Юристы и адвокаты по гражданскому праву

Юридическая онлайн консультация по гражданским делам

Аренда земли в России

Учеными в настоящее время, высказываются весьма про­тиворечивые мнения в отношении земли как объекта земель­ного права - от отрицания существования такого объекта до признания земли объектом не только управленческих, но и имущественных отношений.

Возникающие основные проблемы в определении объек­та земельных правоотношений является то, что на практике сложно представить землю в качестве такового, и это не из-за отсутствия самого законодательно закрепленного определе­ния, а только потому, что объект любых правоотношений дол­жен быть индивидуализирован.

Сложно не согласиться с мнением О. И. Крассова о том, что «земля, как природный объект и природный ресурс не мо­жет быть ни объектом земельных правоотношений, ни отно­шений собственности, ни каких-либо еще отношений, так как объектом земельных правоотношений всегда является какая- либо юридическая категория, отражающая наиболее харак­терные и юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Земельное законодательство, а именно ч.3 ст.6 Земельного Кодекса РФ, под земельным участком пони­мают недвижимую вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Впервые в ч.3 ст.6 Земельного Кодекса РФ было закреплено понятие искусственного земельного участка, представляюще­го собой сооружение, создаваемое на водном объекте, нахо­дящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных техно­логий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.

Земельный участок, в отличие от земли, имеет свои инди­видуализирующие признаки, такие как: площадь, местополо­жение и непосредственно границы данного участка. Индиви­дуализация участка осуществляется посредством проведения землеустройства и кадастрового учета. Образование же зе­мельных участков возможно при их разделе, объединении, перераспределении, выделе одного или нескольких участков. При этом новым образованным земельный участок считается только с момента государственной регистрации. Современное земельное законодательство кроме земли, как природного ресурса, и земельного участка, выделяет в качестве объекта земельных правоотношений и часть земельного участка. Дума­ем, что часть земельного участка не может быть объектом пра­воотношений хотя бы из-за того, что при разделе земельных участков образуется новый земельный участок, а не его часть. Такой земельный участок наделяется своим кадастровым но­мером и подлежит государственной регистрации именно как земельный участок, имея свою индивидуализацию и опре­деленность, а также правоустанавливающий документ на зе­мельный участок, но никак не на часть земельного участка.

К вопросу о некоторых современных проблемах гражданско-­правового регулирования отношений в области аренды земли в России

Ранее в определении ЗК РФ и ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре» земельным участком признавалась часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установ­ленном порядке, а также все, что находится над и под поверх­ностью земельного участка, если иное не предусмотрено феде­ральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. В настоящее время, в определении статьи 11.1 Земельного Кодекса РФ зе­мельный участок - это часть земной поверхности, границы ко­торой определены в соответствии с федеральными законами. Однако в качестве объекта прав со специальным правовым ста­тусом земельный участок выступает только надлежаще задо­кументированный и прошедший специальную государствен­ную регистрацию в государственном кадастре недвижимости Российской Федерации.

До 23 октября 2008 года Земельный Кодекс РФ содержал понятия делимого и неделимого земельного участка и в насто­ящее время данное определение утратило силу.

До принятая нового ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель сель­скохозяйственного назначения» объектом права аренды земли выступал не только земельный участок, но и часть земельного участка и земельная доля в праве общей собственности на зем­лях сельскохозяйственного назначения, которые предоставля­лись во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращались собственнику земельного участка.

В соответствии с п. 3 и 5 ст. 1 ФЗ «О государственном ка­дастре недвижимости» осуществляется кадастровый учет земельных участков и других объектов недвижимости, т. е. «внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существо­вание такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или под­тверждают прекращение существования такого недвижимо­го имущества, а также иных предусмотренных данным ФЗ сведений о недвижимом имуществе». Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости в России, осуществляются Федеральной службой государственной ре­гистрации, кадастра и картографии, которая является право­преемником Федерального агентства геодезии и картографии и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Основное значение кадастрового учета земель заключается в формировании земельного участка как объекта земельных имущественных отношений, способных создавать оборотоспо­собность прав на них. При этом земельный участок как объ­ект земельных арендных отношений не создается сторонами, а представляется таким, каким он учтен и зарегистрирован в государственном кадастре недвижимости. Субъекты земель­ных отношений и их полномочия установлены земельным и гражданским законодательством РФ, где также отражены их права и обязанности по землевладению, землепользованию и охране земель.

