По поводу понятия «предмет договора» в литературе приводятся две точки зрения. В соответствии с первой под предметом договора понимается благо, которое в силу дого­вора одна сторона предоставляет другой. В соответствии со второй предмет договора указывает на его природу и позво­ляет отнести договор к конкретному договорному тип. Автор статьи присоединяется ко второй точке зрения, поскольку стороны должны четко представлять природу порождаемых соглашением последствий. Представление о предмете дого­вора позволяет сторонам и суду определить нормы, подле­жащие применению к отношениям сторон.

Договор купли-продажи недвижимости в нотариальной деятельности: предмет как существенное условие

У нотариусов на практике не возникает вопросов об опи­сании природы договора купли-продажи недвижимости. Как правило, уже в первом пункте проекта договора нотари­ус прописывает, что продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество. Из этого становится понятным, что перед нами договор купли-продажи.

Гораздо актуальнее для нотариусов понимать, как опи­сать в договоре то благо, которое передается покупателю. Что понимается под недвижимым имуществом, подлежа­щем передаче по договору купли-продажи недвижимости? Поэтому далее, несмотря на то, что автор присоединяется ко второй точке зрения, для целей статьи под предметом дого­вора понимаетсяблаго, которое в силу договора одна сторона предоставляет другой.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК и п. 1 ст. 454 ГК договор купли- продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный уча­сток, здание, сооружение, квартиру или другое недви­жимое имущество (ст. 130 ГК РФ), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму

Таким образом, к недвижимости в ст. 549 ГК РФ прямо отнесены:земельный участок, здание, сооружение и квар­тира. Что понимается под иным недвижимым имуществом в ст. 130 ГК РФ?

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам поми­мо земельных участков относятся участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной реги­страции воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. К недвижимым вещам также относятся жи­лые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Далее к недвижимости отно­сятся предприятия (п.1 ст. 132, п. 2 ст. 549 ГК РФ), единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

Несмотря на то, что указанные объекты прямо поимено­ваны как недвижимость, на практике часто возникают споры об отнесении тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Особенно это касается сооружений.

Как нотариус узнает, что предметом сделки является не­движимость? Это становится понятно при получении нотари­усом выписки из ЕГРН, в соответствии которой объект являет­ся недвижимым имуществом, право собственности на которое было зарегистрировано в установленном порядке.

Возникает вопрос: если у нотариуса возникают сомнения относительно отнесения к недвижимости тех или иных соору­жений? Каковы действия нотариуса?

Прежде всего, нотариус не вправе оспаривать акт государ­ственной регистрации о признании права собственности на объ­ект недвижимости, поскольку согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ заре­гистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Даже если нотариус полагает, что объект недвижимым в силу ст. 130 ГК не является, нотариус не вправе ссылаться на данный факт и отказывать в удостоверении сделки купли-про­дажи недвижимости.

Вместе с тем, имеется судебная практика о том, что на­личие в ЕГРН записи о праве собственности на имущество не является основанием для признания его недвижимым, но только при наличии спора в суде. Это Определение ВАС РФ от 25.08.2011 № ВАС-6087/11 по делу № А11-14125/2009: «...От­казывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что спорное имущество (железобетонное ограждение) не отвечает признакам недвижимого имущества, указанным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. От­клоняя довод заявителя о наличии зарегистрированного пра­ва собственности на спорный объект, суды указали, что госу­дарственная регистрация спорного имущества не определяет статус объекта как недвижимого имущества, так как для этого необходимо наличие определенных признаков, в том числе не­разрывная связь с земельным участком.

Вместе с тем, нотариусу необходимо знать судебную прак­тику об отнесении тех или иных объектов к недвижимости. Если у нотариуса есть основания полагать, что предмет сделки к недвижимости не относится, хотя и зарегистрирован в ЕГРН, он обязан удостоверить договор, однако при этом разъяснить возможность возникновения судебного спора, связанного с от­несением этого объекта к недвижимому имуществу.

Так, в судебной практике были сделаны следующие выводы:

1. Объекты, обладающие признаками недвижимого имуще­ства, в том числе такие объекты, которые невозможно переме­стить без несоразмерного ущерба их назначению, не относятся к недвижимому имуществу, если они не были созданы как недви­жимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документа­ции и соблюдением градостроительных норм и правил. См. По­становление ФАС Волго-Вятского округа от 20.12.2010 по делу № А82-1025/2010.
2. Асфальтовое, бетонное или иное покрытие не признается объектом недвижимости.Данный вывод был сделан в Поста­новлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» - «... При разрешении вопроса о признании правомерно строя­щегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершен­ного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооруже­нию фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не от­вечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)...».
3. Производственная площадка для автомобилей признает­ся объектом недвижимости, если отвечает соответствующим признакам. Об этом говорится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5.
4. Железнодорожный подъездной путь является объек­том недвижимости. Об этом говорится в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 12.05.2006 по делу № А56- 22940/2005.
5. Стадион вместе с объектами вспомогательной инфра­структуры является недвижимым имуществом. Об этом гово­рится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 6200/10 по делу № А56-50083/2008.
6. Не относятся к недвижимому имуществу ограждения. См. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012.
7. По вопросу о том, может ли автостоянка быть признана недвижимым имуществом, существует две позиции судов. Со­гласно первой позиции автостоянка не может быть признана недвижимым имуществом. Об этом говорится в Постановле­нии ФАС Волго-Вятского округа от 26.06.2013 по делу № А28- 2196/201 2.

