Предоставление недвижимого имущества, находяще­гося в государственной собственности, в аренду является од­ним из основных способов получения неналоговых доходов в бюджет для государства, а также его субъектов, в том числе и Республики Дагестан.

Кроме того, аренда применяется для эффективного управления государственным имуществом. И в данной статье хотелось бы рассмотреть насколько эффек­тивно такое управление государственным имуществом в Да­гестане, а также другие проблемы предоставления государ­ственного имущества в аренду.

В условиях современного российского рынка, когда на­лицо существование экономической нестабильности, недо­статочное бюджетное финансирование для всех бюджетных организаций значительно большее значение приобретают «внебюджетные средства», которые становятся для них до­полнительными по отношению к выделяемым из бюджета средствам. Так, например, для решения этих вопросов орга­низации и образовательные учреждения прибегают к аренде как к источнику получения дополнительных доходов для сво­их учреждений.

Актуальные проблемы аренды государственного недвижимого имущества в республике Дагестан

При этом к аренде могут прибегать не только как к спо­собу получения дополнительных денежных средств, но и для того, чтобы более эффективно использовать или же со­хранить государственное имущество. Например, образова­тельные учреждения в силу того, что у них самих не хватает средств для обеспечения питания для школьников или сту­дентов, могут сдавать в аренду помещения столовой частным лицам, которые будут следить за сохранностью имущества, закупать продукты, организовывать в учреждении питание, ну и собственно платить за аренду помещения. Как мы ви­дим, она не только обеспечивает экономическую эффек­тивность использования имущества, но и решает социаль­ные вопросы в управлении, прежде всего, публичных форм собственности. С помощью минимальной арендной платы можно обеспечить доступ к собственности определённым группам населения (общественным организациям, детским спортивным клубам, ветеранам войны).

Для начала рассмотрим процесс передачи имущества в аренду. Предоставление государственного имущества в арен­ду несколько отличается от передачи в аренду имущества, принадлежащего частным лицам.

Как мы все знаем, в соответствии со статьей 214 Граж­данского кодекса Российской Федерации имущество, на­ходящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение, то есть передается им в хозяйственное ведение или оперативное управление. При этом государственное имущество также может состав­лять государственную казну Российской Федерации или же ее субъекта. И в зависимости от того, как распределено го­сударственное имущество, находится ли он в казне или же закреплено за предприятием или учреждением, может раз­личаться и порядок предоставления данного имущества в аренду различным лицам, смотря на осуществляемую ими деятельность.

Порядок заключения договоров аренды регламенти­руется статьей 17.1 Федерального закона «О защите конку­ренции», согласно которому заключение договоров аренды государственного имущества, не закрепленного на праве хо­зяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения кон­курсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество органам государственной власти, органам мест­ного самоуправления, государственным или муниципаль­ным учреждениям, государственным внебюджетным фон­дам, нотариальным и адвокатским палатам, организациям, осуществляющим медицинскую и образовательную деятель­ность, и в других случаях. В перечисленных случаях договор аренды заключается без проведения торгов.

В таком же порядке заключается договор аренды, ка­сающийся государственного недвижимого имущества, закрепленного за государственными предприятиями и государственными автономными учреждениями, а также го­сударственного имущества (как недвижимого, так и движи­мого) государственных бюджетных и казенных учреждений и органов государственной власти. При этом автономные и бюджетные образовательные или научные учреждениям мо­гут передавать в аренду закрепленное за ними имущество и без проведения конкурса и аукциона, если договор заключа­ется с созданными ими хозяйственными обществами, дея­тельность которых заключается в практическом применении и внедрении результатов интеллектуальной деятельности, право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы, и если договором установлен запрет передачи этими общества своих прав и обязанностей отно­сительно данного имущества другим лицам. Порядок предо­ставления такого имущества в аренду регламентирован по­становлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 2011 года № 677.