Земля как объект рыночных отношений имеет много­функциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским зако­нодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус. Следу­ет отметить, что становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обуслови­ли возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю. Однако, законодательное ре­гулирование земельных правоотношений стало одной из острейших проблем современной экономической и предпри­нимательской деятельности.

В России в течение последних десятилетий сложилась определенная нормативная база, определяющая правовые принципы и основные институты прав на земельные участки субъектами гражданского оборота. Земельное право России, представляет собой комплексную отрасль — совокупность норм, регулирующих общественные отношения в области ис­пользования земли. В основе данной отрасли лежит представ­ление о земле, как об объекте окружающей среды, включен­ном в общественные отношения, и выполняющем различные функции - природного объекта, средства производства, места деятельности субъектов, и возведением ими объектов недви­жимости.

Возрастающее внимание к данной теме сложилась и пото­му, что в современной России происходит постоянное «вне­дрение» рыночных отношений и возможность вовлекать в земельные отношения, в том числе арендные, граждан и орга­низации. Вследствие введения в российское законодательство модели договорных отношений, привело к тому, что институт аренды земельных участков до сих пор остается предметом многочисленных дискуссий ученых. Самым распространен­ным видом сделок с земельными участками, в настоящее вре­мя, является аренда земельных участков, и в настоящее вре­мя развивающиеся общественные правоотношения требуют внедрения различных форм собственности на землю и при­менение иных форм землевладения и землепользования. Это повлекло активное развитие земельных арендных правоотно­шений складывающихся между гражданами, организациями и иными субъектами гражданского оборота. Современное земельное и гражданское законодательное в области аренды земельных участков имеет сложный, комплексный характер, и в то же время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного законодательства.

Исследуя вопрос аренды земельных участков, можно от­метить, что аренда земельных участков стала экономически выгодна обществу, выгодна собственникам земель и субъек­там, арендующим земельные участки. Относительная новизна земельно-правового института порождает новые проблемы и в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих земельных споров.

В соответствии с действующими нормами Земельного ко­декса РФ, Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», непо­средственными объектами права арендного землевладений и землепользования выступают также и земельные участки и ре­ально выделенные, обособленные на местности части земель­ных участков и земельные доли в праве общей собственности на земельных участках из земель сельскохозяйственного на­значения, а также находящиеся в праве общей собственности на земельных участках других категорий земель, прошедшие установленный кадастровый учет и государственную регистра­цию на местности границ земельных участков производится в порядке, установленном в ФЗ РФ «О землеустройстве».

Возникающие в правоприменительной практике про­блемы гражданско-правового регулирования отношений в области аренды земельных участков в России, часто порож­дают необоснованные нарушения прав и интересов добросо­вестных участников гражданского оборота. В настоящее время договор аренды земельного участка является одним из самых распространенных договоров. Обязательства по передаче зе­мельного участка в аренду, возникают по соглашению сторон, при этом следует учитывать, что сохранение права собствен­ности на предмет обязательства за первоначальным владель­цем отличает его от обязательства по отчуждению имущества. Данные обязательства имеют особый предмет, в качестве ко­торого всегда выступают индивидуально-определенные и не­потребляемые вещи, а когда объектом выступает земельный участок, то существо арендных обязательств, предполагает их срочный характер. Содержание обязательств по передаче зе­мельного участка в аренду складывается из взаимных прав и обязанностей сторон, закрепляемых в договоре между ними, а также возникающей ответственности сторон договора. С вве­дением в действие Земельного кодекса Российской Федерации количество земельных споров не уменьшилось, а наоборот, на­блюдается тенденция к их увеличению.