Согласно второй позиции автостоянка может быть призна­на недвижимым имуществом. Об этом говорится в Постанов­лении ФАС Уральского округа от 16.04.2008 № Ф09-2436/08-С6 по делу № А47-1318/2007.

8. Согласно позиции ВС РФ накопительные емкости с ка­нализационными трубами (септик) относятся к недвижимым вещам, поскольку являются инженерными сооружениями распо­ложенными под землей и прочно связаны с ней и их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению^[11].
9. Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 № 17085/12 по делу № А32-29673/2011, мини­футбольное поле и футбольное поле - это улучшения земельного участка, которые заключаются в приспособлении участка для удовлетворения нужд пользующихся им лиц. Названные соору­жения не являются самостоятельными недвижимыми веща­ми, они представляют собой неотъемлемые части земельно­го участка, на котором расположены.
10. Мелиоративные системы не являются самостоятель­ным объектом недвижимости, а представляют собой неотъем­лемую составную часть земельного участка. Об этом говорится в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016.
11. Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. Об этом говорится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верхов­ного Суда РФ 19.03.2014).

Какое правовое значение имеет факт того, что нотари­ус удостоверит договор в отношении якобы недвижимости (по выписке из ЕГРН), а впоследствии выяснится в судебном процессе, например, об освобождении земельного участка по иску государственных органов, что предмет договора к не­движимости не относится?

Отнесение имущества к недвижимому имеет важные правовые последствия. Так, в частности, продажа недвижи­мости предполагает и переход земельного участка под ним согласно ст. 552 ГК РФ.

Продажа недвижимости для государственных предпри­ятий и учреждений требует согласие собственника.

Невозможность отнести объект к недвижимости явля­ется одним из оснований для удовлетворения иска о при­знании зарегистрированного права на этот объект отсут­ствующим. Об этом говорится в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016): права на спорный объект, который не обла­дает соответствующими признаками недвижимой вещи, за­регистрированы в ЕГРП как права на недвижимость. В связи с этим факт государственной регистрации права собственно­сти ответчика на данный объект нарушает права собственни­ка земельного участка, поскольку значительно ограничива­ет возможность последнего реализовать имеющиеся у него правомочия. Нарушенное право собственника земельного участка восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11 по делу № А46-14110/2010, в соответ­ствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 именно невозможность отнести конкретный объект к категории не­движимого имущества следует рассматривать в качестве од­ного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

Поэтому для покупателя имеет существенное значение, покупает ли он недвижимость или нет.

Представляется, что если обе стороны заблуждаются, полагаясь на выписку из ЕГРН, что перед ними на самом деле движимая вещь, то это основание для признания сдел­ки недействительной по иску покупателя по ст. 178 ГК РФ. Поэтому если нотариус, несмотря на выписку из ЕГРН, со­мневается по вопросу об отнесении имущества к недвижимо­му, например, по железобетонным заборам и автостоянкам, он обязан разъяснить сторонам о возможности оспаривания в судебном порядке отнесения имущества к недвижимому (например, по иску об изъятии земельного участка государ­ственными органами) и возможности оспаривания договора по ст. 178 ГК РФ.

Следующий важный вопрос о предмете договора купли- продажи недвижимости - это вопрос об описании предмета в договоре. Этому посвящена ст. 554 ГК РФ. Согласно указан­ной статье «в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить не­движимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества».

Прежде всего, следует отметить, что положения ст. 554 ГК изложены с использованием оценочных категорий, а сама она не устанавливает каких-либо формальных требований или обязательных реквизитов, которые должны использоваться сторонами при описании предмета. Сказано лишь, что «в договоре должны быть указаны данные, позволяющие его определенно установить». Кроме того, ст. 554 ГК РФ говорит, что, в частности, к таким данным относятся данные, опреде­ляющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму­щества.

Таким образом, необходимо ответить на два вопроса:

1. Какие данные в договоре позволяют определенно установить недвижимость?
2. Надо ли указывать в договоре данные, определяю­щие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества?

Решение первого вопроса предложил ВАС РФ в 2011 году. Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникаю­щих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указать в договоре кадастровый номер объек­та недвижимости (при наличии такого номера). Никаких иных данных указывать не требуется.

Интересно с рассматриваемой точки зрения содержание ст. 8 Закона 218-фз. Согласно этой статьи, в кадастр недвижи­мости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. Все указанные в ст. 8 характеристики содержатся в выписке из ЕГРН. От нотариуса не требуется переписывать их в текст договора. Как уже было сказано, до­статочно указания кадастрового номера.