Также имущество, принадлежащее государственным образовательным учреждениям, без проведения конкурса и аукциона может быть предоставлено в аренду медицинским организациям для охраны здоровья обучающихся и работ­ников организаций, осуществляющих образовательную деятельность, организациям общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность, физкультурно-спортивным организациям для создания условий для занятия обучающи­мися физической культурой и спортом.

Основная цель проведения торгов для государства состо­ит в определении субъекта, с которым будет заключен дого­вор аренды с последующим поступлением арендной платы в соответствующий бюджет.

В Республике Дагестан порядок передачи республи­канского имущества в аренду определяется Правительством Республики Дагестан, как указывается в статье 13 Закона Республики Дагестан «Об управлении государственной соб­ственностью Республики Дагестан».

Стоит отметить, что, как видно из вышеизложенного, по­рядок передачи в аренду государственного имущества зави­сит также еще и от того, закреплено оно за государственным учреждением или государственным унитарным предприяти­ем, а также за каким именно учреждением и предприятием.

Например, в соответствии с постановлением Прави­тельства Республики Дагестан от 23 июня 2011 года № 205 «О порядке осуществления органами власти Республике Даге­стан функции и полномочий учредителя государственного учреждения Республики Дагестан», а также в соответствии с Порядком согласования распоряжения недвижимым иму­ществом государственных учреждений Республики Дагестан, утвержденного постановлением Правительства Республики Дагестан от 20 июля 2018 года № 98, передача в аренду го­сударственного недвижимого имущества происходит только с согласия органа исполнительной власти Республики Даге­стан, осуществляющего функции собственника государствен­ного имущества Республики Дагестан, которым является Министерство по земельным и имущественным отношени­ям Республики Дагестан. Для согласования договора аренды недвижимого имущества учредитель государственного уч­реждения подготавливает и направляет в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Да­гестан предложения по передаче его в аренду по договорам, типовые условия которых утверждаются Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, если иное не установлено иными нормативными правовыми актами.

Данное правило не касается государственных автоном­ных учреждений, так как они должны согласовать с Мини­муществом Дагестана распоряжение только недвижимым имуществом, закрепленным за автономным учреждением учредителем или приобретенным за счет средств, выделен­ных учредителем на приобретение этого имущества. А при­обретенное за счет средств от приносящей доходы деятель­ности недвижимое имущество поступает в самостоятельное распоряжение автономного учреждения и не нуждается в согласовании как со стороны учредителя, так и со стороны органа, осуществляющего функции собственника государ­ственного имущества.

Органы государственной власти также должны согла­совать заключение договора аренды государственного иму­щества с Минимуществом Дагестана. А распоряжение госу­дарственным имуществом, составляющим казну Республики Дагестан, осуществляется решением самого Минимущества Дагестана в инициативном порядке или по заявлениям орга­низаций и индивидуальных предпринимателей.

При этом необходимо указать, что арендодателями по договору аренды государственного имущества выступают правообладатели такого имущества, организации, за кото­рыми оно закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. В случае имущества казны арен­додателем выступает Минимущество Дагестана.

Стоит отметить, что вплоть до 2018 года в Дагеста­не проводилась отрицательная практика, когда при за­ключении договора аренды государственного имущества арендодателем указывалась не учреждение, за которым оно закреплено, а Министерство по земельным и имуще­ственным отношениям Республики Дагестан, а учрежде­ния указывались как балансодержатели, что нарушало права этих учреждений, так как порой договоры аренды заключались и при явном нежелании и несогласии этих организаций предоставлять закрепленное за ними иму­щество в аренду. Заключение договоров аренды подоб­ным образом осуществлялось в соответствии с постанов­лением Правительства Республики Дагестан от 7 июня 2002 г. № 111 «О порядке закрепления и использования объектов государственного нежилого фонда Республики Дагестан». Данным постановлением предусматривалось, что при передаче государственного недвижимого имуще­ства государственным учреждениям с ними необходимо заключить обязательство по оперативному управлению, которое заметно ограничивало права таких учреждений тем, что они ни коим образом не могли предоставлять закрепленное за ними имущество третьим лицам. Такие решения принимались исключительно Министерством имущественных и земельных отношений Республики Да­гестан при согласовании с балансодержателем. При этом предусматривались еще и случаи, когда министерство могло и не спрашивать согласия у учредителя.

