необоснованные нарушения прав и интересов добросо­вестных участников гражданского оборота. В настоящее время договор аренды земельного участка является одним из самых распространенных договоров. Обязательства по передаче зе­мельного участка в аренду, возникают по соглашению сторон, при этом следует учитывать, что сохранение права собствен­ности на предмет обязательства за первоначальным владель­цем отличает его от обязательства по отчуждению имущества. Данные обязательства имеют особый предмет, в качестве ко­торого всегда выступают индивидуально-определенные и не­потребляемые вещи, а когда объектом выступает земельный участок, то существо арендных обязательств, предполагает их срочный характер. Содержание обязательств по передаче зе­мельного участка в аренду складывается из взаимных прав и обязанностей сторон, закрепляемых в договоре между ними, а также возникающей ответственности сторон договора. С вве­дением в действие Земельного кодекса Российской Федерации количество земельных споров не уменьшилось, а наоборот, на­блюдается тенденция к их увеличению.

В процессе проведения исследования, было выяснено, что аренда земельных участков в России возродилась и полу­чила широкое развитие в настоящее время, но ее истоки восхо­дят ко времени римского права и относятся к числу классиче­ских договорных институтов. Возрождение аренды земельного участка началось с переходом страны на рыночные отношения и с принятием нового Земельного кодекса РФ и ФЗ «О землеу­стройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назна­чения», и ряда важных подзаконных нормативных правовых актов в обществе сложились позитивные условия для подлин­ного начала развития земельного рынка, в том числе аренды. Одним из отдельных важных вопросов, которые обсуждаются учеными в настоящее время, это возникающие судебные спо­ры, связанные с расторжением и прекращением договорных правоотношений. Одной из причин споров является недоста­точное определение соотношения Гражданского и Земельно­го законодательства, объектом которых является земля, учи­тывая, что по ряду позиций в данных отраслях закона имеют место диаметрально противоположные подходы. Так, в нор­мах действующего Земельного кодекса имеются неоправдан­ные противоречия с нормами Гражданского кодекса в области арендных отношений. И решить такую проблему можно, по нашему мнению, если арендные отношения будут основаны на приоритетности гражданского права в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом, так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отно­шений.

Необходимо установить в гражданском законодатель­стве определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков, и который должен быть выстроен только на осно­ве соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственников имущества и также интересов собственника от произвола арендатора, даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частных земель. И в связи с этим, требуется привести в порядок правовое регулирование арендных отношений и унифицировать его, также вклю­чить соответствующие нормы в Гражданский кодекс РФ, а специальные правила, предусмотренные земельным законо речить нормам гражданского права. При возникновении спор дательством, не должны противоных правоотношений должна учитываться и использоваться судебная практика, что дало бы участникам арендных отношений возможность обеспечить эффективное хозяйствование на земле. Особое внимание в земельном законодательстве нужно уделить субъектам земельных арендных правоотношений. В соот­ветствии с Гражданским кодексом РФ, арендодателем высту­пает либо сам собственник земельного участка, либо иное лицо, уполномоченное собственником или законом переда­вать имущество в аренду. А статья 22 ЗК РФ отмечает, что земельные участки могут быть предоставлены их собствен­никами в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Арендодателями могут выступать государственные орга­ны власти и управления, органы местного самоуправления, юридические и физические лица, которым земля принадле­жит на праве собственности. Согласно ст. 29 ЗК РФ, предостав­ление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципаль­ной собственности, осуществляется на основании решения ис­полнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их ком­петенции.

Согласно ст. 20 и ст. 24 Земельного кодекса РФ, в качестве арендодателей не могут выступать предприятия и учрежде­ния, за которыми земля закрепляется на праве постоянно­го (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования. И это отвечает природе и статусу унитарных и казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений. Требование данной нормы повлияло на внесение изменений в законы, в которых ранее предоставлялось право передачи в аренду земель субъектам права постоянного (бес­срочного) владения и пользования землей. Например, таким правом ранее наделялись образовательные учреждения, а в настоящее время их право на передачу части земель в аренду упразднено. Что касается арендатора земельного участка, то в этом качестве могут выступать правоспособные и дееспособ­ные граждане, либо организации, являющиеся юридическими лицами. При этом, Земельный Кодекс РФ не содержит каких- либо специальных правил, ограничивающих права субъектов на получение в аренду земельных участков. В силу п. 3 ст. 5 ЗК РФ, арендаторами земельных участков признаются лица, вла­деющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. Граждане и юридические лица Российской Федерации в качестве собственников-арендодателей земель имеют основные полномочия в соответствии с ст. 22 ,27, 35-39 Земельного Кодекса РФ. Однако для устранения и предупреждения возможных споров, отдельные полномочия субъектов должны содержаться в условиях договора аренды, кроме тех случаев, когда в земельном законодательстве в им­перативной форме эти полномочия закреплены.

В земельных арендных отношениях арендаторы имеют права и обязанности, направленные на соблюдение целевого назначения земельного участка в процессе его использования и это одна из основных обязанностей всех землевладельцев и землепользователей, поскольку это вытекает из установ­ленного принципа в земельном праве. Существуют и неко­торые ограничения в земельных арендных отношениях, так, собственники земельных участков и арендаторы не могут по своему усмотрению изменять целевое назначение земельного участка той или иной категории земель.

Согласно ст. 622 ГК РФ, в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состо­янии, которое предусмотрено договором. Если данная обязан­ность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. Эта норма ГК РФ вполне отвечает природе ответственности субъектов земель­ных отношений за нарушения в использовании земельных участков. Учитывая, что значительные изменения, внесённые в Земельный Кодекс РФ на данное время, были не последними, полагаем, что было бы целесообразно внести изменения в ста­тью 6 Земельного Кодекса и закрепить «земельный участок» в качестве единственного объекта земельных правоотношений с соответствующим изменением содержания и других статей ЗК РФ с целью предотвращения разночтений.

Подводя итоги исследования некоторых правовых про­блем, связанных с арендой земельных участков, можно сделать вывод, что арендные правоотношения в современной России выступают важным инструментом взаимного регулирования земельных и гражданских отношений для эффективного ис­пользования и охраны земель.

АЛИКИЕВА Альбина Мунировна
старший преподаватель Института государства и права Тюменского государственного университета

САВЧЕНКО Светлана Антоновна
доктор юридических наук, профессор Московского института государственного управления и права

Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2018-2021. Правовые онлайн консультации юристов. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!