Также в судебной практике встал вопрос: надо ли соглас­но ст. 554 ГК РФ указывать в договоре данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земель­ном участке либо в составе другого недвижимого имущества?

По этому вопросу сложились две противоположные точки зрения. Судебная практика оказалась непоследова­тельной.

Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.08.2007 № А19-20398/06-54-Ф02-4830/07 по делу № А19- 20398/06-54 указано, что эти данные определять надо. Об этом же говорится в Постановлении ФАС Уральского округа от 25.08.2009 № Ф09-6126/09-С6 по делу № А76-1513/2009-32- 11, Постановлении ФАС Поволжского округа от 30.07.2009 по делу № А06-6987/2008.

Существует и другая судебная практика, согласно кото­рой данные о земельном участке указывать не надо. Это По­становление ФАС Дальневосточного округа от 20.11.2013 № Ф03-4805/2013 по делу № А73-3856/2013.

Последней позиции, согласно которой земельный уча­сток указывать не надо, придерживаются и некоторые ав­торы. Как пишет А.А.Павлов, отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке и принадлежащей соб­ственнику земельного участка, по общему правила прово­дится вместе с земельным участком. Согласно п. 2 ст. 552 в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Таким образом, право собственности на земельный участок переходит к покупателю расположенно­го на нем недвижимого имущества в силу прямого указания п. 2 ст. 552 ГК РФ. При этом данное правило не требует его закрепления (дублирования) договором. Равным образом отсутствует необходимость в особой индивидуализации (по правилам ст. 554 ГК РФ) в тексте договора соответствующего земельного участка (см. Постановление ФАС УО от 02.05.2007 № Ф09-3071/07-С6).

Представляется, что более правильной можно считать первую позицию, согласно которой в силу прямого указа­ния ст. 554 ГК РФ надо указывать в договоре данные, опреде­ляющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму­щества по следующим причинам.

Дело в том, что ГК РФ и ЗК РФ оперируют разными ка­тегориями.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооруже­ния, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. При этом ЗК РФ говорит просто о земельном участке, на котором находится недвижимость. Он может быть лю­бого размера, все зависит от того, как и в каком объеме он сформирован. В этой ситуации заключается два до­говора: купля-продажа недвижимости с определенным кадастровым номером и продажа земельного участка с определенным кадастровым номером с той или иной площадью.

Статья же 552 ГК РФ оперирует другой категорией. Согласно п. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец яв­ляется собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, в силу закона (п. 2 ст. 552 ГК РФ) к поку­пателю переходит не земельный участок, в пределах ко­торого находится недвижимость (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), часто с площадью гораздо больше площади дома, а земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Как правило, это лишь площадь под домом и несколько метров вокруг.

Таким образом, п. 2 ст. 552 ГК РФ противоречит п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Согласно п. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором на­ходится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Такая ситуация просто невозможна. В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ и п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О неко­торых вопросах, связанных с применением земельного зако­нодательства» происходит не переход в силу закона земель­ного участка непосредственно под строением, а происходит заключение двух договоров: купли-продажи недвижимости и земельного участка, на котором она расположена.

Таким образом, надо четко различать две ситуации.

Первая - когда земельный участок, на котором располо­жен объект недвижимости, сформирован, прошел кадастровый учет и продается вместе с недвижимостью. В этом случае действует п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением зе­мельного законодательства»: «Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без на­ходящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэто­му сделки, воля сторон по которым направлена на отчуж­дение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земель­ный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожны­ми».

В этом случае надо определить, на каком земельном участке находится недвижимость, установить его кадастро­вый номер, и продать его вместе с недвижимостью. Это может быть земельный участок гораздо больше площади недвижимости. В силу закона такой земельный участок к покупателю не переходит. Он переходит по договору купли- продажи.

Поэтому нотариус должен сперва получить выписку из ЕГРН на здание, где в одной из граф указано, в составе ка­кого земельного участка находится недвижимость и указан его кадастровый номер. В силу ст. 554 ГК следует указать эти данные в договоре купли-продажи. Затем уже получить вы­писку из ЕГРН на соответствующий земельный участок, что­бы установить, нет ли в отношении этого участка каких-либо арестов и обременений. И удостоверить два договора купли- продажи - как здания, так и земельного участка.

От этой ситуации надо четко отличать другую, когда продается недвижимость, а земельный участок под ней не принадлежит собственнику недвижимости. В этом слу­чае действует не п. 2 ст. 552 ГК РФ, а п. 1 и 3 указанной статьи, согласно которым по договору продажи здания, сооруже­ния или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой не­движимостью и необходимый для ее использования. Про­дажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, до­пускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как видно, покупателю передается право на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В этой ситуации действительно указанный земельный участок под строением перехо­дит в силу закона и именно поэтому действительно его данные не надо указывать в договоре купли-продажи не­движимости.

НОХРИНА Марина Леонидовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Санкт-Петербургского государственного университета