При этом стоит указать, что в соответствии со ста­тьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распо­ряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначе­нием этого имущества. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреж­дением. Только в этом случае он вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. А статьей 298 ГК РФ, наоборот, установлено, что бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжать­ся имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Однако некоторыми законами прямо пред­усмотрено право бюджетных учреждений (в частности, образовательных) сдавать в аренду госимущество. Если сопоставить положения статей 123.21, 296 и 298 ГК РФ, то получится, что госсобственник, передавший имущество в оперативное управление учреждению, тоже не впра­ве распоряжаться этим имуществом. Также не стоит за­бывать, что Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает только две стороны договора аренды - арендодателя и арендатора.

Подобная практика проводилась и с государственны­ми унитарными предприятиями, которые владеют государ­ственным имуществом на праве хозяйственного ведения. Высший Арбитражный суд России в 2000 году пытался про­комментировать трехсторонние договоры аренды государ­ственного имущества, в которых унитарные предприятия указывались как балансодержатели, и счел, что участие Го­скомимущества России в подписании договора аренды - это форма его согласия на передачу государственного имущества в аренду другому лицу. А ГУП-балансодержатель является фактическим арендодателем имущества независимо от того, что в тексте договора он таковым не назван.

Но Конституционный суд России выступил против та­ких трехсторонних договоров, указав в Определении от 2 ок­тября 2003 г. № 384-О о том, что законодательством субъектов РФ не могут вводиться не предусмотренные ГК РФ субъекты договора аренды, такие как «балансодержатель», а также но­вые вещные права. Иными словами, КС РФ отметил, что по­нятия «балансодержатель» и, соответственно, определения его прав в ГК РФ нет, что также подтверждается Постановле­нием Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 21, в пункте 9 которого указывается, что собственник, передав учреждению имуще­ство на праве оперативного управления, не вправе распоря­жаться таким имуществом независимо от наличия или отсут­ствия согласия учреждения.

На данным момент постановление Правительства Ре­спублики Дагестан от 7 июня 2002 г. № 111, как и ряд других противоречащих федеральному законодательству норматив­но - правовых актов, признано утратившим силу и больше не применяется. Введен новый порядок распоряжения госу­дарственным имуществом в соответствии с уже вышеуказан­ным постановлением Правительства Республики Дагестан от 20 июля 2018 года № 98, а также постановлением Прави­тельства Республики Дагестан от 19 ноября 2018 г. № 167 «О некоторых вопросах управления государственной собствен­ностью Республики Дагестан», при закреплении имущества за учреждениями больше не заключаются обязательства об оперативном управлении, но при этом ранее заключенные в силу того, что носят договорной характер, все еще не утра­тили силу, хоть и противоречат в некоторой своей части дей­ствующему законодательству.

При этом ранее заключенные трехсторонние догово­ра аренды не признаны недействительными, и необходимо перезаключить договоры аренды, у которых еще не истек срок для того, чтобы привести уже установленные договор­ные отношения в соответствие с новым типовым договором, утвержденным Минимуществом Дагестана. При этом нель­зя забывать и про учреждения, которым необходимо разъ­яснить порядок согласования распоряжения имуществом, указать на наличие у них права самостоятельно заключать договора аренды в зависимости от типа их правовой формы, а также от вида предоставляемого в аренду государственного имущества.

Для государства также особый интерес представляют и государственные унитарные предприятия, которые имеют немаловажное значение для экономики.