В процессе проведения исследования, было выяснено, что аренда земельных участков в России возродилась и полу­чила широкое развитие в настоящее время, но ее истоки восхо­дят ко времени римского права и относятся к числу классиче­ских договорных институтов. Возрождение аренды земельного участка началось с переходом страны на рыночные отношения и с принятием нового Земельного кодекса РФ и ФЗ «О землеу­стройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назна­чения», и ряда важных подзаконных нормативных правовых актов в обществе сложились позитивные условия для подлин­ного начала развития земельного рынка, в том числе аренды. Одним из отдельных важных вопросов, которые обсуждаются учеными в настоящее время, это возникающие судебные спо­ры, связанные с расторжением и прекращением договорных правоотношений. Одной из причин споров является недоста­точное определение соотношения Гражданского и Земельно­го законодательства, объектом которых является земля, учи­тывая, что по ряду позиций в данных отраслях закона имеют место диаметрально противоположные подходы. Так, в нор­мах действующего Земельного кодекса имеются неоправдан­ные противоречия с нормами Гражданского кодекса в области арендных отношений. И решить такую проблему можно, по нашему мнению, если арендные отношения будут основаны на приоритетности гражданского права в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом, так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отно­шений.

Необходимо установить в гражданском законодатель­стве определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков, и который должен быть выстроен только на осно­ве соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственников имущества и также интересов собственника от произвола арендатора, даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частных земель. И в связи с этим, требуется привести в порядок правовое регулирование арендных отношений и унифицировать его, также вклю­чить соответствующие нормы в Гражданский кодекс РФ, а специальные правила, предусмотренные земельным законо речить нормам гражданского права. При возникновении спор дательством, не должны противоных правоотношений должна учитываться и использоваться судебная практика, что дало бы участникам арендных отношений возможность обеспечить эффективное хозяйствование на земле. Особое внимание в земельном законодательстве нужно уделить субъектам земельных арендных правоотношений. В соот­ветствии с Гражданским кодексом РФ, арендодателем высту­пает либо сам собственник земельного участка, либо иное лицо, уполномоченное собственником или законом переда­вать имущество в аренду. А статья 22 ЗК РФ отмечает, что земельные участки могут быть предоставлены их собствен­никами в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Арендодателями могут выступать государственные орга­ны власти и управления, органы местного самоуправления, юридические и физические лица, которым земля принадле­жит на праве собственности. Согласно ст. 29 ЗК РФ, предостав­ление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципаль­ной собственности, осуществляется на основании решения ис­полнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их ком­петенции.

Согласно ст. 20 и ст. 24 Земельного кодекса РФ, в качестве арендодателей не могут выступать предприятия и учрежде­ния, за которыми земля закрепляется на праве постоянно­го (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования. И это отвечает природе и статусу унитарных и казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений. Требование данной нормы повлияло на внесение изменений в законы, в которых ранее предоставлялось право передачи в аренду земель субъектам права постоянного (бес­срочного) владения и пользования землей. Например, таким правом ранее наделялись образовательные учреждения, а в настоящее время их право на передачу части земель в аренду упразднено. Что касается арендатора земельного участка, то в этом качестве могут выступать правоспособные и дееспособ­ные граждане, либо организации, являющиеся юридическими лицами. При этом, Земельный Кодекс РФ не содержит каких- либо специальных правил, ограничивающих права субъектов на получение в аренду земельных участков. В силу п. 3 ст. 5 ЗК РФ, арендаторами земельных участков признаются лица, вла­деющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. Граждане и юридические лица Российской Федерации в качестве собственников-арендодателей земель имеют основные полномочия в соответствии с ст. 22 ,27, 35-39 Земельного Кодекса РФ. Однако для устранения и предупреждения возможных споров, отдельные полномочия субъектов должны содержаться в условиях договора аренды, кроме тех случаев, когда в земельном законодательстве в им­перативной форме эти полномочия закреплены.