Согласно статье 18 Федерального закона «О государ­ственных и муниципальных предприятиях», государственное предприятие не вправе сдавать его в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество, без согласия собственника иму­щества государственного предприятия. При этом сдавать в аренду имущество предприятие может только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого тре­бования, являются ничтожными. Казенное же предприятие субъекта Российской Федерации вправе отчуждать или иным способом распоряжаться принадлежащим ему имуществом только с согласия уполномоченного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласование распоряжения недвижимым имуще­ством, закрепленным за унитарными предприятиями, в том числе и передача его в аренду, осуществляется на дан­ный момент в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 20 июля 2018 г. № 100 «О мерах по повышению эффективности деятельности государственных унитарных предприятий Республики Дагестан», согласно которому унитарное предприятие направляет необходимые документы в отраслевой орган исполнительной власти, в ве­дение которого находится, а тот, в свою очередь, обращается для согласования распоряжения недвижимым имуществом в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан.

Летом 2018 г. в ходе деятельности Правительственной комиссии Республики Дагестан по вопросам эффективности деятельности государственных унитарных предприятий Ре­спублики Дагестан у унитарных предприятий была выявлена так называемая скрытая аренда, при которой предприятия предоставляли объекты недвижимого имущества, в том чис­ле и земельные участки, для использования физическим или юридическим лицам без согласования с Миниимуществом Дагестана, что, естественно, противозаконно. При том зе­мельные участки по закону должны предоставляться унитар­ным предприятиям в аренду, а тут налицо не только скрытая аренда, а также и незаконная субаренда.

Но на сегодняшний день деятельность унитарных предприятий по распоряжению государственным недви­жимым имуществом приводится в соответствии с законо­дательством. Помочь решению проблемы скрытой арен­ды может также принятие проекта Федерального закона № 554026-7 «О внесении изменений в отдельные законо­дательные акты Российской Федерации (в части установ­ления запрета на создание и осуществление деятельности унитарных предприятий)», так как при его принятии и вступления в силу большинство государственных пред­приятий ждет реорганизация в виде преобразования в акционерные общества или общества с ограниченной ответственностью, которые как хозяйственные общества будут в соответствии со статьей 66 Гражданского кодек­са Российской Федерации иметь право собственности на имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участ­ников), а также произведенное и приобретенное хозяй­ственным обществом в процессе деятельности. Вопросы, касающиеся сделок с имуществом, в акционерных обще­ствах решаются обычно на общем собрании акционеров. А распоряжение имуществом акционерных обществ, 100 % акций которых находится в собственности субъекта Российской Федерации, осуществляется с согласия пред­ставителя интересов субъекта Российской Федерации, которым является служащий органа государственной власти, осуществляющего права акционера акционерно­го общества. То есть процедура передачи имущества в аренду будет намного проще в силу того, что в государ­ственной собственности будут находиться не имущество, а акции, и согласовывать заключение договора аренды с надведомственным органом и органом, осуществляющим полномочия собственника государственного имущества, не нужно.

Указанный выше законопроект уже принят Государ­ственной Думой в первом чтении, однако есть сомнения, что он будет одобрен Советом Федерации, так как, по сло­вам Председателя Совета Федерации Валентины Матвиенко, противоречит Конституции Российской Федерации и нару­шает принципы распределения полномочий между феде­ральными, региональными и муниципальными органами.

В заключение данной статьи хотелось бы сказать, что государственное имущество является одной из глав­ной ценностью Республики Дагестан, и эффективное им управление привело б к развитию различных сфер де­ятельности, предпринимательской деятельности, улуч­шению жизни граждан, способствовало бы наибольшей реализации ими своих прав и свобод. Мы надеемся, что все больше и больше граждан и юридических лиц смо­гут получить в аренду недвижимость для осуществления ими предпринимательской деятельности, для чего не­обходимо максимально уменьшить сроки согласования распоряжения недвижимым имуществом с соответству­ющими органами власти, устранить все противоречия, возникающие при распоряжении государственным иму­ществом вследствие приведения регионального законо­дательства в соответствии с федеральным, сделать дея­тельность органов государственной власти в Дагестане более открытой для граждан и заявителей.

ОСМАНОВ Осман Абдулмуслимович
кандидат юридических наук, доцент, преподаватель кафедры гражданского права и процесса Юридического института Дагестанского государственного университета

АБДУЛМУСЛИМОВА Жамиля Исаевна
магистрант Юридического института Дагестанского государственного университета