В земельных арендных отношениях арендаторы имеют права и обязанности, направленные на соблюдение целевого назначения земельного участка в процессе его использования и это одна из основных обязанностей всех землевладельцев и землепользователей, поскольку это вытекает из установ­ленного принципа в земельном праве. Существуют и неко­торые ограничения в земельных арендных отношениях, так, собственники земельных участков и арендаторы не могут по своему усмотрению изменять целевое назначение земельного участка той или иной категории земель.

Согласно ст. 622 ГК РФ, в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состо­янии, которое предусмотрено договором. Если данная обязан­ность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. Эта норма ГК РФ вполне отвечает природе ответственности субъектов земель­ных отношений за нарушения в использовании земельных участков. Учитывая, что значительные изменения, внесённые в Земельный Кодекс РФ на данное время, были не последними, полагаем, что было бы целесообразно внести изменения в ста­тью 6 Земельного Кодекса и закрепить «земельный участок» в качестве единственного объекта земельных правоотношений с соответствующим изменением содержания и других статей ЗК РФ с целью предотвращения разночтений.

Подводя итоги исследования некоторых правовых про­блем, связанных с арендой земельных участков, можно сделать вывод, что арендные правоотношения в современной России выступают важным инструментом взаимного регулирования земельных и гражданских отношений для эффективного ис­пользования и охраны земель.

АЛИКИЕВА Альбина Мунировна
старший преподаватель Института государства и права Тюменского государственного университета

САВЧЕНКО Светлана Антоновна
доктор юридических наук, профессор Московского института государственного управления и права

  • All
  • Договор купли продажи
  • Долевое строительство
  • Неустойка
  • ОСАГО
  • Принятие наследства
  • автогражданская ответственность
  • авторское право
  • агентский договор
  • адвокатура
  • акт приема передачи животного по договору купли продажи
  • алименты
  • аренда земли
  • банковская тайна
  • банкротство
  • банкротство гражданина
  • бенефициар
  • военная ипотека
  • возмещение убытков
  • возмещение ущерба
  • выгодоприобретатель
  • государственная регистрация залога исключительных прав
  • государственная регистрация недвижимости
  • гражданское право
  • гражданско правовая ответственность
  • доверительное управление
  • договор ипотеки
  • договор купли продажи животных
  • договор на оказание медицинских услуг
  • договорное наследование
  • договор об участии в долевом строительстве
  • договор поручения
  • договор поставки
  • договор потребительского микрозайма
  • договор страхования
  • договор условного депонирования
  • договор хранения
  • договор эскроу счета
  • дорожно транспортные происшествия
  • жилищная собственность
  • завещание
  • закон о банкротстве\
  • защита авторских прав
  • защита жилищных прав
  • исключение из ЕГРЮЛ
  • исключительное право
  • коммерческая тайна
  • кредитная организация
  • купля продажа недвижимости
  • ломбард
  • материнский капитал
  • медиация
  • медицинская деятельность
  • медицинская тайна
  • наследование
  • наследственный договор
  • наследство
  • недвижимое имущество
  • несовершеннолетний собственник жилья
  • нотариат
  • нотариус
  • обманутые дольщики
  • обращение взыскания на имущество должника
  • органы опеки и попечительства
  • парковочное место
  • подрядные работы
  • право автора на макияж
  • право автора на тату
  • правовой режим и правовое регулирование оборота животных
  • правовой режим медицинской тайны
  • право ребенка на алименты
  • предпринимательский договор
  • прекращение договора
  • пропуск срока принятия наследства
  • расторжение брака
  • самозанятые лица
  • семейное насилие
  • совместное банкротство супругов
  • суррогатное материнство
  • товарный знак
  • трансграничное усыновление
  • условное депонирование
  • участник долевого строительства
  • фиктивный брак
load more hold SHIFT key to load all load all
Правовые онлайн консультации юристов осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.).